南京市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法
第一條 為規范本市物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》和國家發(fā)展和改革委員會(huì )、建設部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的有關(guān)規定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區域內具有國家物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)，對各類(lèi)物業(yè)提供社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化服務(wù)的收費行為。
第三條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第四條 政府提倡并引導通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正當的價(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過(guò)市場(chǎng)競爭形成。
第五條 市物價(jià)局會(huì )同市房產(chǎn)管理局負責全市物業(yè)服務(wù)收費的管理與監督工作，制定本市物業(yè)服務(wù)收費的管理辦法及相關(guān)政策規定；區、縣價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責轄區內物業(yè)服務(wù)收費政策的實(shí)施和監督管理工作。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量相適應的原則。
第七條 物業(yè)服務(wù)收費包括公共服務(wù)費和代收代辦服務(wù)費、特約服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)收費根據物業(yè)的性質(zhì)、提供服務(wù)的內容、特點(diǎn)的不同情況，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。
普通住宅的公共服務(wù)收費及住宅區停車(chē)服務(wù)等專(zhuān)項服務(wù)收費，實(shí)行政府指導價(jià)。
普通住宅以外的住宅及各類(lèi)非住宅物業(yè)的公共服務(wù)收費和滿(mǎn)足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)、代收代辦服務(wù)收費，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
第八條 實(shí)行政府指導價(jià)的普通住宅公共服務(wù)收費，由市物價(jià)局會(huì )同市房產(chǎn)管理局根據物業(yè)的硬件設施、環(huán)境和物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內容、服務(wù)標準等因素，制定相應的等級收費基準價(jià)及浮動(dòng)幅度，向社會(huì )公布。
第九條 業(yè)主大會(huì )成立前，開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)應在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定公共服務(wù)收費標準（水平）、計費方式、計費起始時(shí)間，并同時(shí)約定物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)標準，涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應當一致。普通住宅前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費水平應在政府指導價(jià)范圍內約定，并在業(yè)主入住前報經(jīng)價(jià)格主管部門(mén)核準。
以招投標方式確定的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標準報價(jià)格主管部門(mén)備案。價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)對招投標過(guò)程中的價(jià)格行為實(shí)施監督管理，及時(shí)糾正和依法查處招投標中的違法違規行為。
第十條 業(yè)主大會(huì )成立后，普通住宅公共服務(wù)收費標準由業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后，在政府指導價(jià)范圍內與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第十一條 實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，業(yè)主大會(huì )成立前，由開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；業(yè)主大會(huì )成立后，由業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)行政主管部門(mén)應加強對實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費行為的規范與引導，行業(yè)協(xié)會(huì )可定期公布實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的各類(lèi)物業(yè)公共服務(wù)費收費水平，促進(jìn)相關(guān)各方合理約定物業(yè)服務(wù)收費有關(guān)事項。
第十二條 物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
第十三條 物業(yè)管理公共服務(wù)費用的構成因素為：
1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等；
2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維護保養費用；
3、物業(yè)管理區域清潔衛生費用；
4、物業(yè)管理區域綠化養護費用；
5、物業(yè)管理區域秩序維護費用；
6、物業(yè)管理企業(yè)辦公費用；
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用；
8、經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意的其他費用；
9、合理利潤（普通住宅不超過(guò)8%）；
10、法定稅費。
第十四條 業(yè)主、使用人自辦理物業(yè)交付使用手續之日起，應按物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間交納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主或使用人按約定交納，但業(yè)主負最終交納責任。
物業(yè)管理公共服務(wù)費以法定產(chǎn)權面積（房屋所有權證登記的建筑面積）計算；未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測繪部門(mén)實(shí)測的房屋建筑面積計算。未計入產(chǎn)權面積的附屬房屋不得收取公共服務(wù)費。
第十五條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開(kāi)發(fā)建設單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開(kāi)發(fā)建設單位全額交納。
業(yè)主辦理入住手續后長(cháng)期（連續性六個(gè)月以上）未入住的空置物業(yè)及入住后長(cháng)期未使用的空置物業(yè)，業(yè)主應向物業(yè)管理企業(yè)書(shū)面備案，按規定或約定公共服務(wù)費標準的70%交納空置物業(yè)管理費。
第十六條 前期物業(yè)管理住宅小區，因開(kāi)發(fā)建設單位分期開(kāi)發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環(huán)境未能到位的，業(yè)主交納的物業(yè)管理公共服務(wù)費應低于規定（約定）收費標準的15%-30%，具體比例應在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，差額部分由開(kāi)發(fā)建設單位補償物業(yè)管理企業(yè)。
第十七條 住宅小區內符合規劃要求的封閉式共用車(chē)庫和露天汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)（停車(chē)位），由物業(yè)管理企業(yè)人員提供管理服務(wù)的，經(jīng)價(jià)格主管部門(mén)批準，可收取停車(chē)管理服務(wù)費，具體收費標準由各級價(jià)格主管部門(mén)在市規定的范圍內核定。業(yè)主大會(huì )成立后的住宅小區，由業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后，在政府指導價(jià)范圍內與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定停車(chē)服務(wù)具體收費標準。
在保證業(yè)主停車(chē)的前提下，有條件的住宅小區可設立外來(lái)臨時(shí)停車(chē)位，進(jìn)入小區執行公務(wù)、搶修檢修、救護等特種車(chē)輛及業(yè)主的搬家車(chē)、送貨車(chē)和臨時(shí)停車(chē)時(shí)間在一小時(shí)內的車(chē)輛不得收取停車(chē)費，臨時(shí)停車(chē)時(shí)間超過(guò)一小時(shí)的車(chē)輛按規定收費標準計次收費。
第十八條 物業(yè)的電梯、水泵、中央空調等公共設備設施運行電費及公共照明等其他公共水電費除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外應納入代收代交費用，由物業(yè)管理企業(yè)單獨列帳，按實(shí)際支出費用和約定方式公開(kāi)合理分攤，具體分攤方式由業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，業(yè)主大會(huì )成立前，由開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)辦公所用水電費用不得向業(yè)主分攤。
住宅區物業(yè)公共電費分攤方式可按以下原則確定：公共照明電費按戶(hù)分攤；二次加壓供水水泵電費按用水量分攤；電梯電費可選擇按面積、按戶(hù)、按常住人口或月票方式分攤，除經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意外不得采用零票方式收取電梯費?？罩梦飿I(yè)業(yè)主公共水電費按正常分攤費用的70%分攤。
第十九條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務(wù)合同，由物業(yè)管理企業(yè)向委托單位收取手續費。不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
第二十條 設有集中供暖系統的物業(yè)，應按照"以收抵支、收支平衡"的原則，由物業(yè)管理企業(yè)提出收費方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后收??；業(yè)主大會(huì )成立前，由開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。供暖期結束后，物業(yè)管理企業(yè)應向業(yè)主公布收支情況，若有結余，應結轉下一供暖期使用，不得挪作他用。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )同意并辦理有關(guān)批準手續后，利用物業(yè)共用部位、共用設施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)費用后，應當將收益的30%用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，收益的70%納入維修基金，但合同另有約定的除外。
第二十二條 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，裝修單位（或裝修人）應在裝修前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝修管理協(xié)議，并按規定標準交納裝修管理服務(wù)費用。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主和裝修單位收取任何形式的裝修保證金和裝修人員出入證工本費、電梯使用費等費用。
第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)，物業(yè)管理企業(yè)應當按價(jià)格主管部門(mén)的規定將服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等在其服務(wù)區域內的醒目位置或收費場(chǎng)所公示。
物業(yè)管理企業(yè)應每半年（或一年）以書(shū)面形式向業(yè)主、使用人公布物業(yè)服務(wù)收費、經(jīng)營(yíng)性設施收益、公共水電費用分攤、物業(yè)維修基金的收支情況，接受業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、使用人和價(jià)格主管部門(mén)的監督。
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)應完善內部財務(wù)管理制度，強化成本、收支約束。實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費用包干制的，物業(yè)管理企業(yè)應對每個(gè)獨立的物業(yè)區域單獨建帳核算，按合同約定定期公布財務(wù)狀況；實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會(huì )或全體業(yè)主每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會(huì )可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主、使用人同意，一次性預收物業(yè)公共服務(wù)費不得超過(guò)六個(gè)月，也不得擅自向業(yè)主、使用人收取長(cháng)期占用（一年以上）性質(zhì)的押金、保證金等費用。
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專(zhuān)業(yè)服務(wù)事項外包給其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量，減少服務(wù)內容，提高收費標準。
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并收取相應服務(wù)費用的，其他部門(mén)和單位不得重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。
第二十八條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權或使用權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時(shí)結清物業(yè)服務(wù)費用。
第二十九條 各級價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量和收費項目、標準、收費行為的監督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規和規定的，由政府價(jià)格主管部門(mén)依據《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。
第三十條 各縣及江寧、浦口、六合區可依據本辦法制定本地區具體實(shí)施辦法。
第三十一條 本辦法由市物價(jià)局會(huì )同市房產(chǎn)管理局負責解釋。
第三十二條 本辦法自2005年3月1日起執行，此前凡與本辦法不一致的規定同時(shí)廢止。
一、南京市普通住宅物業(yè)管理公共服務(wù)等級收費標準
單位：元/平方米.月
等級類(lèi)別 一級 二級 三級 四級 五級
無(wú)電梯 0.20-0.30 0.35-0.45 0.50-0.60 0.70-0.80 0.90-1.00
有電梯 0.30-0.50 0.60-0.80 0.90-1.10 1.20-1.50 1.60-2.00
二、南京市住宅區物業(yè)管理停車(chē)服務(wù)收費標準
單位:元/輛.月
露天車(chē)位 室內車(chē)庫業(yè)主共用車(chē)位 室內車(chē)庫業(yè)主專(zhuān)用車(chē)位 臨時(shí)停車(chē)車(chē)位
汽車(chē) 80-150 150-300 50-80 5元/次
摩托車(chē)8-12
助力車(chē)（電動(dòng)自行車(chē)）15-20
自行車(chē) 3-5
備注：汽車(chē)臨時(shí)停車(chē)計次時(shí)間為1小時(shí)以上12小時(shí)以?xún)?，摩托?chē)、助力車(chē)（電動(dòng)自行車(chē)）、自行車(chē)為有專(zhuān)人管理的封閉式共用車(chē)庫（棚）
注：機械式立體車(chē)庫不超過(guò)400元/輛.月（業(yè)主專(zhuān)用車(chē)位不超過(guò)130元/輛.月）
三、南京市物業(yè)管理裝修管理服務(wù)費標準
裝修管理服務(wù)費 （含裝修垃圾清運費）3.5元/平方米（建筑面積）