《南京市物業(yè)管理辦法》
第一章 總 則
第一條
為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護當事人的合法權益，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規和規章的規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條
本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。
第三條
本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指房屋的所有權人，即房產(chǎn)權屬登記冊記載的權利人（含商品房預售登記的權利人）。
本辦法所稱(chēng)使用人，是指房屋的實(shí)際使用人或承租人。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質(zhì)、從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。
第四條
南京市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理活動(dòng)的行政主管部門(mén)，負責本市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作，各區（縣）房產(chǎn)管理部門(mén)具體負責本轄區物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
建設、規劃、市政公用、市容、環(huán)保、園林、工商行政、物價(jià)、建工、公安、民政等部門(mén)按照各自職責，協(xié)同實(shí)施本辦法。
各區（縣）人民政府和街道辦事處（鎮人民政府）負責協(xié)調物業(yè)管理與社區建設之間的關(guān)系。
第五條
各級政府應當積極推進(jìn)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、市場(chǎng)化的進(jìn)程，建立完善的物業(yè)管理市場(chǎng)機制，提高物業(yè)服務(wù)水平。
物業(yè)管理企業(yè)按照有關(guān)規定享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第二章 物業(yè)管理區域
第六條
建設項目為相關(guān)聯(lián)的項目批文、宗地、規劃設計總平面圖的，為一個(gè)物業(yè)管理區域。若該區域內由道路、圍墻或其他明顯標識分割成多個(gè)自然小區，配套設施設備管理責任明確，且建筑面積在五萬(wàn)平方米以上的，可以劃分為多個(gè)獨立的物業(yè)管理區域。
單幢非住宅樓及商住樓，具有相對獨立配套設施設備并能夠封閉管理的，可以為一個(gè)物業(yè)管理區域；在道路等自然邊界圍合的區域內，有多個(gè)物業(yè)區域的，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區域。
零散建設的不封閉區域，可由居（村）民委員會(huì )結合社區管理劃分物業(yè)管理范圍，協(xié)助組織物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。
第七條
業(yè)主要求調整物業(yè)管理區域的，應當向區（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出，區（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當會(huì )同街道辦事處（鎮人民政府），按照第六條的規定，結合當地居（村）民委員會(huì )的布局實(shí)際，在15日內予以答復。
第三章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì )
第八條
一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成。業(yè)主人數少于五人的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。
物業(yè)管理區域內，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十，或者物業(yè)交付使用已超過(guò)一年，且交付使用物業(yè)的建筑面積達到百分之三十的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
第九條
成立業(yè)主大會(huì )條件成熟的，建設單位應當書(shū)面告知區（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮人民政府），并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等文件資料。建設單位未及時(shí)書(shū)面告知，業(yè)主可以向區（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )的書(shū)面要求。
區（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當在接到建設單位書(shū)面告知或業(yè)主的書(shū)面要求的15日內，會(huì )同街道辦事處（鎮人民政府），組織建設單位和業(yè)主推薦業(yè)主大會(huì )籌備組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組）成員?；I備組由建設單位代表和業(yè)主代表組成，其成員應為不超過(guò)15人的單數，成員名單應當自成立之日起在物業(yè)管理區域內公示7日。推薦不成的，由街道辦事處（鎮人民政府）會(huì )同區（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)指定籌備組成員。
第十條
籌備組應當在三個(gè)月內召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )。
籌備組應當事先將會(huì )議的內容和召開(kāi)方式告知區（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮人民政府），區（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮人民政府）可以根據實(shí)際情況派代表參加。
籌備組負責起草業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則交大會(huì )討論，并負責確認業(yè)主身份及其在首次業(yè)主大會(huì )上的投票權，業(yè)主應當向業(yè)主大會(huì )籌備組提供相關(guān)身份證明、聯(lián)系地址、通訊方式?；I備組對業(yè)主投票的真實(shí)性負責。
第十一條
業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )上的投票權，住宅物業(yè)區域按其擁有的住宅套數計算，每套計一票；其他物業(yè)區域可以根據業(yè)主產(chǎn)權證書(shū)記載的物業(yè)建筑面積計算，每一平方米計一票，不足一平方米不計票。
第十二條
業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當由物業(yè)管理區域內持有二分之一以上投票權的業(yè)主參加。業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組，并可推選小組代表出席業(yè)主大會(huì )。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的方式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的方式。凡需投票表決的，應當經(jīng)業(yè)主本人簽字，業(yè)主本人不簽字的視為棄權。
第十三條
業(yè)主大會(huì )首次會(huì )議應當制定業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主大會(huì )議事規則的內容，應當包括業(yè)主大會(huì )的議事方式，表決程序；業(yè)主投票權的確定方法；業(yè)主委員會(huì )的組成和換屆選舉；委員資格、義務(wù)和任期；業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的召開(kāi)等事項。
第十四條
業(yè)主大會(huì )作出的決定，應當經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權二分之一以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì )作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、擬定和修改的物業(yè)服務(wù)合同條款、專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過(guò)。處分區域內共有財產(chǎn)的決定需經(jīng)全體業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )決定的事項不得違反有關(guān)法律、法規和規章的規定。
第十五條
業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，依法履行職責。
業(yè)主委員會(huì )委員的人數應當是5至15名的單數，委員的產(chǎn)生應當兼顧物業(yè)的不同類(lèi)型和不同樓幢，其組成人員不得在本物業(yè)管理區域內實(shí)施管理的物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會(huì )成員每屆任期三年，可以連選連任。
分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)區域可以先期成立業(yè)主委員會(huì )。先期成立的業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)區域新的一期業(yè)主入住百分之五十以后，重新補選或改選業(yè)主委員會(huì )。
業(yè)主委員會(huì )可以選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，召開(kāi)會(huì )議必須有過(guò)半數委員出席，所作決定必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì )全體委員半數以上同意。
第十六條
入選業(yè)主委員會(huì )的成員應當符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力的本物業(yè)管理區域內的業(yè)主；
（二）遵守國家有關(guān)法律、法規；
（三）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則，履行業(yè)主義務(wù)；
（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會(huì )公信力；
（五）具有一定的組織能力；
（六）具備必要的工作時(shí)間。
第十七條
業(yè)主委員會(huì )應當在任期屆滿(mǎn)前三個(gè)月，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。
業(yè)主委員會(huì )的換屆選舉，應由業(yè)主委員會(huì )籌備組織。業(yè)主委員會(huì )怠于籌備組織的或者在任期內怠于履行職責的，經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主書(shū)面提議，區（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處（鎮人民政府）可以指導召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議，重新選舉或者改選業(yè)主委員會(huì )。
新一屆業(yè)主委員會(huì )選舉成立之日起的十日內，原業(yè)主委員會(huì )成員應當將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的資料、用房和財物等移交新一屆業(yè)主委員會(huì )，并做好其他交接工作。
第十八條
選舉、換屆、改選、補選業(yè)主委員會(huì )的，應自選舉產(chǎn)生之日起的30日內，向區（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，并將選舉結果告知所在地街道辦事處（鎮人民政府）。
業(yè)主委員會(huì )備案時(shí)應當提交以下資料：業(yè)主大會(huì )記錄和會(huì )議決定；業(yè)主大會(huì )議事規則；業(yè)主公約；業(yè)主委員會(huì )成員名單和基本情況。
第十九條
兩個(gè)或者兩個(gè)以上物業(yè)管理區域共用非市政道路或者其他配套設施設備的，應當建立業(yè)主委員會(huì )聯(lián)席會(huì )議制度。業(yè)主委員會(huì )聯(lián)席會(huì )議由區（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處（鎮人民政府）組織召開(kāi)。
第二十條
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔；費用的籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì )決定；工作經(jīng)費的使用情況應當由業(yè)主委員會(huì )定期在物業(yè)管理區域內公示，接受業(yè)主的監督。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十一條
住宅物業(yè)出售前，建設單位應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。投標人少于三人或者物業(yè)管理區域的總建筑面積低于三萬(wàn)平方米，或者別墅總建筑面積低于一萬(wàn)平方米的，經(jīng)區（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)管理項目以招投標方式確定的，建設單位應當按照有關(guān)規定向物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。
第二十二條
建設單位應在物業(yè)管理區域內首份房屋銷(xiāo)售合同簽訂前，制定業(yè)主臨時(shí)公約和住宅使用說(shuō)明書(shū)，并作為房屋銷(xiāo)售合同的附件。
業(yè)主臨時(shí)公約的內容應當包括：物業(yè)的使用和維護管理、業(yè)主的權利和義務(wù)、違反業(yè)主臨時(shí)公約應當承擔的責任等事項。業(yè)主臨時(shí)公約的內容不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益和社會(huì )公共利益。
住宅使用說(shuō)明書(shū)應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、詳細的房屋結構圖（注明房屋承重結構）和共用能耗計量部位及費用分攤辦法，不得占用共用部位、共用場(chǎng)地，不得移裝共用設備和擅自改變經(jīng)營(yíng)用房用途，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項。
建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋銷(xiāo)售合同，應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容，以及建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋交接書(shū)中列明物業(yè)管理區域內歸全體業(yè)主所有的配套設施設備。
建設單位不得將物業(yè)共用部分的所有權或者使用權單獨轉讓。
第二十三條
建設單位應當在項目交付時(shí)按規定無(wú)償提供具有產(chǎn)權的物業(yè)管理用房，在業(yè)主大會(huì )成立后移交產(chǎn)權，移交后的房屋產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有。設備用房不能作為物業(yè)管理用房移交。
分期建設的項目在首期交付時(shí)的物業(yè)管理用房面積，應當不低于全部項目應交面積的百分之五十。物業(yè)管理區域內房屋交付使用過(guò)半的，應將物業(yè)管理用房全部交付。物業(yè)管理用房按規劃要求在末期建設的，建設單位應當事先交付符合要求的物業(yè)管理臨時(shí)用房。
建設單位未按規定提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令其限期補建；逾期不補建的，應當按該項目銷(xiāo)售時(shí)的平均售價(jià)的95%的標準乘以應交面積，向業(yè)主大會(huì )交納補建價(jià)款。該補建價(jià)款專(zhuān)項用于承租、購置物業(yè)管理用房。
建設單位申請商品房預售許可證或商品房所有權初始登記時(shí)，屬于全體業(yè)主的物業(yè)管理用房等配套房屋應予以明確。
第二十四條
建設單位按照規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)保修，也可以自行組織維修。
第二十五條
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前三個(gè)月，物業(yè)管理企業(yè)應與業(yè)主委員會(huì )協(xié)商續約事宜；業(yè)主委員會(huì )應在合同期限屆滿(mǎn)前二個(gè)月，組織全體業(yè)主對是否續聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行表決。雙方續約的應當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不再續約的，業(yè)主大會(huì )應當及時(shí)選聘其他物業(yè)管理企業(yè)。原物業(yè)管理企業(yè)應當在合同終止之日起10日內向業(yè)主委員會(huì )移交物業(yè)管理區域、資料和財物，不得以合同糾紛等理由拒絕移交。
第二十六條
物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當加強對實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費行為的規范和引導，行業(yè)協(xié)會(huì )可定期公布實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的各類(lèi)物業(yè)公共服務(wù)費收費水平。物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費項目和收費標準應當實(shí)行明碼標價(jià)。
第二十七條
建設單位和業(yè)主應當按照房屋銷(xiāo)售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)條款支付物業(yè)服務(wù)費用。合同未約定或約定不明的，前期物業(yè)服務(wù)合同生效當月至出售房屋交付當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設單位承擔，房屋交付之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主承擔。
第五章 物業(yè)的使用和維護
二十八條
物業(yè)管理區域內的下列共用附屬房屋歸全體業(yè)主所有：
（一）規劃核準圖上標注的自行車(chē)庫；
（二）規劃核準圖上標注的底層架空層；
（三）規劃核準圖上標注的避難層（間）；
（四）規劃核準圖上標注的共用設施設備用房；
（五）建設單位移交給全體業(yè)主的物業(yè)管理用房；
（六）建設單位承諾歸全體業(yè)主共有的房屋；
（七）層高2.2米以下的房屋；
（八）其他依法歸全體業(yè)主所有的房屋。
第二十九條
物業(yè)管理區域內禁止下列損害公共利益的行為：
（一）擅自拆改房屋承重結構，改變房屋用途；
（二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動(dòng)共用設施設備；
（三）侵占綠地、毀壞綠化；
（四）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；
（五）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排污或者發(fā)出超標準的噪聲和振動(dòng)；
（六）未經(jīng)批準擺攤設點(diǎn)；
（七）在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；
（八）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動(dòng)；
（九）違法搭建建筑物、構筑物；
（十）擅自改變房屋外貌；
（十一）法律、法規、規章和業(yè)主公約禁止的其他行為。
第三十條
物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反有關(guān)規定以及業(yè)主（臨時(shí)）公約行為的，應當予以勸阻、制止，勸阻、制止無(wú)效的，及時(shí)報告業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)行政管理部門(mén)。
業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人。
第三十一條
業(yè)主、使用人應當按照規劃管理部門(mén)批準的設計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
第三十二條
業(yè)主共用車(chē)庫（位）的管理等事項，由業(yè)主大會(huì )決定。車(chē)主要求物業(yè)管理企業(yè)保管機動(dòng)車(chē)的，應當另行與物業(yè)管理企業(yè)簽訂車(chē)輛保管合同。
第三十三條
物業(yè)管理區域內的共用停車(chē)庫（位），應當提供給本物業(yè)管理區域內的業(yè)主、使用人有償使用，任何單位和個(gè)人不得出售。建設單位可銷(xiāo)售的業(yè)主專(zhuān)用停車(chē)庫（位）不得向本物業(yè)管理區域以外的業(yè)主出售。
第三十四條
住宅物業(yè)、住宅小區內非住宅物業(yè)、與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)，被兩個(gè)以上的業(yè)主區分所有的，業(yè)主應當按照規定繳納專(zhuān)項維修資金。
專(zhuān)項維修資金應按幢建帳，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
根據物業(yè)管理合同約定，應當由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金中支出的住房共用部位、共用設施設備的維修養護費用，不得從住房專(zhuān)項維修資金中列支。
第三十五條
專(zhuān)項維修資金管理實(shí)行統一繳存、專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用、業(yè)主決策、政府監管的原則。
專(zhuān)項維修資金繳存、管理和使用的具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定，報市人民政府批準執行。
第三十六條
物業(yè)發(fā)生危及人身安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當立即組織排險，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì )，排險維修費用由相關(guān)責任人承擔。符合專(zhuān)項維修資金使用條件和范圍的，排險維修費用可以從專(zhuān)項維修資金中支出。
物業(yè)管理區域內的供水、供電、供氣、市容、環(huán)衛、電信、綠化、消防、交通、有線(xiàn)電視、郵政等共用設施設備，按照規定應當由提供該項服務(wù)的單位維修養護的，不得要求物業(yè)管理企業(yè)維修養護。相關(guān)單位向最終用戶(hù)收取的費用，不得強制物業(yè)管理企業(yè)代收代繳。
第六章 罰 則
第三十七條
違反本辦法，有關(guān)法律、法規或規章已設定處罰的，從其規定。
第三十八條
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的行為違反有關(guān)法律、法規或規章的規定的，由區（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正，并通告全體業(yè)主。
第三十九條
建設單位違反第九條的規定，未將物業(yè)管理區域符合業(yè)主大會(huì )成立條件的情況書(shū)面告知物業(yè)管理行政主管部門(mén)，或者未按照規定提交有關(guān)資料的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正，逾期仍不改正的，可以處以一萬(wàn)元以下的罰款。
第四十條
物業(yè)管理企業(yè)違反第二十五的規定，未按時(shí)移交物業(yè)管理區域、資料和財物的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令其限期改正，逾期仍不改正的，可以處以五百元以上一萬(wàn)元以下罰款。
第四十一條
物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當按照規定建立投訴受理制度。
區（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)接到投訴后，應當在5日內作出是否受理的答復。決定受理的，應當進(jìn)行調查、核實(shí)、并按規定時(shí)間將處理結果回復投訴人。
投訴人對區（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)的處理結果有異議的，可以向市物業(yè)管理行政主管門(mén)提出書(shū)面復核要求。市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當自收到書(shū)面復核要求之日起30日內，將復核意見(jiàn)回復投訴人。
第四十二條
物業(yè)管理行政主管部門(mén)和其他部門(mén)的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物業(yè)專(zhuān)項維修基金的，由其所在單位或上級機關(guān)給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章 附 則
第四十三條
本規定自2006年2月1日起施行。
2002年4月1日起施行的《南京市物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。