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建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度是物管行業(yè)發(fā)展的必然趨勢
文 / 曾祥榮
物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度在經(jīng)過(guò)了長(cháng)達幾年時(shí)間的醞釀后，現已基本成熟并即將付諸實(shí)施。實(shí)施物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度，是我國物業(yè)管理行業(yè)中的一件大事，它將給物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)革命性的變化，并且將有力地促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康、規范、有序發(fā)展。
物業(yè)管理在我國經(jīng)過(guò)20多年來(lái)的探索和實(shí)踐，無(wú)論從理論上還是在實(shí)踐經(jīng)驗上都有了很大的發(fā)展，形成了一整套完善的、自成體系的、行之有效的物業(yè)管理辦法。但是，物業(yè)管理的一些基本矛盾仍然存在，如專(zhuān)業(yè)化、規范化程度低、公信力缺失、管理不規范、服務(wù)不到位、群從投訴呈上升趨勢、物業(yè)服務(wù)合同糾紛時(shí)有發(fā)生影響社區安定等。解決這些問(wèn)題不能完全依靠市場(chǎng)，還需要科學(xué)地進(jìn)行監管。建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度，就是一種科學(xué)監管的措施，是一種有效解決物業(yè)管理矛盾糾紛的辦法。物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度的實(shí)施不僅是物業(yè)管理市場(chǎng)的需要，也是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要，更是城市管理的需要。
一、物業(yè)管理市場(chǎng)對職業(yè)經(jīng)理人制度的需要
物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)依據《前期物業(yè)服務(wù)合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》的約定而展開(kāi)的管理服務(wù)活動(dòng)，前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同都屬于委托――代理合同，只是前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的委托人有所區別而已。前者是由開(kāi)發(fā)建設單位通過(guò)招投票方式選聘的物業(yè)管理公司，并與其簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，物業(yè)管理公司接受開(kāi)發(fā)建設單位的委托，從事物業(yè)管理活動(dòng)；后者則是由物業(yè)的所有權人――業(yè)主選聘的物業(yè)管理公司，并與業(yè)主委員會(huì )簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，物業(yè)管理公司接受業(yè)主的委托，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)合同除具有委托――代理的法律特征以外，還有其自身的行業(yè)特征，主要表現在四個(gè)方面：
一是物業(yè)服務(wù)合同的長(cháng)期性?！段飿I(yè)管理條例》規定前期物業(yè)服務(wù)合同期限不得超過(guò)三年，也就是說(shuō)前期物業(yè)服務(wù)合同期限在三年以?xún)龋ê辏┒际怯行У?；《物業(yè)管理條例》沒(méi)有對物業(yè)服務(wù)合同的期限做出規定，業(yè)主選聘物管公司其服務(wù)期限可以更長(cháng)。三年乃至更長(cháng)的合同期限，足以說(shuō)明物業(yè)服務(wù)合同的長(cháng)期性。
二是連環(huán)性。物業(yè)服務(wù)是一個(gè)多元連環(huán)合同，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、政府行政主管部門(mén)、業(yè)主委員會(huì )及水、電、氣等職能部門(mén)密切相關(guān)，其踐約的風(fēng)險性較大。
三是可變性。物業(yè)服務(wù)合同在履行過(guò)程中可變性較大，這與房屋所有權人的素質(zhì)密切相關(guān)，尤其是與業(yè)主委員會(huì )委員們的素質(zhì)更是緊密相關(guān)。
四是風(fēng)險性。物業(yè)服務(wù)合同期限長(cháng)，不確定因素多，不確定因素包括人的因素和物的因素兩個(gè)方面。人的因素表現在房屋所有權人的素質(zhì)，主要是業(yè)主委員會(huì )委員的素質(zhì)；物的因素則主要是房屋質(zhì)量、設備質(zhì)量、地下管理網(wǎng)質(zhì)量及其經(jīng)隱蔽工程質(zhì)量。這些不確定因素的存在，使物業(yè)服務(wù)合同具有一定的風(fēng)險性。
由于物業(yè)服務(wù)合同是一個(gè)委托――代理合同，加上合同的長(cháng)期性、連環(huán)性、可變性、風(fēng)險性的特點(diǎn)，要持續不斷地履行好物業(yè)服務(wù)合同，對于受委托方原物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)難度是相當大的。正是由于這個(gè)“難度”的存在，在委托方與受委托方之間的合同糾紛時(shí)有發(fā)生，既影響合同雙方的利益，又給社會(huì )增加了不穩定因素。用什么來(lái)確保合同的持續履行？用什么來(lái)保障房屋所有權人的資產(chǎn)保值增值？用什么來(lái)保證物業(yè)管理企業(yè)的合法權益？那就是物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度。
二、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展對職業(yè)經(jīng)理人制度的需要
隨著(zhù)社會(huì )的進(jìn)步和人們生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境的要求也越來(lái)越高。一個(gè)干凈整潔、綠樹(shù)成蔭、小橋流水、鳥(niǎo)語(yǔ)花香、治安防范嚴密、文化活動(dòng)豐富、鄰里關(guān)系和睦的社區是人們對居住環(huán)境的最基本的要求，就需要有一批綜合素質(zhì)高的物業(yè)管理人才，實(shí)施物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度，能夠造就和滿(mǎn)足綜合素質(zhì)高的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人才，從而滿(mǎn)足服務(wù)對象的需要。
現代科學(xué)技術(shù)不斷引入房屋建筑，使物業(yè)管理的技術(shù)含量不斷提高，推動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)技術(shù)儲含量的不斷提高需要有專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)營(yíng)管理并舉的職業(yè)經(jīng)理人才。
物業(yè)管理的市場(chǎng)競爭需要物業(yè)管理的職業(yè)經(jīng)理人才。在物業(yè)管理行業(yè)中，企業(yè)與企業(yè)之間的競爭說(shuō)到底是人才的競爭，誰(shuí)擁有高素質(zhì)的人才，誰(shuí)就能成為物業(yè)管理市場(chǎng)競爭的強者，就能擴大物業(yè)管理的市場(chǎng)占有率，加快企業(yè)的發(fā)展。
物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)競爭中最能體現競爭實(shí)力的是品牌，即產(chǎn)品品牌和企業(yè)品牌。而品牌是通過(guò)企業(yè)最具活力的“人”來(lái)樹(shù)立的，沒(méi)有高素質(zhì)的人才就不可能樹(shù)立產(chǎn)品品牌，沒(méi)有產(chǎn)品品牌，企業(yè)品牌就無(wú)從樹(shù)立。而物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)品品牌最直接的反映是業(yè)主、住戶(hù)對物業(yè)管理的滿(mǎn)意程度，是業(yè)主住戶(hù)的口碑，是社會(huì )對物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的認可度。物業(yè)管理企業(yè)只有樹(shù)立起自己的品牌才能有效的參與市場(chǎng)競爭，而要實(shí)現這一切，人才是關(guān)鍵。
三、城市管理對物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度的需要
物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，其組成部分包括兩個(gè)方面，一是促進(jìn)城市環(huán)境的改善；二是促進(jìn)城市精神文明的建設。物業(yè)管理雖然是對小區、大廈以?xún)鹊沫h(huán)境進(jìn)行管理，但是小區大廈建筑是城市的重要組成部分，所有小區大廈的環(huán)境搞好了，城市環(huán)境管理也就得到了提升。除此之外，小區開(kāi)展精神文明建設也是城市管理的需要。人的一生中有70%―80%的時(shí)間是在住宅區內渡過(guò)，物業(yè)管理企業(yè)務(wù)必要在住宅區管理中營(yíng)造一個(gè)祥和的氣氛、整潔的環(huán)境和正常的生活秩序。開(kāi)展形式多樣的、豐富多彩的社區文化活動(dòng)，以潛移默化、寓教于樂(lè )的形式開(kāi)展小區精神文明建設活動(dòng)，使居民安居樂(lè )業(yè)。要實(shí)現這個(gè)目標非物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人莫屬。
文章摘自：《珠海物業(yè)》