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效率！效率！效率！
文/ 章 貢
組織最優(yōu)化，提高人效
經(jīng)營(yíng)管理團隊的建立和優(yōu)化是提升員工工作效率的前提，組織的優(yōu)化包括職能優(yōu)化和人員優(yōu)化，而優(yōu)化的目的是為了使團隊更加精明強干。在公司的職能優(yōu)化上，要解析每一項職能的工作與技術(shù)度，以確定是統籌還是分離，由職能部門(mén)還是由管理處來(lái)承擔，由多少人員來(lái)承擔。如安全管理，在物業(yè)管理行業(yè)就有多種做法，有的成立職能部門(mén)統籌專(zhuān)業(yè)管理，有的分離放權由管理處管理，有的由管理處管理但成立了專(zhuān)業(yè)技術(shù)委員會(huì )或其它指導監督組織。因司制宣，各有利弊。我們并不武斷地說(shuō)哪一種方式就是正確的，哪一種方式就是對的，但我們應設立明確的判斷標準，是不是最能保證業(yè)主和物業(yè)的安全，是不是最能節約成本，是不是最能提高安全管理人員的素質(zhì)，是不是最方便考核一個(gè)管理處的績(jì)效。因此，組織最優(yōu)化是動(dòng)態(tài)的，因時(shí)而變，因情而動(dòng)，在公司小環(huán)境與市場(chǎng)大環(huán)境的變化中不斷地進(jìn)行評估，審視，調整，達到組織即時(shí)最優(yōu)化，提高人效目的。
程序直了化，提高時(shí)效
規范的工作程序指導著(zhù)我們的每一個(gè)工作環(huán)節，每一個(gè)工作環(huán)節所確定的運行步驟和記錄都是物業(yè)公司約束和控制員工行為的有效方式，是物業(yè)公司保證管理服務(wù)質(zhì)量的一致性和長(cháng)期性的手段，也是業(yè)主按照合同考核物業(yè)公司的基礎文件，更是涉及管理責任時(shí)物業(yè)公司所能提供的最有力的避險依據。因而，建立完善規范完整的管理服務(wù)體系是每一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)孜孜不倦的追求。
然而，我們要更多地注重程序的直了化，把為業(yè)主提供快捷滿(mǎn)意的服務(wù)需求作為程序建立的終極目的，盡量刪除繁雜的環(huán)節和重復的過(guò)程，即節約管理資源又提高了服務(wù)時(shí)效。另外就是要程序明了，首先是與物業(yè)管理合同的明了，細化合同服務(wù)的范圍，確定與價(jià)格相匹配的服務(wù)標準，更加明確管理責任。其次是服務(wù)程序的明了，有所為有所不為，為之則通過(guò)簡(jiǎn)單實(shí)效的渠道而為，不為則有簡(jiǎn)單明了的溝通管道以拒之。
服務(wù)集成化，提高功效
服務(wù)集成化就是物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)組織定位，整合、優(yōu)化、利用社會(huì )資源，給物業(yè)所有權人提供更加廣泛、更加專(zhuān)業(yè)的需求服務(wù)，并實(shí)施有效監控，對結果負責，提高效率。社會(huì )分工的細化，專(zhuān)業(yè)化，不允許物業(yè)公司成為一個(gè)大而全的商品生產(chǎn)者，這樣既會(huì )耗費大量的成本，又不能保證服務(wù)專(zhuān)業(yè)性。而包含政府資源、技術(shù)資源、專(zhuān)營(yíng)資源等等的社會(huì )資源則取之不盡，滲入經(jīng)營(yíng)的內容，物業(yè)公司還可以使之成為一個(gè)利潤點(diǎn)。因此將自己定位成一個(gè)服務(wù)組織者、中介人，從對社會(huì )資源的調查、篩選、評估、利用，到對服務(wù)項目的實(shí)施、監督、考核、評定，從而形成服務(wù)資源管理系統，實(shí)現服務(wù)集成化。服務(wù)集成化，能夠為物業(yè)公司為更多的物業(yè)個(gè)體所用，能夠共享互補，需要不斷刷新。物業(yè)公司實(shí)現由密集型、技術(shù)型向組織型的功能轉換，最終成就物業(yè)公司服務(wù)集成商的角色，拓展了服務(wù)范疇，增強了服務(wù)功能，提高了服務(wù)功效。
成本最小化，提高經(jīng)效
隨著(zhù)物業(yè)管理企業(yè)之間服務(wù)質(zhì)量的差異性的縮小，成本競爭越來(lái)越成為未來(lái)物業(yè)管理市場(chǎng)競爭的主題。服務(wù)價(jià)格是物業(yè)所有權人最為關(guān)注的事項，他們在不斷追求以同樣的或更低的服務(wù)價(jià)格獲取更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。因而成本效率將成為物業(yè)管理企業(yè)的最為現實(shí)的競爭核心。以物業(yè)管理為品牌對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也許有一定的營(yíng)銷(xiāo)作用，但對于普通業(yè)主來(lái)說(shuō)則顯得毫無(wú)意義。在物業(yè)管理的進(jìn)程中，隨著(zhù)全民素質(zhì)的提高，公益心的增強，普通業(yè)主一定會(huì )真正實(shí)現當家作主人的愿望，成為物業(yè)的決策者、監控者。在保證管理服務(wù)質(zhì)量的基礎上，只有成本最小化才能降低服務(wù)價(jià)格，才能得到業(yè)主的肯定，才能贏(yíng)得市場(chǎng)。而組織人員的精強、程序環(huán)節的直了、管理服務(wù)的集成正是降低成本的有效途徑。另一方面，就是利用物業(yè)資源、業(yè)主資源、品牌資源開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，拓寬經(jīng)營(yíng)渠道，增加收入，沖減管理費。物業(yè)公司只有實(shí)現成本最小化，才能獲取更大的經(jīng)濟效益，才會(huì )有更多的企業(yè)發(fā)展資金，才可能讓利于業(yè)主，提升市場(chǎng)競爭力。
考核一體化，提高績(jì)效
目前，物業(yè)管理合同的甲方對物業(yè)管理服務(wù)水平的考核還沒(méi)有形成良好的體系，更多憑的是日常管理服務(wù)接受過(guò)程中的好與差的積累，缺乏客觀(guān)全面的考核依據。而行業(yè)考核在一個(gè)點(diǎn)，很難代表業(yè)主的真正的、長(cháng)期的心聲。管理水平的考核，檢驗的是一個(gè)物業(yè)公司是否完成與物業(yè)所有權人所簽訂的委托管理合同中的應盡義務(wù)，也是衡量一個(gè)物業(yè)公司效率高低、競爭力高低的依據。因而需要建立合同甲方考核物業(yè)公司最簡(jiǎn)單、更客觀(guān)、易操作的考核體系。我們認為服務(wù)價(jià)格、物業(yè)現值、業(yè)主滿(mǎn)意三個(gè)數據最能說(shuō)明物業(yè)公司的管理服務(wù)水平，業(yè)主付出多少，回報多少，是最為實(shí)際的。服務(wù)價(jià)格的高低要與行業(yè)狀況、政府指導價(jià)、地區消費差異、服務(wù)范圍與標準結合起來(lái)，物業(yè)現值要與物業(yè)原值、市場(chǎng)行情、地域地段結合起來(lái)，業(yè)主滿(mǎn)意程度則需要公平公正的調查統計，三者的比值則體現了一家物業(yè)公司的管理服務(wù)績(jì)效，才能夠在不同的物業(yè)、不同的公司之間進(jìn)行相對比較，實(shí)現考核的一體化。而提高這個(gè)管理服務(wù)績(jì)效，也就提高了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理核心。
“五化”效率核心建立在未來(lái)物業(yè)管理的發(fā)展軌道當中，需要更多的實(shí)踐和嘗試。物業(yè)管理市場(chǎng)的競爭中，業(yè)主是最重要的主體，通過(guò)業(yè)主的合格考核，需要我們不斷地優(yōu)化組織人員，明了服務(wù)程序，以一個(gè)服務(wù)集成商的身份，最大限度地降低成本，提高工作效率，這就是一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的核心競爭力！
文章來(lái)源：《住宅與房地產(chǎn).物業(yè)管理》