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遼寧?。捍筮B市城市住宅小區物業(yè)管理辦法

發(fā)布: 2008-06-11     文章來(lái)源: 中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )     查看: 9653次

              大連市城市住宅小區物業(yè)管理辦法

  第一章 總 則

  第一條 為加強住宅小區物業(yè)管理,保障住宅小區物業(yè)的合理使用和維護,提高居住環(huán)境質(zhì)量,根據國家和省的有關(guān)情況,結合我市實(shí)際情況,制定本辦法。

  第二條 本辦法所稱(chēng)住宅小區,是指在大連市城市規劃區、建制鎮和獨立工礦區內,以住宅房屋為主,并具有相應配套基礎設施及非住宅房屋的居住區。住宅小區物業(yè)管理的范圍由大連市房地產(chǎn)管理局會(huì )同有關(guān)部門(mén)劃定。

  本辦法所稱(chēng)物業(yè),是指住宅小區內各類(lèi)房屋及其配套的基礎設施、設備及場(chǎng)地。

  本辦法所稱(chēng)住戶(hù),是指住宅小區內房屋產(chǎn)權人和使用人。

  住宅小區內的市政公用基礎設施的管理,按照《大連市市政公用基礎設施管理條例》的規定執行。

  第三條 大連市房地產(chǎn)管理局是市人民政府負責全市住宅小區物業(yè)管理的行政主管部門(mén),其派駐中山區、西崗區、沙河口區和甘井子區的房地產(chǎn)管理機構和各縣(市)、區的房地產(chǎn)管理部門(mén)是本行政區域內住宅小區物業(yè)管理的行政主管部門(mén)(以下稱(chēng)小區主管部門(mén))。

  小區主管部門(mén)的職責是:負責住宅小區管理工作的組織、協(xié)調和業(yè)務(wù)指導,統一制定有關(guān)住宅小區管理的具體政策和管理標準,對住宅小區管理委員會(huì )和物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)工作進(jìn)行監督、檢查。

  各級規劃土地、公用事業(yè)、城建、衛生、公安、郵電、愛(ài)衛會(huì )等部門(mén)和單位以及住宅小區所在地人民政府,應當按照各自職責分工,協(xié)助小區主管部門(mén)加強對住宅小區的管理工作。

  第四條 住宅小區物業(yè)管理以住戶(hù)自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結合,實(shí)行社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化管理。住宅小區制定的住戶(hù)公約對小區內房屋產(chǎn)權人和使用人具有約束力。

  第二章 住宅小區物業(yè)管理機構與職責

  第五條 住宅小區交付使用且入住率達50%以上時(shí),由小區主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處、住宅小區開(kāi)發(fā)建設和經(jīng)營(yíng)單位組織召集第一次住宅小區住戶(hù)代表大會(huì ),選舉產(chǎn)生小區管理委員會(huì )(以下簡(jiǎn)稱(chēng)管委會(huì ))。

  第六條 住宅小區住戶(hù)代表大會(huì )由住宅小區內房屋產(chǎn)權人和使用人及居委會(huì )推選的代表組成。住宅小區住戶(hù)代表大會(huì )代表數額及產(chǎn)生和罷免方法,由小區主管部門(mén)根據住宅小區規模等情況確定。

  住宅小區住戶(hù)代表大會(huì )行使下列職權:

 ?。ㄒ唬┻x舉、罷免管委會(huì )的組成人員;

 ?。ǘ┍O督管委會(huì )的工作;

 ?。ㄈ┞?tīng)取和審查管委會(huì )的工作報告;

 ?。ㄋ模Q定住宅小區內涉及房屋產(chǎn)權人和使用人利益的重大事項;

 ?。ㄎ澹┲贫ê托薷淖≌^住戶(hù)公約;

 ?。└淖兒统蜂N(xiāo)管委會(huì )不適當的決定;

 ?。ㄆ撸┡鷾使芪瘯?huì )章程。

  第七條 住宅小區住戶(hù)代表大會(huì )由管委會(huì )負責召集,每年至少召開(kāi)一次,管委會(huì )負責在會(huì )議召開(kāi)前15日將日期及內容通知住宅小區住戶(hù)代表大會(huì )各位代表。

  經(jīng)有20%以上代表提議,管委會(huì )應于接到該項提議后15日內召集住宅小區住戶(hù)代表大會(huì )。

  第八條 管委會(huì )向住宅小區住戶(hù)代表大會(huì )負責并報告工作。

  管委會(huì )每屆任期3年。

  管委會(huì )可根據需要向政府社團登記主管部門(mén)申請法人登記。

  第九條 管委會(huì )委員人數根據住宅小區的規模等情況而定,一般為5~15人。管委會(huì )委員由住宅小區住戶(hù)代表大會(huì )在代表中選舉產(chǎn)生,管委會(huì )也可聘請居民委員會(huì )、有關(guān)管理部門(mén)和服務(wù)單位的人員擔任管委會(huì )委員,但住戶(hù)代表不得少于管委會(huì )委員總數的60%。

  管委會(huì )設立主任1名(由房屋產(chǎn)權人代表?yè)危?,副主?~2名(街道辦事處1名)。管委會(huì )主任、副主任由管委會(huì )在其委員中選舉產(chǎn)生。

  第十條 管委會(huì )在住宅小區住戶(hù)代表大會(huì )的監督下,代表住戶(hù)的合法權益行使以下職權:

 ?。ㄒ唬┱偌椭鞒肿≌^住戶(hù)代表大會(huì ),討論確定住宅小區物業(yè)管理重大事項;

 ?。ǘ┲贫ü芪瘯?huì )章程和小區管理目標;

 ?。ㄈ┮哉袠嘶騾f(xié)議方式,選聘或續聘物業(yè)管理公司,并與其簽訂物業(yè)管理合同;

 ?。ㄋ模┍O督物業(yè)管理公司對本住宅小區的管理工作,接受住戶(hù)對物業(yè)管理公司的投訴;

 ?。ㄎ澹徸h物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理計劃和管理措施及重大的工程項目計劃;

 ?。徸h住宅小區物業(yè)管理服務(wù)費收費項目和標準;

 ?。ㄆ撸徸h和決定住宅小區管理費用的收支情況。

  前款其中第(二)、(三)項須經(jīng)住宅小區住戶(hù)代表大會(huì )批準。

  第十一條 物業(yè)管理公司必須依法登記,取得法人資格,并持有市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》,方可從事住宅小區物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

  第十二條 物業(yè)管理公司應與管委會(huì )簽訂住宅小區物業(yè)管理合同,并可根據需要與市政府公用基礎設施專(zhuān)業(yè)管理單位及房屋產(chǎn)權人簽訂有關(guān)委托維修養護合同。上述合同須報小區主管部門(mén)備案。

  住宅小區物業(yè)管理合同文本由市房地產(chǎn)管理局統一印制。

  第三章 住宅小區物業(yè)的使用及維護

  第十三條 住戶(hù)應愛(ài)護和正確使用住宅小區物業(yè),任何單位和個(gè)人不得在住宅小區內從事下列活動(dòng);

 ?。ㄒ唬┪唇?jīng)房屋產(chǎn)權人同意和小區主管部門(mén)批準擅自改變房屋使用用途;

 ?。ǘ┏^(guò)設計負荷使用房屋或拆動(dòng)房屋承重結構;

 ?。ㄈ┌惭b影響周?chē)h(huán)境和房屋結構的動(dòng)力設備;

 ?。ㄋ模┱加霉矆?chǎng)所,損壞公用設備和設施;

 ?。ㄎ澹╇S意停放車(chē)輛和鳴喇叭;

 ?。┷`踏、占用綠地,攀折花木;

 ?。ㄆ撸﹣y拋垃圾、堆放雜物;

 ?。ò耍┯械K市容觀(guān)瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等;

 ?。ň牛?、飼養禽畜;

 ?。ㄊ┚郾娦[;

 ?。ㄊ唬┡欧呕虼娣庞卸居泻ξ锲?;

 ?。ㄊ┦腥嗣裾幎ǖ钠渌剐袨?。

  第十四條 物業(yè)管理公司在住宅小區內就物業(yè)使用及維護的下列事項進(jìn)行管理:

 ?。ㄒ唬┙邮芊课莓a(chǎn)權人的委托,有償進(jìn)行房屋及其附屬設施、設備的使用、維修和養護管理;

 ?。ǘ┙邮苁姓没A設施專(zhuān)業(yè)管理單位的委托,有償進(jìn)行上述設施的管理維護;

 ?。ㄈ┉h(huán)境(含樓寓內走廊)衛生保潔,園林綠化;

 ?。ㄋ模┸?chē)輛行駛和停放;

 ?。ㄎ澹┚S護公共秩序;

 ?。┍9芪飿I(yè)管理檔案;

 ?。ㄆ撸┬^主管部門(mén)及物業(yè)管理合同規定的其他事項。

  物業(yè)管理公司可根據物業(yè)管理合同的約定,選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔專(zhuān)項經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

  第十五條 凡房屋及附屬設施可能危及毗連房屋及公共安全的,責任人應及時(shí)修繕。經(jīng)物業(yè)管理公司通知后,責任人在期限內未進(jìn)行修繕的,經(jīng)管委會(huì )同意后由物業(yè)管理公司修繕,所發(fā)生的費用由責任人承擔。

  第四章 住宅小區物業(yè)的驗收與接管

  第十六條 住宅小區物業(yè)應統一規劃、同步建設。小區主管部門(mén)應向規劃土地行政主管部門(mén)提出住宅小區規劃建議,并依法對住宅小區前期建設實(shí)行監督管理。

  第十七條 住宅小區竣工后,城市規劃土地行政主管部門(mén)應會(huì )同小區主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)對小區物業(yè)建設嚴格按規定進(jìn)行驗收,驗收合格的方可進(jìn)住。

  第十八條 管委會(huì )未組建前,在小區主管部門(mén)的監督下,由開(kāi)發(fā)建設和經(jīng)營(yíng)單位或其委托的物業(yè)管理公司負責住宅小區物業(yè)管理,管理費用由開(kāi)發(fā)建設和經(jīng)營(yíng)單位承擔。管委會(huì )組建后,開(kāi)發(fā)建設和經(jīng)營(yíng)單位應將住宅小區物業(yè)移交給管委會(huì )管理,并提供下列資料:

 ?。ㄒ唬┳≌^建設各項批準文件;

 ?。ǘ┳≌^平面規劃圖、竣工總平面圖;

 ?。ㄈ┓课菁芭涮椎幕A設施、設備的竣工圖;

 ?。ㄋ模┑叵鹿芫W(wǎng)圖;

 ?。ㄎ澹┢渌匾馁Y料。

  在同等條件下,管委會(huì )應優(yōu)先選聘住宅小區開(kāi)發(fā)建設和經(jīng)營(yíng)單位委托的物業(yè)管理公司承擔住宅小區的物業(yè)管理工作。

  第十九條 開(kāi)發(fā)建設和經(jīng)營(yíng)單位辦理出售、出租或分配房屋手續時(shí),應在房屋出售或租賃合同中對購、租房者有承諾遵守住宅小區物業(yè)管理規定的約定。

  第五章 住宅小區管理費用和專(zhuān)用房屋

  第二十條 住宅小區的開(kāi)發(fā)建設單位,應按房屋成本造價(jià)的0.5%標準向市人民政府交納住宅小區管理啟動(dòng)基金,該項基金計入建設成本,由市房地產(chǎn)管理局設立專(zhuān)帳,接受財政、審計部門(mén)的監督管理。

  住宅小區管理啟動(dòng)基金用于購買(mǎi)住宅小區經(jīng)營(yíng)用房和重大工程維修項目。

  第二十一條 開(kāi)發(fā)建設和住宅小區經(jīng)營(yíng)單位應按住宅小區總建筑面積0.5%的比例,以成本價(jià)一次性提供住宅小區經(jīng)營(yíng)用房,其產(chǎn)權歸國家所有,由小區主管部門(mén)劃撥給管委會(huì ),并由管委會(huì )委托物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)使用,其收入用于補充住宅小區的管理費用。

  第二十二條 開(kāi)發(fā)建設和經(jīng)營(yíng)單位移交住宅小區時(shí),應按下列標準一次性無(wú)償向管委會(huì )提供管理用戶(hù),其產(chǎn)權歸國家所有:

 ?。ㄒ唬┬^建筑面積5萬(wàn)平方米以下的為100平方米;

 ?。ǘ┬^建筑面積5萬(wàn)平方米以上的為150平方米。

  第二十三條 住宅小區內的公有房屋及附屬設施,由房屋產(chǎn)權人委托物業(yè)管理公司代管,房屋租金由物業(yè)管理公司代收。代管費標準由市房地產(chǎn)管理局會(huì )同市物價(jià)局制定。

  第二十四條 物業(yè)管理公司可根據物業(yè)管理合同和住宅小區住戶(hù)代表大會(huì )及管委會(huì )同意的標準,向住戶(hù)收取住宅小區管理服務(wù)費。

  物業(yè)管理公司可為住宅小區住戶(hù)提供有償特約服務(wù)。

  第二十五條 專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)委托管理的住宅小區內的市政公用基礎設施,其維護費用從委托費用中支出。

  第二十六條 房屋租金,公共部位、共用設施維修基金,供水(二次加壓)費,電梯費,采暖費等費用的收取和使用,仍按有關(guān)規定執行。

  第二十七條 房屋需大、中修的,由物業(yè)管理公司提出修繕計劃及工程預算,經(jīng)房屋產(chǎn)權人同意后實(shí)施,工程費用由產(chǎn)權人承擔。

  公共部位、共用設施維修基金不足時(shí),超出的費用由各產(chǎn)權人按其所有房屋建筑面積占整幢房屋建筑面積的比例分攤。

  第二十八條 住宅小區管理費用專(zhuān)項用于住宅小區內物業(yè)管理的日常支出,不得挪作他用。

  住宅小區各項管理費用的收支情況,每半年向住戶(hù)公布一次,接受住戶(hù)的監督。

  第六章 法律責任

  第二十九條 違反本辦法第十三條規定的,物業(yè)管理公司有權予以制止,并要求其限期改正和賠償損失。

  前款違章情節嚴重的,由小區主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)按照有關(guān)規定給予行政處罰。

  第三十條 對借故拒交各項應交費用的住戶(hù),物業(yè)管理公司可要求其限期繳交并按規定收取滯納金;逾期仍不繳交的,物業(yè)管理公司可向人民法院申請強制追繳。

  第三十一條 物業(yè)管理公司違反本辦法有下列情形之一的,由管委會(huì )制止,并責令其限期改正:

 ?。ㄒ唬┪飿I(yè)維修養護不及時(shí)的;

 ?。ǘ┕芾碇贫炔唤∪?、管理混亂的;

 ?。ㄈ┥米詳U大收費范圍,提高收費標準的;

 ?。ㄋ模┥米詫⒐芾碣M用挪作他用的;

 ?。ㄎ澹﹣y搭、亂建,改變房屋和配套設施、設備用途的;

 ?。┻`反物業(yè)管理合同約定的其他行為。

  對無(wú)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》從事物業(yè)管理的,由小區主管部門(mén)給予警告、責令限期改正、沒(méi)收非法所得、賠償損失和取消物業(yè)管理資格的處罰。

  第三十二條 當事人違反規劃土地、公用事業(yè)、城建、衛生、公安、郵政等管理規定的,由有關(guān)主管部門(mén)依法處理。

  第三十三條 開(kāi)發(fā)建設和經(jīng)營(yíng)單位在管委會(huì )未成立前不按規定管理住宅小區或未按規定向管委會(huì )移交住宅小區,未提供專(zhuān)業(yè)用房和拒交小區管理啟動(dòng)基金的,由市房地產(chǎn)管理局責令其限期履行。逾期仍不履行的,市房地產(chǎn)管理局可申請人民法院強制執行。

  第七章 附 則

  第三十四條 辦公、商住、別墅等樓寓的物業(yè)管理可參照本辦法執行。

  第三十五條 本辦法由市房地產(chǎn)管理局負責解釋。

  第三十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

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