廣東物業(yè)管理緣何“領(lǐng)跑”全國
——從經(jīng)濟普查數據看廣東物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展
其中，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)共計58406家，廣東8507家，占14.6%；全國物業(yè)管理從業(yè)人員共計2501195人，廣東為412960人，占16.5%；全國物業(yè)管理主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為2076.7億元，其中廣東占五分之一，達到428.2億元。
廣東物業(yè)管理能有今天的業(yè)績(jì)，有其作為內地物業(yè)管理發(fā)源地的歷史地位方面的因素，但最重要的，還是過(guò)去二十多年來(lái)天時(shí)、地利、人和諸多因素共同作用的必然結果。
天時(shí)：贏(yíng)得先機，奠定基礎
物業(yè)管理對于企業(yè)來(lái)講是一種服務(wù)產(chǎn)品，而對于業(yè)戶(hù)來(lái)講則是一種消費。因此，其產(chǎn)生和發(fā)展既需要適當的社會(huì )輿論和消費意識氛圍，更需要堅實(shí)的經(jīng)濟基礎作為支撐，尤其是居民可支配收入的實(shí)質(zhì)性提高。
作為中國改革開(kāi)放破冰的試驗田，廣東得改革開(kāi)放風(fēng)氣之先，市場(chǎng)經(jīng)濟的意識一直走在全國前列，思想開(kāi)放活躍，易于接受新事物。而得益于改革開(kāi)放的政策帶來(lái)的珠三角經(jīng)濟的高速發(fā)展，作為全國率先富起來(lái)的地區，廣東的經(jīng)濟發(fā)展速度較快，城鎮化程度高，人們的生活水平提高很快，消費理念比較成熟，對于生活品質(zhì)的要求也高于同期的其他省區。
在此背景下，物業(yè)管理這種事關(guān)民生的全新的“服務(wù)消費品”在廣東率先落地生根，并在此后得到迅速發(fā)展，并非偶然。換言之，物業(yè)管理發(fā)端于廣東并且此后廣東一直引領(lǐng)全國的發(fā)展，是思想解放和生產(chǎn)力解放這一“天時(shí)”的必然結果。
地利：開(kāi)拓視野，注入活力
廣東地處東南沿海，毗鄰港澳，歷來(lái)就是中國與外界交流的門(mén)戶(hù)和窗口。廣東物業(yè)管理領(lǐng)全國之先，與此密不可分，而且此后一直對外保持著(zhù)良好的接觸和交流，包括香港、臺灣、日本、英國、美國和歐洲等。這種國際視野使廣東的物業(yè)管理不斷取得創(chuàng )新突破，如專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的產(chǎn)生就是以1981年深圳市物業(yè)管理公司掛牌、1983年廣州五羊村物業(yè)管理公司成立為標志，制度化管理則是以1993年《深圳經(jīng)濟特區住宅小區物業(yè)管理條例》頒布為起點(diǎn)，而現在普遍實(shí)行的物業(yè)管理項目招投標制度就是肇始于深圳當時(shí)的住宅局的內部試點(diǎn)，等等。
作為全國經(jīng)濟改革開(kāi)放的示范區域，廣東與內地省份關(guān)于物業(yè)管理的研討和交流也非?；钴S，這使得廣東的物業(yè)管理在模式和具體做法上更加具有示范意義，也為廣東物業(yè)服務(wù)企業(yè)日后跨地區拓展業(yè)務(wù)提供了條件。目前，廣東的物業(yè)服務(wù)已經(jīng)延伸到全國的大部分省區，進(jìn)一步鞏固了廣東的領(lǐng)軍地位。而作為行業(yè)主管的國家建設部門(mén)和中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )，歷來(lái)也非常重視廣東的物業(yè)管理發(fā)展，尤其是近年來(lái)，在中物協(xié)的大力倡導和推動(dòng)下，行業(yè)加強了調查研究和管理研究，對于廣東的物業(yè)管理提升起到了很大的促進(jìn)作用。
人和：不斷創(chuàng )新，和諧共贏(yíng)
“天時(shí)不如地利，地利不如人和?！北M管廣東占據改革先機和地理優(yōu)勢，但是真正起到持久的、決定性作用的，還是廣東整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的艱苦努力和開(kāi)拓創(chuàng )新。
法制化建設較早，市場(chǎng)競爭環(huán)境比較成熟
廣東的市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)育較早，市場(chǎng)環(huán)境相對競爭有序，法制觀(guān)念深入人心，這為廣東省建立物業(yè)管理法制化體系創(chuàng )造了條件。目前廣東省、市兩級都有規范的物業(yè)條例、收費規范、服務(wù)標準和監管制度，并形成了政府主導、行業(yè)協(xié)會(huì )組織、企業(yè)和專(zhuān)業(yè)人士積極參與的模式，不斷完善現有制度規范，并積極探索擴大適用范圍，這對物業(yè)管理行業(yè)的持續健康發(fā)展提供了指引和保障。
企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式日趨多元化
廣東的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)走過(guò)了小作坊式的粗放式管理階段，正由勞動(dòng)密集型向管理密集型、知識密集型和技術(shù)密集型轉變。
從規模經(jīng)營(yíng)方面，多年流行的“單純增加項目以追求規?！钡淖龇ㄒ呀?jīng)改變，重點(diǎn)放在規模擴大、成本增大和收益增加的平衡上，從單純的面積規模轉變?yōu)樾б嬉幠?，由此也形成了多元化的拓展模式。例如，以深中航為代表的以“管做分離”為特征的“物業(yè)服務(wù)集成商”模式，以深圳長(cháng)城物業(yè)、公元物業(yè)和開(kāi)元國際為代表的收購擴張模式，以深圳新東升、特科物業(yè)為代表的細分市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)化縱深擴張模式等，都成為引領(lǐng)全國行業(yè)發(fā)展的范本。
此外，外包服務(wù)成為大勢所趨，專(zhuān)業(yè)化服務(wù)公司異軍突起，為物業(yè)管理迅速做大做強提供了有力支撐。外包服務(wù)不僅具有成本優(yōu)勢，更重要的是，專(zhuān)業(yè)公司解決了人才的上升通道這個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，使得綠化、保潔、機電、工程等業(yè)務(wù)都能吸引到高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才（7-11便利店、麥當勞、肯德基、沃爾瑪等都是如此）。以廣州、深圳為例，本科、研究生從事物業(yè)管理相關(guān)工作已經(jīng)成為常態(tài)。而從長(cháng)遠來(lái)看，這將大大提升業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)化的程度、降低服務(wù)成本、提高性?xún)r(jià)比，從而提升整個(gè)行業(yè)的競爭力。
經(jīng)營(yíng)理念不斷更新，品牌建設成為趨勢
以業(yè)主為中心的經(jīng)營(yíng)理念成為主流，企業(yè)資質(zhì)、示范項目、企業(yè)內刊、服務(wù)中心文化建設活動(dòng)等成為企業(yè)自我展示的重要平臺。而從《住宅與房地產(chǎn)》、《廣東物業(yè)研究》和《物業(yè)管理信息》等專(zhuān)業(yè)刊物來(lái)看，企業(yè)投稿踴躍，而且廣告投放也逐年增加，反映出物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于自身影響力和公共形象的重視。
品牌經(jīng)營(yíng)已成為廣東物業(yè)管理行業(yè)的共識，服務(wù)精品意識不斷強化，注重管理內功的自我訓練，培養企業(yè)的長(cháng)期核心競爭力。有個(gè)例子可見(jiàn)一斑，2008年6月底，謝家瑾會(huì )長(cháng)對深圳長(cháng)城、中航、萬(wàn)科、招商局四家品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行調研，對于這些品牌企業(yè)的戰略研究、戰略定位、戰略規劃和戰略實(shí)施印象深刻，欣然行文《始于戰略、行于管理、成于品質(zhì)》，對于廣東物業(yè)管理的品牌建設給予充分肯定。
物業(yè)消費市場(chǎng)日趨成熟，物業(yè)服務(wù)成為創(chuàng )富手段
大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的出現和管理水平的提升，尤其是服務(wù)理念的更新和服務(wù)素質(zhì)的改善，已經(jīng)基本改變了全社會(huì )對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理的的偏見(jiàn)。業(yè)戶(hù)越來(lái)越傾向于站在消費者的立場(chǎng)上，將物業(yè)管理中的糾紛和沖突視作正常的消費事件，而把物業(yè)服務(wù)公司之間的糾紛視作企業(yè)主體之間的正常經(jīng)營(yíng)行為。
值得強調的是，物業(yè)管理服務(wù)對于物業(yè)的保值增值效應日益顯現，物業(yè)服務(wù)成為創(chuàng )富手段。以廣州的天河北為例，作為廣州最早的“豪宅”區域之一，該區域一直是高尚住宅區的代名詞。但是，近年來(lái)私家車(chē)迅速普及，使得該區域的物業(yè)配套明顯滯后，嚴重影響業(yè)主生活質(zhì)量，某些樓盤(pán)就是因為物業(yè)管理不到位而售價(jià)比相鄰物業(yè)低二至三成，而物業(yè)服務(wù)對于新住宅銷(xiāo)售的影響也越來(lái)越大。
此外，消費心理日趨成熟，“質(zhì)價(jià)相符”的消費理念已被普遍接受。將于
另外一點(diǎn)，廣東媒體資訊發(fā)達，而且政府、行業(yè)協(xié)會(huì )和企業(yè)也日益重視這一平臺的利用和公共關(guān)系管理，并通過(guò)這個(gè)平臺與業(yè)主進(jìn)行了良好的互動(dòng)溝通。從主流來(lái)看，媒體對于物業(yè)服務(wù)消費觀(guān)念的普及功不可沒(méi)。
人才梯隊建設提供有力支撐，管理研究受到各方重視
一個(gè)行業(yè)的高速健康發(fā)展，離不開(kāi)大批量、多層次、高素質(zhì)的人才，廣東的物業(yè)管理發(fā)展更是如此。廣東不僅在人才總量上遠超其他省區（見(jiàn)本文開(kāi)頭的數據引用），而且人才結構也極具競爭力，這得益于人才培養體系的建立。
廣東的多所大專(zhuān)院校都開(kāi)設物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)，以省市區三級協(xié)會(huì )和其他行業(yè)組織為主體的在崗培訓和繼續教育也不斷豐富培訓內容，尤其是近年來(lái)深圳開(kāi)發(fā)的項目經(jīng)理課程、廣州開(kāi)展的管理人員專(zhuān)題培訓等，以?xún)热萸泻蠈?shí)際、形式生動(dòng)、效果顯著(zhù)而受到企業(yè)和從業(yè)人員的歡迎，從業(yè)資格、管理資格、專(zhuān)題培訓、高端培訓、企業(yè)診斷咨詢(xún)等多層次培訓體系已經(jīng)成型，而高水平的物業(yè)管理培訓師隊伍也得以建立并不斷擴大，以“產(chǎn)、學(xué)、研結合”為特點(diǎn)的物業(yè)管理專(zhuān)題研究也得到重視和加強。
企業(yè)也意識到培訓對于提升業(yè)績(jì)的關(guān)鍵作用，近年來(lái)參與熱情高漲，“培訓成本高，不培訓成本更高”的觀(guān)念被廣泛接受。尤其值得一提的是，民營(yíng)物業(yè)管理培訓機構的出現，預示著(zhù)市場(chǎng)對整個(gè)培訓市場(chǎng)的巨大潛力看好。
從整體來(lái)看，廣東的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)步入人才使用與培養的良性軌道——在承擔擴大就業(yè)任務(wù)的同時(shí)，不斷吸引多層次的人才進(jìn)入；而人才資源的豐富供給，又推動(dòng)行業(yè)不斷做強做大，提供更多就業(yè)機會(huì )。
與此相應的，是兩個(gè)方面的顯著(zhù)變化：一是高校畢業(yè)生就業(yè)意向逐步向物業(yè)服務(wù)企業(yè)傾斜。就筆者所在的企業(yè)為例，過(guò)去3年來(lái)分別從中山大學(xué)、華南理工大學(xué)、暨南大學(xué)等一線(xiàn)高校招聘過(guò)本科和碩士畢業(yè)生。二是企業(yè)，尤其是一線(xiàn)企業(yè)，已把工作重心從一線(xiàn)作業(yè)管理轉移到人才隊伍建設上。最典型的例子之一是，廣州珠江物業(yè)酒店于2005年在《中國物業(yè)管理》第6期刊登一則廣告，主題為“珠江管理，成功揭秘，碩士精英，叱咤風(fēng)云”，12位碩士組成的管理團隊集體亮相，極具沖擊力。中物協(xié)謝家瑾會(huì )長(cháng)專(zhuān)門(mén)撰文《企業(yè)的成功源于一支高素質(zhì)職業(yè)經(jīng)理人團隊》作卷首語(yǔ)，對其人才建設給予充分肯定。
綜上所述，廣東物業(yè)管理的今天得益于自身優(yōu)勢的合理利用、制度化建設的保障、消費市場(chǎng)的培育、企業(yè)經(jīng)營(yíng)的創(chuàng )新、人才梯隊的建設。未來(lái)的物業(yè)管理將是管理、人才、品牌、服務(wù)和制度的綜合競爭，任何想要取得或者保持這種領(lǐng)先優(yōu)勢的省份或地區，都需要更多的努力和創(chuàng )新。