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依法規范物業(yè)管理招標工作的思考
物業(yè)管理招標，是建設單位（開(kāi)發(fā)商）按照法律規定和市場(chǎng)機制選擇物業(yè)管理企業(yè)的一種主要形式。既為物業(yè)管理企業(yè)提供了一個(gè)公平競爭的平臺和更廣闊的發(fā)展空間，同時(shí)也加劇了物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)競爭和優(yōu)勝劣汰。能否依法規范物業(yè)管理的招標工作，成為物業(yè)管理市場(chǎng)持續、健康、穩定發(fā)展的一個(gè)重要環(huán)節。
一、《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》和《暫行辦法》）中明確要求：國家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！稐l例》和《暫行辦法》為物業(yè)管理的社會(huì )化、市場(chǎng)化和招投標工作提供了重要的法律支持和保障。為進(jìn)一步規范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競爭起到了積極作用。
《條例》和《暫行辦法》的頒布實(shí)施，為物業(yè)企業(yè)提供了更多的競爭平臺和發(fā)展空間。近幾年，我們通過(guò)物業(yè)管理招投標，先后承攬了大連理工大學(xué)、東北財經(jīng)大學(xué)、大連市工商銀行、山東浪潮集團、山東電力泰安抽水蓄能電站等單位十幾個(gè)項目的物業(yè)管理工作，提高了企業(yè)的服務(wù)水平、管理水平和市場(chǎng)競爭力，成功地實(shí)現了“三個(gè)轉變”。即：從以煙草行業(yè)的物業(yè)管理為主，向高校、銀行、IT業(yè)、電力等多個(gè)行業(yè)物業(yè)管理的轉變；從單一的辦公樓、寫(xiě)字樓物業(yè)管理項目，向教學(xué)樓、體育館、科技園區、物流等綜合物業(yè)管理項目的轉變；從單一的委托式管理模式，向顧問(wèn)管理、咨詢(xún)服務(wù)、整合經(jīng)營(yíng)等多種上經(jīng)營(yíng)管理模式的轉變，取得了較好經(jīng)濟效益和社會(huì )效益，企業(yè)的知名度也有了較大的提高，使企業(yè)得到持續、穩定的發(fā)展。
二、近幾年，我們還應邀先后參加了大連市、遼寧省和山東等地物業(yè)管理項目的投標工作。我們感到，物業(yè)管理招標不規范的問(wèn)題還比較突出，成為當前影響物業(yè)管理社會(huì )化、市場(chǎng)化進(jìn)展和物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的一個(gè)主要問(wèn)題。
1、招標組織管理不規范。物業(yè)管理招標是按法律規定進(jìn)行的一項活動(dòng)，有較嚴格的程序和規定，招投標的操作比較復雜。做好物業(yè)管理招標活動(dòng)的組織管理，是做好招投標工作的前提?！稌盒修k法》規定：前期物業(yè)管理由招標人依法組織實(shí)施；招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜；有能力組織和實(shí)施招標活動(dòng)的，也可以自行組織實(shí)施招標活動(dòng)?！稌盒修k法》給了建設單位物業(yè)管理的選擇權和招標工作的操作權。從目前物業(yè)情況看，由于對“有能力組織和實(shí)施招標活動(dòng)”的條件沒(méi)有具體的要求和界定，除了個(gè)別單位或個(gè)別項目委托招標代理機構組織外，多數建設單位都是自行組織物業(yè)管理的招標工作。由于建設單位沒(méi)有相應的組織機構和人員負責招標工作，以及對投標法規和招標的組織管理工作不規范，造成了物業(yè)管理招標工作的不規范。物業(yè)管理招標工作很少像工程項目和政府采購項目的那樣，在媒體上發(fā)布公告；招投標的程序不嚴密，操作的隨意性大，“自行組織”成了建設單位自己說(shuō)了算，失去了招標工作的嚴肅性。
2、招標文件不規范?！稌盒修k法》對招標文件的編制和備案提出了明確的要求。但是，由于沒(méi)有招投標文件的示范文本可參照，造成了建設單位自行編制的物業(yè)管理招標文件出現各取所需，五花八門(mén)，一家一個(gè)樣的現象。有的格式不符，有的內空不全，有的條款表述不清，有的評標標準不明確。招標文件很少提供物業(yè)項目的圖紙、資料和設備、設施的有關(guān)情況，招標文件與物業(yè)的實(shí)際情況不符等。物業(yè)招標文件，雖有備案要求，但是無(wú)審查程序，造成了招標文件編制的不規范。同時(shí)，也造成了整個(gè)物業(yè)管理招投標工作的不規范。
3、評標工作不規范。物業(yè)管理是一種服務(wù)商品。物業(yè)管理社會(huì )化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的目的，就是既要提高服務(wù)管理水平，雙要降低成本費用。所以，物業(yè)管理項目評標的內容和標準，應該采取對報價(jià)和服務(wù)進(jìn)行綜合評價(jià)的方法。就是通常所說(shuō)的標評價(jià)、技術(shù)標評價(jià)和綜合評價(jià)，這樣才能達到物業(yè)管理立法的宗旨，保證了物業(yè)管理招標的質(zhì)量。由于《暫行辦法》對物業(yè)管理評標內容和方法沒(méi)有具體的規定，造成了評標工作的不夫范，甚至偏頗。許多單位和項目在評標時(shí)，不注重對服務(wù)質(zhì)量和報價(jià)的綜合評價(jià)，而偏重于報價(jià)的高低，有的甚至就是追求低價(jià)中標，違背了“質(zhì)價(jià)相符”的原則，有的建設單位，在物業(yè)管理招標前已經(jīng)待定了物業(yè)公司，為了降低物業(yè)管理的成本費用，利用招標的方式進(jìn)行壓價(jià)。造成了物業(yè)管理市場(chǎng)壓價(jià)競標、低價(jià)競爭的現象，影響服務(wù)管理水平的提高和物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
4、對物業(yè)管理招標的監督管理不到位?！稐l例》規定：住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招標的方法選聘物業(yè)管理企業(yè)，或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期整改，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款?！稌盒修k法》規定：招標人在發(fā)布招標公告前或發(fā)出投標邀請書(shū)的10日前；確定中標人之是起15日內，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案；對評標委員會(huì )的專(zhuān)家成員，應當由招標人從房地產(chǎn)行政主管部門(mén)建立的專(zhuān)家名冊中采取隨機抽取的方式確定。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當對進(jìn)入專(zhuān)家名冊的專(zhuān)家進(jìn)行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)培訓?！稐l例》和《暫行辦法》明確了對招標前、后的備案和評標三個(gè)環(huán)節監督管理。但是，由于只有備案制度，沒(méi)有建立起專(zhuān)家庫等原因，很難保證對物業(yè)管理招標實(shí)施有效的監督管理。備案不備案、規范不規范都無(wú)法進(jìn)行約束。依法規范地進(jìn)行物業(yè)管理招標就成了一句空話(huà)。
物業(yè)管理招標工作中這些不規范的問(wèn)題，已經(jīng)嚴重地影響了物業(yè)管理市場(chǎng)的秩序和物業(yè)管理社會(huì )化、市場(chǎng)化的發(fā)展。
三、依法以規范物業(yè)管理招標工作，成為物業(yè)管理市場(chǎng)健康發(fā)展的當務(wù)之急。筆者認為，當前主要應從以下幾個(gè)方面加強和改進(jìn)。
1、進(jìn)一步增強開(kāi)發(fā)建設單位依法組織物業(yè)管理招標工作的意識和能力。
隨著(zhù)我國改革開(kāi)放和經(jīng)濟建設的高速發(fā)展，物業(yè)管理進(jìn)入了各行各業(yè)和千家萬(wàn)戶(hù)。物業(yè)管理涵蓋的范圍空前的擴大。從住宅、寫(xiě)字樓到工業(yè)區、廠(chǎng)房；從醫院、學(xué)校到政府機關(guān)、軍隊營(yíng)區，物業(yè)管理的范圍覆蓋了幾乎所有的建筑物、場(chǎng)所和附屬物。開(kāi)發(fā)建設單位即是物業(yè)的建設者，又是物業(yè)管理的招標人。特別是在開(kāi)發(fā)建設單位自行組織物業(yè)管理招標工作的情況下，招標工作的好壞，決定了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展?！稐l例》和《暫行辦法》的頒布實(shí)施，標志著(zhù)我國的物業(yè)管理進(jìn)入了法制化的軌道，也是最具權威的物業(yè)管理行政法規。開(kāi)發(fā)建設單位必須增強法律意識和自律意識，做到有法可信、依法辦事。同時(shí)，要提高自行組織物業(yè)管理招標工作的能力。建立相應的組織機構，配備具有一定專(zhuān)業(yè)知識和資質(zhì)的人員進(jìn)行招標的組織管理工作，才能保證物業(yè)管理招標工作的規范操作和順利進(jìn)行。
2、進(jìn)一步完善物業(yè)管理招投標制度和辦法。
為了保證物業(yè)管理招投標工作有法可信、有章可循，應進(jìn)一步完善物業(yè)管理招投標的制度和辦法。
一是對建設單位自行組織物業(yè)管理招標工作的辦法進(jìn)行完善。明確對招標工作的組織機構、人員配置、資質(zhì)條件的要求，使其具備自行組織的能力，保證建設單位能依法、規范地組織實(shí)施物業(yè)管理的招標工作。
二是應參照工程建設項目和政府采購項目招標的做法，制定物業(yè)管理招投標文件的《示范文本》。使招標代理機構和建設單位在組織實(shí)施招標時(shí)，都能有所遵循，使招標文件達到格式化、標準化的要求，保證物業(yè)管理招投標的規范運作。
三是對評標內容和方法進(jìn)行完善。要根據物業(yè)管理的性質(zhì)和特點(diǎn)，增加商務(wù)標評審、技術(shù)標評審及綜合評審的內容和方法，使物業(yè)管理的評標更加公平、公正，科學(xué)合理，推動(dòng)和促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的良性發(fā)展。評標更加公平、公正，科學(xué)合理，推動(dòng)和促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的良性發(fā)展。
3、進(jìn)一步加強對物業(yè)管理招標工作的監督管理。
《條例》和《暫行辦法》作為物業(yè)管理的行政法規，所有的物業(yè)管理活動(dòng)者要依法行事。特別是物業(yè)管理招標工作，涉及到物業(yè)管理的市場(chǎng)秩序和公平競爭，政府行政主管部門(mén)更要加強物業(yè)管理招標的監督管理工作。
一是要加強招標前的監督管理，變備案制為審批制，加強對招標文件、招標組織、招標程序、評標條件等環(huán)節和內容的監督管理，及時(shí)糾正違規、違法現象。
二是要把物業(yè)管理招標工作作為工程建設管理的一個(gè)環(huán)節，作為工程驗收的一項內容，納入到工程建設管理體系，才能保證開(kāi)發(fā)建設單位適時(shí)、規范地進(jìn)行物業(yè)管理招標工作。防止自建自管，建管不分和違規操作。保證物業(yè)管理招標工作的順利實(shí)施。
綜上所述，只有進(jìn)一步依法規范物業(yè)管理招標工作，才能保證物業(yè)管理招標工作做到公開(kāi)、公平、公正，才能推動(dòng)和促進(jìn)物業(yè)管理的社會(huì )化、市場(chǎng)化、法制化，才能保證物業(yè)管理行業(yè)健康、持續的發(fā)展。