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物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)分析報告
---對物業(yè)管理“低收費、零收費”的理性思考
一、對市場(chǎng)經(jīng)濟條件下的“低收費、零收費”現象的透視與分析
1、價(jià)值規律是市場(chǎng)經(jīng)濟的基本規律，價(jià)值規律基本內容和要求是商品的價(jià)值由生產(chǎn)商品的社會(huì )必要勞動(dòng)時(shí)間所決定，商品交換以?xún)r(jià)值為基礎。價(jià)格圍繞"等價(jià)交換價(jià)值點(diǎn)w上下波動(dòng)，是價(jià)值規律作用的表現形式。中國物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)區別于傳統房屋管理最顯著(zhù)的特點(diǎn)，就是有償服務(wù)，是一種可以在市場(chǎng)交換的商品。因此，物業(yè)服務(wù)這種商品交換理應受到價(jià)值規律的制約。
企業(yè)是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶(hù)，以“低收費、零收費”手段實(shí)施物業(yè)管理運作，顯然是與“等價(jià)交換”原則相違背的，屬市場(chǎng)經(jīng)濟運行中一種反?，F象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因?；蛘呤瞧髽I(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)的競爭策略，或者就是有其他的隱性經(jīng)濟收入和物業(yè)管理常規收費之外的經(jīng)濟來(lái)源。如若是企業(yè)競爭策略，是一種短期經(jīng)營(yíng)行為，則無(wú)必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。
縱觀(guān)“低收費、零收費”，的多種表現形式，其共性特點(diǎn)是業(yè)主少交或不交管理費，但物業(yè)仍需維修、運行、維護和管理，這說(shuō)明物業(yè)管理費一定另有來(lái)源?；蛘呤欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商撥付，或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營(yíng)收入，再或者是利用物業(yè)資源進(jìn)行商業(yè)運作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是來(lái)源渠道有異而已。問(wèn)題是這種來(lái)源和渠道是否可靠?是否存在問(wèn)題?是否合法?由開(kāi)發(fā)商支付管理費，開(kāi)發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費午餐”，承擔不應由其承擔的費用?這在邏輯上和市場(chǎng)經(jīng)濟條件下是無(wú)法自圓其說(shuō)的。退一步而言，不去追究開(kāi)發(fā)商的動(dòng)機、目的，開(kāi)發(fā)商如何兌現承諾，從實(shí)踐效果看，由于缺乏保障機制，結局往往是草草收場(chǎng)。以商業(yè)用房的租賃收入彌補管理費，則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費。如果產(chǎn)權歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，那么仍然會(huì )產(chǎn)生前者所述的與開(kāi)發(fā)商支付管理費同樣的矛盾。而借助物業(yè)管理平臺，進(jìn)行商業(yè)運作，獲得額外利潤，以此彌補管理費缺失或不足，本是無(wú)可非議的，但如果這種經(jīng)營(yíng)收入不能彌補，物業(yè)管理正常運行就無(wú)法維持，則會(huì )引發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的新的矛盾，導致社會(huì )不安定因素的產(chǎn)生，這對構建和諧社會(huì )是有害無(wú)益的。
如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業(yè)主權利的侵犯。即便在個(gè)別物業(yè)項目上可能獲得收益，也并不具有可復制性。相反，從宏觀(guān)角度來(lái)看，其浪費社會(huì )資源、降低效率卻是顯而易見(jiàn)的。眾所周知，社會(huì )分工是商品經(jīng)濟的基礎，在現代社會(huì )中，社會(huì )化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規律是社會(huì )分工越來(lái)越細，專(zhuān)業(yè)化程度越來(lái)越高。一個(gè)普通物業(yè)管理企業(yè)，同時(shí)涉足多個(gè)專(zhuān)業(yè)化程度極高的領(lǐng)域，盲目擴張和大肆進(jìn)入自己的非專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會(huì )對主營(yíng)業(yè)務(wù)造成強烈的連鎖沖擊。
因此，物業(yè)管理的“低收費、零收費”，既非物業(yè)管理模式創(chuàng )新，也非正常的競爭策略，既沒(méi)有預示物業(yè)管理發(fā)展方向，也沒(méi)有對行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻，不是進(jìn)步而是倒退，如不加以遏止，將對物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負面的影響。
1.“低收費、零收費”是對消費者的誤導和傷害客觀(guān)上，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴重的“不對等”一是專(zhuān)業(yè)知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔民事責任能力不對等。在這樣一個(gè)“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導業(yè)主對物業(yè)管理基本概念的認識，認為物業(yè)管理可有可無(wú)，更多關(guān)注服務(wù)價(jià)格而非服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，由于消費者過(guò)分關(guān)注短期內的利益，相當程度上會(huì )忽視對物業(yè)管理服務(wù)的監管，造成消費者對物業(yè)管理服務(wù)的反應滯后，加上物業(yè)管理中的大量維修和養護工作實(shí)際是在業(yè)主不可見(jiàn)狀態(tài)下進(jìn)行的，為了降低物業(yè)管理成本，實(shí)施所謂“低收費、零收費”的企業(yè)很可能減少物業(yè)管理必不可少的維修和養護工作，削減物業(yè)管理成本中的預防性支出，無(wú)形中導致了物業(yè)的“風(fēng)險后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設置了一個(gè)物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險的陷阱。
2.“低收費、零收費”將削弱企業(yè)核心競爭力，增加運營(yíng)鳳險
“低收費、零收費”運作的物業(yè)企業(yè)一個(gè)重要的經(jīng)濟理論支撐點(diǎn)是規模收益正比增長(cháng)。按照權威的《新包格拉夫經(jīng)濟學(xué)辭典》的解釋?！皩τ谀骋划a(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內平均成本是下降或上升的話(huà)，我們就認為存在著(zhù)規模經(jīng)濟或規模不經(jīng)濟?！奔瓷a(chǎn)和服務(wù)規模的擴大，并不一定會(huì )使平均成本下降，利潤也相應的不一定會(huì )上升。作為規模經(jīng)濟的“孿生兄弟”---規模不經(jīng)濟，規模擴大，成本上升，利潤下降，更是客觀(guān)存在的。如以電子商務(wù)為例，規模的擴大固然能使企業(yè)在采購上擁有更多話(huà)語(yǔ)權，但隨之而來(lái)的是更為昂貴更為復雜的大型電子商務(wù)平臺的建設，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運輸成本，日趨龐大的運營(yíng)和管理協(xié)調機構支出，上述任何一項開(kāi)支部極有可能抵消商品采購所帶來(lái)的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)管理開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，是豐富物業(yè)服務(wù)內容，彌補管理費不足，弱化物業(yè)管理交換雙方矛盾的一個(gè)策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險的。
3. “低收費、零收費”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途
當一個(gè) “低收費、零收費”物業(yè)管理進(jìn)入小區，其“洼地效應”必然會(huì )導致周邊小區物業(yè)管理收費的大幅下降，物業(yè)管理企業(yè)若不降價(jià)，很可能會(huì )被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對于個(gè)體來(lái)說(shuō)，這種無(wú)奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因為一旦當整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的降價(jià)成為習慣，消費者所關(guān)心和追逐的永遠只會(huì )是誰(shuí)的物業(yè)管理費收得更低。在如此一個(gè)信息不對稱(chēng)的低價(jià)市場(chǎng)里，消費者只關(guān)心價(jià)格，市場(chǎng)資源將惟低價(jià)者得，也反過(guò)來(lái)迫使廠(chǎng)商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量，因為在低價(jià)，甚至超低價(jià)上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)，很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰出市場(chǎng)，形成“劣幣驅逐良幣”的惡果。市場(chǎng)交易的結果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費者心理和消費行為的“逆向選擇”。
在物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)上，“逆向選擇”導致了市場(chǎng)的低效率和市場(chǎng)失靈， “低收費、零收費”服務(wù)不受到遏制，不但整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過(guò)多年努力所構筑的物業(yè)管理服務(wù)消費意識和消費理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格和質(zhì)量不斷下降，最終導致市場(chǎng)嚴重萎縮甚至消失。
二、法律層面的“低收費、零收費”的審視與考量
1.“低收費、零收費”違背公平和等價(jià)有償原則
從民法的基本原則公平和等價(jià)有償的原則看，物業(yè)管理“低收費、零收費”現象是不符合這一基本原則的?！睹穹ㄍ▌t》第4條規定了這一原則，是指民事主體在從事移轉財產(chǎn)等的民事活動(dòng)中，要實(shí)行等價(jià)交換，一方享有權利『應向對方履行相應的義務(wù)，任何一方不得無(wú)償占有。剝奪他方的財產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說(shuō)在民事法律關(guān)系中，民事主體的權利與義務(wù)是同時(shí)存在、相輔相成的，且權利義務(wù)對等、并按價(jià)值規律的要求進(jìn)行等價(jià)交換，取得他人財產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務(wù)應與其付出的代價(jià)相適應。
合同法是民法的子法，當然也應遵循公平和等價(jià)有償的基本原則，物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種更是要體現該原則。物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)管理活動(dòng)的基礎，是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據，在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務(wù)合同中體現為從業(yè)主這一方面來(lái)講，交納物業(yè)管理費的義務(wù)應與其享受到的物業(yè)管理服務(wù)的權利是對等和等價(jià)的，如果業(yè)主沒(méi)有享受到這一服務(wù)或享受的服務(wù)與自己所交納的服務(wù)費不對等，其有權追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責任。
但是在物業(yè)管理“低收費、零收費”中，業(yè)主沒(méi)有交納物業(yè)管理費，就失去了要求物業(yè)管理企業(yè)達到期望的服務(wù)水平權利的依據。從物業(yè)管理企業(yè)這一方面講，物業(yè)管理"低收費、零收費"已經(jīng)使物業(yè)管理部分或全部成為一種附贈品，因而注定物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是無(wú)法保證的。同時(shí)，由于物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價(jià)或免費服務(wù)，在相當程度上不會(huì )顧及業(yè)主的反應和要求。
而業(yè)主享受的超低價(jià)或免費服務(wù)，也缺少參與管理的積極性及維護自身權益的主動(dòng)性。
2.“低收費、零收費”違背《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定
物業(yè)管理“低收費、零收費”歸根結底采用的是一種價(jià)格競爭手段，這是一種不正當競爭，違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》第11條“經(jīng)營(yíng)者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價(jià)格銷(xiāo)售商品”的規定。該條款包括兩個(gè)方面，一是主觀(guān)標準，以物業(yè)管理“低收費、零收費”這樣一種營(yíng)銷(xiāo)手段進(jìn)入市場(chǎng)，其動(dòng)機不能排除是為了搶占市場(chǎng)份額從而達到排擠對手的目的，二是客觀(guān)標準，即以低于成本的價(jià)格銷(xiāo)售商品。物業(yè)管理是種特殊的商品，一種準公共性服務(wù)商品，實(shí)行物業(yè)管理是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的成本，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第11條也對物業(yè)服務(wù)成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴重背離成本的一種定價(jià)方式，以低于戚本的價(jià)格銷(xiāo)售物業(yè)管理這種特殊的商品，無(wú)疑是違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定。
3.“低收費、零收費”現象違背了《物業(yè)管理條例》的基本精神
《物業(yè)管理條例》第41條規定，物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！段飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》第5條規定，物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及與服務(wù)水平相適應的原則。合理原則是指物業(yè)管理收費應因地制宜，以服務(wù)發(fā)生的成本為基礎，針對不同類(lèi)型的物業(yè)、不同對象、不同消費水平，合理地核定收費水平。質(zhì)價(jià)相符原則，指物業(yè)管理服務(wù)的收費標準應與服務(wù)質(zhì)量相適應。這些原則的目的就是要形成“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理收費機制，“低收費、零收費”的本質(zhì)否定了在成本基礎上的合理定價(jià)，否定了質(zhì)價(jià)相符的原則。如前所述，“低收費、零收費”偷換了“物業(yè)管理”的概念，抹去了業(yè)主應承擔的全部或部分義務(wù)，踐踏了物業(yè)管理質(zhì)價(jià)相符的收費原則，使初步培育出來(lái)的物業(yè)管理消費觀(guān)念，倒退到計劃經(jīng)濟福利性低房租、房屋管理的陳舊觀(guān)念。
“低收費、零收費”之所以卷土重來(lái)，絕非偶然，是有其深刻的社會(huì )歷史原因的。目前我國物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型、技術(shù)含量不高，技術(shù)壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的，基本沿襲的是“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)建設”的舊模式，加之當前廣大業(yè)主的維權意識空前高漲，而物業(yè)管理消費意識和服務(wù)意識都不到位，物業(yè)管理法律法規相對滯后，在這樣社會(huì )經(jīng)濟面臨轉型，物業(yè)管理市場(chǎng)競爭日益激烈，物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展的社會(huì )歷史大背景下，“低收費、零收費”的出現是必然的。
三、“低收費、零收費”的對策思考
1.完善法制建設
法制建設是物業(yè)管理行業(yè)規范、長(cháng)足發(fā)展的根本保障，針對我國目前物業(yè)管理不斷發(fā)展的情況及我國相關(guān)立法進(jìn)程，有必要對現行法律法規進(jìn)行系統梳理、補充、修訂和完善，通過(guò)完善法制建設，進(jìn)一步規范物業(yè)管理各主體在物業(yè)管理活動(dòng)中的行為。
2.強化行業(yè)自律
行業(yè)自律是市場(chǎng)經(jīng)濟中企業(yè) 誠實(shí)信用"原則的突出體現，物業(yè)管理協(xié)會(huì )在行業(yè)自律中應起到組織、監督的主導作用。因此行業(yè)協(xié)會(huì )應及時(shí)、有效地建立會(huì )員強制入會(huì )、訓誡、通報批評、公開(kāi)譴責和取消會(huì )員資格、會(huì )員誠信記錄檔案等相關(guān)自律制度。通過(guò)行業(yè)自律制度，提升物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )的社會(huì )地位和信譽(yù)。
3.加強理論研究
物業(yè)管理理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法規制訂的重要前提，加強理論研究，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開(kāi)展多層次多學(xué)科的理論研究，建立一支行業(yè)內專(zhuān)、兼職相結合的宏大的理論研究隊伍，是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的重要基石。
4.創(chuàng )新制度設計
創(chuàng )新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng )新制度設計是物業(yè)管理健康發(fā)展的必要保障。
在物業(yè)管理的外部，引入發(fā)達國家物業(yè)管理制度，如類(lèi)似物業(yè)管理事務(wù)所等中介機構作為第三方客觀(guān)介入，定期實(shí)施外部獨立的管理費會(huì )計審核或外部審計，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估。在物業(yè)管理內部，完善物業(yè)管理企業(yè)內部的管理制度，量化物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的標準，提升物業(yè)管理服務(wù)的水平和檔次。
5.正確引導輿論
人是教育的產(chǎn)物，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在其發(fā)展過(guò)程中對各個(gè)參與主體的教育和輿論引導是極為重要和必不可少的。一個(gè)事物或現象的出現必然會(huì )眾說(shuō)紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準確的，這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會(huì )、企業(yè)和媒體輿論導向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導到正確的方面來(lái)。
(執筆:陳藹貧 吳春興 方霞 劉雨)