工業(yè)物業(yè)管理模式探索
文/蘇艷輝
物業(yè)管理是我國改革開(kāi)放以后出現的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，從其服務(wù)對象上可分為幾大類(lèi)：住宅類(lèi)、寫(xiě)字樓和商廈類(lèi)、工業(yè)類(lèi)。筆者所在的天津市榮罡物業(yè)管理有限公司管理著(zhù)擁有22萬(wàn)平方米工業(yè)廠(chǎng)房的兩個(gè)鑫茂民營(yíng)科技園，園內已進(jìn)駐企業(yè)近300家，從業(yè)人員4000余人，年創(chuàng )科工貿總收入40億元人民幣。2004年，鑫茂民營(yíng)科技園被國家科技部中國民營(yíng)科技促進(jìn)會(huì )和天津市政府分別命名為“中國天津鑫茂科技示范園”和“天津市都市工業(yè)鑫茂示范小區”。公司在五年多的工業(yè)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐中，不斷探索著(zhù)工業(yè)物業(yè)的管理模式。
一、從工業(yè)物業(yè)發(fā)展看其管理服務(wù)業(yè)的前景
隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，民營(yíng)經(jīng)濟異軍突起，中小民營(yíng)企業(yè)需要一個(gè)安身立命之所，一些外資中小企業(yè)也同樣需求一個(gè)好的生存環(huán)境，從而推動(dòng)了以多元化資金投入開(kāi)發(fā)建設各類(lèi)工業(yè)園、科技園、孵化器等物業(yè)項目。這些物業(yè)成為各類(lèi)經(jīng)濟實(shí)體的載體，是中小民營(yíng)企業(yè)的聚集地，是區域政府稅源的涵養地，也促進(jìn)了物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域向工業(yè)物業(yè)的拓寬。能否建立一套適應企業(yè)群體生存環(huán)境需求的管理模式，為入園企業(yè)營(yíng)造一個(gè)良好的發(fā)展空間，直接關(guān)系著(zhù)這些物業(yè)項目的招商和區域經(jīng)濟的發(fā)展，也催生了物業(yè)管理行業(yè)的又一個(gè)潛在市場(chǎng)。
二、從工業(yè)物業(yè)需求探索其管理服務(wù)模式
工業(yè)物業(yè)不同于一般物業(yè)，它的業(yè)主是法人，而不是自然人。自然人尋求的是一個(gè)舒適的生活空間，而法人代表著(zhù)企業(yè)，尋求的是一個(gè)適應其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和辦公的公共空間。物業(yè)管理工作要順應這些特殊要求，方能使工業(yè)物業(yè)管理有的放矢。我們在實(shí)踐中了解到，企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位，除了內部管理和接受?chē)夜ど?、稅?wù)、物價(jià)等部門(mén)的管理外，還需要生產(chǎn)、后勤服務(wù)、社會(huì )公共事務(wù)等多方面的的協(xié)調。因此，工業(yè)物業(yè)管理存在著(zhù)基礎服務(wù)、延伸服務(wù)和小區企業(yè)文化建設服務(wù)三大需求?；A服務(wù)除住宅物業(yè)服務(wù)內容外，還包括直接保障正常生產(chǎn)的供電、給排水、電梯、消防、通訊、信息網(wǎng)絡(luò )等設施、設備的維護；企業(yè)消防安全檢查和室內電檢；為保障企業(yè)正常生產(chǎn)秩序對來(lái)訪(fǎng)人員的嚴格管理；為企業(yè)產(chǎn)品、貨物的安全出入對各類(lèi)車(chē)輛的管理；生產(chǎn)廢棄物的清運、書(shū)刊信報和郵件的收發(fā)等等。延伸服務(wù)包括根據生產(chǎn)需求對廠(chǎng)房、辦公用房的裝修改造；車(chē)輛的落戶(hù)年審；會(huì )務(wù)服務(wù)、員工就餐，以及與市政、衛生、交通、治安、供水、供電、供熱、街道等行政部門(mén)相關(guān)事務(wù)的協(xié)調。工業(yè)小區是一個(gè)中小民營(yíng)企業(yè)的集合，企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)體，有企業(yè)宣傳、擴大業(yè)務(wù)、與其他企業(yè)交流和參政議政的需求，因此園區企業(yè)文化建設也成為工業(yè)物業(yè)管理的重要內容。
以上這一切決定了工業(yè)物業(yè)管理有其特殊的使命，它不僅僅是一種服務(wù)，更重要的是通過(guò)服務(wù)去支持服務(wù)對象的發(fā)展，間接產(chǎn)生社會(huì )效益?；谶@一認識，公司圍繞以上三大服務(wù)內容，探索出一套被稱(chēng)為“榮罡模式”的工業(yè)物業(yè)管理體系，即依托集團優(yōu)勢，適應中小民營(yíng)科技企業(yè)需求，為廣大業(yè)主、承租人搭建一個(gè)綜合性的服務(wù)平臺，為業(yè)主和承租人營(yíng)造一個(gè)省心、安心、舒心的發(fā)展空間。
為了使企業(yè)安心生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，公司主動(dòng)與轄區各行政主管部門(mén)建立聯(lián)系，定期匯總企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和發(fā)展中遇到的困難，積極幫助他們與工商、稅務(wù)、公安、電力、消防、環(huán)保等相關(guān)部門(mén)協(xié)調解決；接受各政府職能部門(mén)的委托，將與企業(yè)相關(guān)的文件、通告、規定、管理辦法等及時(shí)傳達給企業(yè)。作為物業(yè)服務(wù)的延伸，小區內引進(jìn)銀行、郵局、倉儲運輸、商務(wù)中心、會(huì )務(wù)中心、產(chǎn)品展示中心、汽修、餐飲、家政等服務(wù)業(yè)，還為駐園企業(yè)提供法律代理、代辦證照、融資擔保、參股合作、企劃、孵化等配套服務(wù)。公司和業(yè)主委員會(huì )在工商聯(lián)組織的支持下，在小區建立了工商聯(lián)基層組織，擴大了物業(yè)管理服務(wù)內容和業(yè)主委員會(huì )的工作職能。公司和業(yè)主委員會(huì )定期組織企業(yè)家聯(lián)誼會(huì )、企業(yè)發(fā)展研討會(huì )、經(jīng)貿洽談會(huì )、安全生產(chǎn)培訓班等活動(dòng)，加強企業(yè)間的橫向交流和資源共享。還通過(guò)問(wèn)卷調查了解企業(yè)需求，聘請專(zhuān)家、教授、相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導等為企業(yè)家舉辦中小企業(yè)如何發(fā)展、如何轉型、如何借殼上市、如何開(kāi)辟市場(chǎng)及法律知識、銷(xiāo)售技巧、企業(yè)文化等專(zhuān)題講座，為企業(yè)家開(kāi)闊思路，豐富知識。公司還通過(guò)商會(huì )組織為企業(yè)協(xié)調解決了大量的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展中遇到的實(shí)際困難。
通過(guò)公司的這些服務(wù)，駐園企業(yè)感受到一種大家庭的溫暖，一位先期入駐的企業(yè)家說(shuō)：“鑫茂民營(yíng)科技園如同一條船，園區每個(gè)企業(yè)都是船上的一名水手，大家共同努力一定能把船駛向希望的彼岸?！?/p>
三、從工業(yè)物業(yè)管理現狀看其對規范服務(wù)標準的要求
在幾年的實(shí)踐中，我們看到了工業(yè)物業(yè)管理的廣闊前景，同時(shí)也感到了很多值得研究和探討的問(wèn)題，特別是如何有針對性地制定工業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標準、如何制定科學(xué)合理的工業(yè)物業(yè)管理收費標準等等。
任何一個(gè)行業(yè)要實(shí)現健康發(fā)展，都需要遵循一定的市場(chǎng)規律和行業(yè)規范。2003年9月1日，國家《物業(yè)管理條例》的頒布實(shí)施，將物業(yè)管理推向健康、規范、持續發(fā)展的法制化軌道，但目前各地區行業(yè)主管部門(mén)制定的管理服務(wù)標準均以住宅類(lèi)物業(yè)為主，其它類(lèi)物業(yè)為參照執行，這不利于工業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展。工業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)有諸多不同點(diǎn)，實(shí)踐中表現在供電、供水、郵政等部門(mén)不把工業(yè)小區與住宅小區同等對待，不實(shí)行向最終用戶(hù)收費的政策；物業(yè)管理公司不是一般納稅人，代收代繳水電費時(shí)無(wú)法為企業(yè)開(kāi)具增值稅發(fā)票，導致企業(yè)（業(yè)主）與物業(yè)管理公司的矛盾；對科技園工業(yè)廠(chǎng)房公共維修基金的繳納辦法至今沒(méi)有明確規定，為后期公共維修留下了隱患。因此，研究、制定、出臺一套適應工業(yè)物業(yè)管理的服務(wù)標準和收費原則，是關(guān)系著(zhù)工業(yè)物業(yè)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方利益的重大問(wèn)題，是應當引起各級政府主管部門(mén)、專(zhuān)家學(xué)者和從事工業(yè)物業(yè)管理的企業(yè)共同探討和研究的重要課題。
作者系天津市榮罡物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理