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德國：房租有“冷暖”服務(wù)靠“管家”
在德國，大多數房東都是通過(guò)中介尋找買(mǎi)主或租戶(hù)，并通過(guò)委托一家物業(yè)管理公司來(lái)負責打理與其房產(chǎn)有關(guān)的一切大小事務(wù)。如果反房屋中介比作房地產(chǎn)的紅娘的話(huà)，那么物業(yè)管理則可算是這個(gè)市場(chǎng)里的管家婆了。
德國物業(yè)管理公司不僅要按條約規定負責雇主房產(chǎn)的定期維護和外部粉刷、住宅區和樓道的衛生、門(mén)前屋后的綠化和規劃，還要負責出面替雇主履行德國相關(guān)房產(chǎn)法中所規定的責任和義務(wù)。德國物業(yè)管理公司直接受雇于房東，是雇主利益的維護者和代理人，這一點(diǎn)在房屋租賃關(guān)系中表現的尤為突出。一旦房屋租賃合同生效，物業(yè)管理公司就成了租賃雙方的紐帶，但凡租房中出現了任何與房產(chǎn)質(zhì)量和設備有關(guān)的問(wèn)題，物業(yè)管理公司都有義務(wù)替雇主出面解決，如果房客違約或做出不利于房主的事，公司更會(huì )出面干涉、阻止；大租賃雙方鬧出糾紛初期可通過(guò)物業(yè)管理公司做中間人進(jìn)行調解；當雙方租賃合同終止時(shí)，物業(yè)管理公司還有代為驗收的任務(wù)，因此房地產(chǎn)一般無(wú)需如房客直接打交道。
為了加強對多層住宅的有效管理，德國物業(yè)公司在接受委托后，一般采取責任到人的辦法，劃出專(zhuān)人分管區域，減少因分工不明造成的扯皮現象，住戶(hù)遇到問(wèn)題時(shí)，也清楚該找誰(shuí)幫助解決。按德國租房法規定，房屋出現質(zhì)量缺損或配套設施出現自然損壞的話(huà)，房主都有義務(wù)提供免費維修和更換，這樣物管人員在接到住戶(hù)電話(huà)后，就有義務(wù)及時(shí)找到相關(guān)的技術(shù)人員前來(lái)修理，否則，即為失職，如時(shí)間拖得過(guò)長(cháng)，影響了房客的政黨生活的話(huà)，房客有權拒付房租或隆低租金，直到問(wèn)題得到圓滿(mǎn)解決，如出現這種情況，房東就不會(huì )坐視不管，或出面給物業(yè)管理公司施加壓力或干脆有可能解除與其簽訂的合同。因此，為保證管理任務(wù)的順利執行，公司一般都會(huì )與水暖電等專(zhuān)業(yè)維修公司簽訂長(cháng)期合作合同，以確保管理轄區的物業(yè)不論何時(shí)出現意外狀況，都能及時(shí)找到維修人員。
德國人素以愛(ài)干凈出名，對樓道和小區內清潔衛生要求很高，這一任務(wù)物業(yè)管理公司一般委托專(zhuān)業(yè)保溫公司負責，但如住宅區規模不大，只有一幢或幾幢小樓的話(huà)，公司就會(huì )找一名“樓長(cháng)”專(zhuān)門(mén)負責衛生。當“樓長(cháng)”最大的好處就是在合同期內可以免費或以很低的租金在小區內擁有一套住所，但這種好差事并非人人都能得到，因為，“樓長(cháng)”除要保證住宅內外整潔外，還得稍懂一些家電維修常識，這樣，碰和節假日房客家中出現小故障，還可以找“樓長(cháng)”臨時(shí)救急。
由于物業(yè)管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不可或缺作用，德國的房租就有冷熱房租一說(shuō)，冷房租指單純房東該得的租金；暖房租則指冷房租加和物業(yè)管理費、不暖費用等的附加費用。電費和車(chē)庫的費用一般是另算的。物業(yè)管理費收費標準和計算方法在德國房管和租房法中都 有明確 的條文規定，物業(yè)管理公司按此規定預算出每年用于垃圾和污水處理，房屋修繕和維護，為“樓長(cháng)”支付的工資等各項費用總額再按平米數分攤到住戶(hù)頭上，未租出云房屋的管理費由房東交。付費方法上，住戶(hù)先根據年預算按月預付，到年底結算時(shí)，按實(shí)際花費多退少補，但由于近年來(lái)用在垃圾、污水處理等方面的環(huán)保費用逐年上漲，物業(yè)管理費有不斷提高的趨勢，住戶(hù)年底不被要求補錢(qián)就不錯了，另外，德國法律規定多單元 出售房中房主只要達到4戶(hù)就必須委托一家物業(yè)管理公司管理，物業(yè)管理費由公司每年召集房主大會(huì )商定。
文章來(lái)源：《經(jīng)濟日報》