11月24日，《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》(草案征求意見(jiàn)稿)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》(草案征求意見(jiàn)稿))正式面向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)。《條例》(草案征求意見(jiàn)稿)明確共有物業(yè)收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶(hù)，努力從源頭上減少物業(yè)糾紛。
物業(yè)管理活動(dòng)涉及千家萬(wàn)戶(hù)，是重大的民計民生問(wèn)題。今年2月底，深圳市法制辦會(huì )同深圳市住房建設局組成聯(lián)合工作組，開(kāi)展對《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》的修訂工作。經(jīng)過(guò)深入調研和廣泛征求意見(jiàn)，目前已形成《條例》(草案征求意見(jiàn)稿)，并于11月24日起發(fā)布全文，面向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)和建議。
《條例》(草案征求意見(jiàn)稿)共計10章157條，包括總則、物業(yè)管理區域及設施、業(yè)主和業(yè)主大會(huì )、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主共有資金管理、安全管理與使用維護、服務(wù)與監管、法律責任和附則。
由于種種原因，物業(yè)小區業(yè)主共有部分權屬處于模糊狀態(tài)?！稐l例》(草案征求意見(jiàn)稿)明確共有物業(yè)的范圍、管理方式并對產(chǎn)權登記提出要求。同時(shí)，《條例》(草案征求意見(jiàn)稿)規定，共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，由業(yè)主或業(yè)主大會(huì )根據物業(yè)服務(wù)的內容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費。
為解決業(yè)主自治組織缺位問(wèn)題，在國家住房和城鄉建設部、國家發(fā)改委等部門(mén)的支持下，《條例》(草案征求意見(jiàn)稿)規定業(yè)主大會(huì )成立后由住建部門(mén)負責備案，取得統一社會(huì )信用代碼證書(shū)，業(yè)主大會(huì )可以憑代碼證書(shū)到合作銀行開(kāi)設業(yè)主共有資金賬戶(hù)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)設業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)。
此外，根據《物權法》第八十一條規定，以及參照目前國內各兄弟省市的做法，《條例》(草案征求意見(jiàn)稿)明確物業(yè)管理準許“業(yè)主自行管理”或“委托其他人管理”;同時(shí)，降低業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的成立門(mén)檻。
《條例》(草案征求意見(jiàn)稿)改變了由建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行承接查驗的做法，規定在業(yè)主大會(huì )成立后，由業(yè)主大會(huì )與建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行共有部分的承接查驗，無(wú)法成立業(yè)主大會(huì )的，由物業(yè)管理指導委員會(huì )指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表全體業(yè)主進(jìn)行承接查驗，并可以邀請專(zhuān)業(yè)人士參加。承接查驗費用由建設單位承擔。
考慮到產(chǎn)權歸屬問(wèn)題已經(jīng)超出《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》的立法范圍，為解決停車(chē)位糾紛問(wèn)題，《條例》(草案征求意見(jiàn)稿)側重建立停車(chē)位、停車(chē)庫使用規則：對于全體業(yè)主所有的停車(chē)位，按照優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主需要的原則，由業(yè)主大會(huì )決定使用及收益方式;對于人防工程，平時(shí)用作車(chē)輛停放使用的，明確其應向全體業(yè)主、物業(yè)使用人開(kāi)放使用;對于通過(guò)《土地出讓合同》《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》明確產(chǎn)權歸屬于建設單位的停車(chē)位(庫)，兼顧建設單位和業(yè)主之間的利益平衡，建設單位在進(jìn)行產(chǎn)權登記并向全體業(yè)主公示后，再進(jìn)行租售。
針對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立難、換屆難等問(wèn)題，《條例》(草案征求意見(jiàn)稿)創(chuàng )設由街道辦、業(yè)主、轄區公安派出所、社區居委會(huì )、建設單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成的物業(yè)管理指導委員會(huì )，由其負責組織、籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，監督前期物業(yè)階段共管賬戶(hù)的資金使用，指導協(xié)調共有物業(yè)承接查驗及業(yè)委會(huì )換屆改選等工作。
《條例》(草案征求意見(jiàn)稿)增設“服務(wù)與監管”一章，明確市、區、街道及相關(guān)部門(mén)的監管職責，明確列舉物業(yè)監督檢查可以采取的措施;建立物業(yè)服務(wù)信息公開(kāi)制度，規定將企業(yè)基本信息、服務(wù)內容及標準、收費情況、房屋及設備維護保養情況等內容向業(yè)主公開(kāi)，接受業(yè)主監督;同是加大對違法違規行為的查處力度。
《條例》(草案征求意見(jiàn)稿)明確建立信用管理機制，將業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )委員、監事會(huì )成員、物業(yè)管理項目負責人的信用信息統一納入管理，對于信用記錄良好的單位和人員，建立激勵制度;對于信用記錄不良的單位和人員，建立懲戒制度。
改革開(kāi)放以來(lái)，深圳率先從香港地區引入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及物業(yè)管理模式，誕生了全國第一個(gè)商品房住宅小區、第一個(gè)業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)，出臺了全國首部地方性物業(yè)管理條例——《深圳經(jīng)濟特區住宅區物業(yè)管理條例》，并于2007年9月25日重新制定頒布《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》，在業(yè)主自治、行業(yè)管理、法制建設等諸多方面進(jìn)行了有益探索與實(shí)踐，并取得了積極成效。
截至目前，深圳共有住宅小區3597個(gè)，其中成立業(yè)委會(huì )的小區1476個(gè)，約占41%，采用物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的住宅小區3511個(gè)，約占97.6%，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)1933家。
近年來(lái)，深圳物業(yè)管理糾紛問(wèn)題日益凸顯，信訪(fǎng)投訴居高不下(近三年投訴量為3210、3313和2611宗)，物業(yè)糾紛呈現出訴求主體多元化、形式多樣化、內容復雜化以及矛盾易激化等特點(diǎn)。
“對已實(shí)施十年的《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》進(jìn)行修訂，非常有必要?！鄙钲谑凶》拷ㄔO局局長(cháng)張學(xué)凡表示，此次修訂，是貫徹落實(shí)十九大精神，順應新時(shí)代物業(yè)管理發(fā)展的需要，是建立健全社區治理體系，全面提升物業(yè)管理法治化、科學(xué)化、精細化水平的需要，是以問(wèn)題為導向，有效化解物業(yè)管理矛盾糾紛的需要，也是回應社會(huì )關(guān)切，主動(dòng)服務(wù)民生工作的需要。
有關(guān)單位和社會(huì )各界人士可在2017年12月25日前通過(guò)深圳政府法制信息網(wǎng)、深圳市住房和建設局官方網(wǎng)站在線(xiàn)提交對《條例》(草案征求意見(jiàn)稿)意見(jiàn)，也可以通過(guò)信函或者電子郵件方式遞交意見(jiàn)和建議。