7月19日，在中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)、中國物協(xié)設施設備技術(shù)委員會(huì )主任李健輝的帶隊下，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)林常青，副秘書(shū)長(cháng)劉寅坤，設施設備技術(shù)委員會(huì )高級顧問(wèn)王壽軒，副主任李笑天、潘志宏，委員鄧耀武、朱慶敏、張成功等中國物協(xié)設備設施技術(shù)委員會(huì )的專(zhuān)家們，繼續深入學(xué)習東京的標志性項目。
此次，中國物協(xié)設備設施考察團走進(jìn)了日本東京第二高樓——虎之門(mén)之丘大廈，借鑒學(xué)習其設備設施運營(yíng)的精細化以及人性化管理。
中國物協(xié)設備設施專(zhuān)家與虎門(mén)之丘的設備管理負責人藤原先生進(jìn)行項目交流
考察團與森大廈高管近藤先生
及虎之門(mén)之丘項目高管藤原先生合影
（從左到右：北京國基偉業(yè)董事長(cháng)李笑天、北京天鴻寶地物業(yè)朱慶敏、北京國基偉業(yè)總經(jīng)理助理王壽軒、廣州粵華物業(yè)董事長(cháng)李健輝、森大廈株式會(huì )社設施管理部負責人藤原孝裕、森大廈株式會(huì )社六本木項目專(zhuān)務(wù)理事進(jìn)藤壽一郎、福建永安物業(yè)董事長(cháng)林常青、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)劉寅坤、COMIN中國建筑運營(yíng)管理研究院聯(lián)合創(chuàng )始人張麗君、豪之英中國副總裁潘志宏、武漢弘帛物業(yè)總經(jīng)理張成功、北京天鴻寶地物業(yè)鄧耀武）
復合定位：頂級的立體城市綜合體
虎之門(mén)之丘（虎ノ門(mén)ヒルズ，Toranomon Hills），位于港區虎之門(mén)一丁目，由東京都政府和森大廈一起開(kāi)發(fā)，是地上52層樓的超高復合式大樓，于2014年6月正式建成開(kāi)業(yè)?；⒅T(mén)之丘僅次于東京中城的中城大廈（Midtown Tower），是東京的第二高樓。
虎之門(mén)之丘，由東京都政府聯(lián)合森大廈開(kāi)發(fā)，是連接新橋和虎之門(mén)的2號環(huán)線(xiàn)都市更新計劃的重要組成部分，2號環(huán)線(xiàn)隧道穿過(guò)大樓底層。
地上52層的摩天大樓【虎之門(mén)Hills】是一個(gè)立體綜合體的商務(wù)空間，購物設施、餐廳、咖啡廳、會(huì )議中心、辦公區、高級公寓、東京安達仕酒店紛紛入駐其中。
虎之門(mén)之丘立體城市綜合功能分區圖
虎之門(mén)Hills 會(huì )議設施設置在4-5層，三個(gè)大廳可以容納2000人，是舉辦國際會(huì )議和專(zhuān)題討論會(huì )等各種活動(dòng)的理想場(chǎng)所。這是該地區最大的會(huì )議設施。
虎之門(mén)之丘的會(huì )議室
簡(jiǎn)潔寬敞，沒(méi)有豪華裝飾卻有穩重之風(fēng)
空間充分利用與簡(jiǎn)約布置、降低使用成本并存
虎之門(mén)Hills的辦公室從6層到35層，共30層，總面積30萬(wàn)坪。凱悅“Anders
Tokyo”經(jīng)營(yíng)的豪華生活型酒店，可以利用酒店服務(wù)的高級住宅，配備國際級會(huì )議設施的商業(yè)級設施，對企業(yè)提供城市活動(dòng)的最大支持，等。高度復雜的功能支持入住企業(yè)的全球業(yè)務(wù)。
辦公空間：人性化的空間創(chuàng )新+共享+簡(jiǎn)約
虎之門(mén)之丘寫(xiě)字樓大堂
大堂入口，大堂內高端上檔次的水墨畫(huà)背景墻，與亮黃色的服務(wù)臺對比鮮明，集古典優(yōu)雅與現代簡(jiǎn)約于一體，予人心理和視覺(jué)以明快的現場(chǎng)感受。
虎之門(mén)之丘寫(xiě)字樓樓梯間
寬綽簡(jiǎn)約，明亮雅靜，不失高端
虎之門(mén)之丘辦公室標準層的空間開(kāi)闊
便于各種組合，最大化客戶(hù)利益
同時(shí)，標準層的設計，最大化節省入住租戶(hù)的裝修成本
甚至，只要提供辦公桌就可以即時(shí)辦公
查看網(wǎng)格地板，雙邊可輕易打開(kāi)，并易于鋪設線(xiàn)路
辦公空間采取無(wú)柱空間設計
柱間距大，好用，也更有價(jià)值，使用率也大大提高
精細化設計與管理理念前置
城市綜合體設計與運營(yíng)管理一體化，在日本已經(jīng)執行很多年，良好的前瞻性的設計也為后期運營(yíng)節省了大量的成本。在這些方面，中國還需要行業(yè)整體意識的提升。
虎之門(mén)之丘辦公室標準層通過(guò)設計最大化使用效率。使用率可達80%，森大廈一直引以為榮。高使用率，得益于于核心筒的優(yōu)化設計，與辦公空間的前瞻設計
虎之門(mén)之丘辦公室衛生間設計也別具一格，
地板斜波式設計可讓用戶(hù)自動(dòng)靠近小便池，且尿液不會(huì )濺落在地上
從項目大堂屋頂的維修和清掃軌道就可以看出來(lái)項目的設計與運營(yíng)管理一體化方面做得非常好，在設計之初就已經(jīng)充分考慮到運營(yíng)管理的需求。
虎之門(mén)之丘大廈大堂屋頂的維修軌道
精細化管理，同樣凸顯在對寵物以及人的關(guān)懷上。因為大廈是綜合體，公寓的業(yè)主有可能會(huì )帶經(jīng)常帶上寵物。為此，項目專(zhuān)門(mén)設計了為寵物洗腳的地方。
寵物洗腳場(chǎng)所
更為體貼的是，管理者考慮到部分租戶(hù)不喜歡動(dòng)物，或者不喜歡與寵物在一個(gè)電梯里，所以在電梯增加了一個(gè)按鈕，帶寵物使用電梯的人會(huì )按下寵物鍵，表明電梯里有寵物。對此介意的租戶(hù)可以等候下趟電梯。一個(gè)小小的按鈕設計，就表現出管理的精細化。
帶寵物標志的電梯按鈕
設備設施全生命周期管理之設備更換預留通道
設備設施機房的門(mén)，都是一個(gè)大門(mén)套著(zhù)一個(gè)小門(mén)
當有大的機器設備需要運進(jìn)的時(shí)候，直接開(kāi)啟大門(mén)
不得不佩服在設計階段的運營(yíng)考量
在前期的設計階段，就已經(jīng)考慮到設備設施全生命周期的維修、維護問(wèn)題，并提前預留好設備設施的維修以及更換通道，同時(shí)在機房的門(mén)上，也已經(jīng)預留好更好的開(kāi)門(mén)空間，為后期的設備更換帶來(lái)很大便利。
設備設施機房門(mén)上預留的消防管道口
中國物協(xié)考察團深度考察交流虎門(mén)之丘的設備設施運營(yíng)管理系統及運行維護流程
考察虎門(mén)之丘項目的自行車(chē)停車(chē)場(chǎng)運維管理
綜合體的垃圾分類(lèi)非常明確，
整個(gè)垃圾房無(wú)異味，且生鮮垃圾有專(zhuān)門(mén)的冷凍房（左一）
標準層的茶水房垃圾分類(lèi)更加明確與精準，干凈無(wú)異味
保潔空間，所有保潔設備以及清掃工具、保潔用具及消毒用劑擺放整齊
標識簡(jiǎn)約，并充滿(mǎn)趣味，易識易理解
中國物協(xié)考察團在中控室對于集中管控的管理流程以及理念深度交流
中國物協(xié)考察團對于物業(yè)配送服務(wù)進(jìn)行深度交流
整個(gè)考察的過(guò)程，虎門(mén)之丘的運營(yíng)管理的精細化及人性化管理，無(wú)不打動(dòng)著(zhù)考察團成員們，正如王壽軒先生所說(shuō)，除了學(xué)習設備設施運營(yíng)管理的細節外，更重要的是要學(xué)習一種“以人為本”的服務(wù)理念，以“運營(yíng)和核心”的資產(chǎn)保值增值的意識。
項目景觀(guān)也是典范之作
項目的景觀(guān)也是其中較大的亮點(diǎn)。單從平面上看綠化率有40%以上，在東京的這種地段太奢侈了?；⒅T(mén)之丘的項目對綠化及景觀(guān)的追求一直很佩服。
森大廈株式會(huì )社，將虎門(mén)之丘的項目看作一個(gè)，可以有機整合交通、人群、環(huán)境、創(chuàng )意于一體的多重構架。
森大廈株式會(huì )社首席執行官，曾經(jīng)說(shuō)過(guò)“我們相信人們有改變城市的能力。我們獨特的垂直花園城市城市設計理念能夠巧妙利用超高樓結構和地下空間，來(lái)提升基礎設施的效率，并融入各種城市功能?；谶@一理念，我們不僅會(huì )把虎之門(mén)之丘改造為一個(gè)商業(yè)中心，同時(shí)也會(huì )將其轉變?yōu)橐粋€(gè)社區，連接和培養聚集在此的具有不同背景的人群?！?/span>
舒緩的草坪廣場(chǎng)代替了常見(jiàn)的大多數商業(yè)廣場(chǎng)前的硬質(zhì)鋪裝
做活動(dòng)活動(dòng)時(shí)也可直接在上面
為了維護環(huán)境，他們寧愿付出較高的維護成本
從京都的古寺廟文化中可以看到，如何模仿自然，集天地于一池間，置石、溪流、自然面石材、自然式種植，模糊的場(chǎng)地邊界，等元素的空間設計感，不禁讓人與自然產(chǎn)生一種和諧共存的敬畏。
總結：
中國已然進(jìn)入存量地產(chǎn)資產(chǎn)管理時(shí)代，如何通過(guò)運營(yíng)管理與精作的服務(wù)來(lái)提升項目的資產(chǎn)價(jià)值，是資產(chǎn)管理人日趨關(guān)注和研究的問(wèn)題。
毋庸置疑，日本已將存量地產(chǎn)的運營(yíng)管理發(fā)揮到了空間應用的極致：從高端簡(jiǎn)約到人文環(huán)保，從舊城改造到體驗式商業(yè)、從寫(xiě)字樓的精細化管理到購物中心的消費業(yè)態(tài)多元，從無(wú)微不至的服務(wù)細節到匠人心境般的體驗追求，一切以人為本，卻又不破壞樓宇與自然的靈韻，所有這些都值得我們親自去體會(huì )、去借鑒、去思考、去升華。