2019年7月15日，在中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )設施設備技術(shù)委員會(huì )主任李健輝的帶隊下，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)林常青，副秘書(shū)長(cháng)劉寅坤，設施設備技術(shù)委員會(huì )高級顧問(wèn)王壽軒，副主任李笑天，委員鄧耀武、朱慶敏、張成功等中國物協(xié)設備設施技術(shù)委員會(huì )的專(zhuān)家們，走進(jìn)日本第一超高層大廈HARUKAS阿倍野，進(jìn)行商務(wù)樓宇的設備設施運營(yíng)管理的考察交流。
HARUKAS，
在古語(yǔ)中是“使之晴朗明亮”的意思
登上300米高的樓頂
大坂一覽無(wú)余
開(kāi)闊、明朗、讓人心曠神怡
多元化的設施及其功能
營(yíng)造著(zhù)舒適的時(shí)空
滿(mǎn)足著(zhù)人們各種需求和希冀
抱著(zhù)向日本超高層學(xué)習運營(yíng)管理、精細化管理的心態(tài)，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )考察團與COMIN中國建筑運營(yíng)管理研究院專(zhuān)業(yè)機構一起，深度探索了HARUKAS大廈。
考察團在HARUKAS聽(tīng)取工作人員介紹
考察團認真考察大堂石材及公共空間
集先進(jìn)的都市功能為一體的立體都市
HARUKAS 阿倍野大廈，是由昔日的百貨商店脫胎為一座新型的超高層商務(wù)綜合體設施，不僅包括日本最先進(jìn)的大型寫(xiě)字樓，國際品牌賓館，還有都市型美術(shù)館一一
一個(gè)大眾化可以欣賞的藝術(shù)，文化欣賞場(chǎng)所。此外的諸多設施及功能，給大阪城市的城市市生活帶來(lái)著(zhù)更多豐富的色彩，阿倍野 HARUKAS，儼然已成為一個(gè)小城，可謂之“立體都市”
車(chē)站、百貨店、美術(shù)館、寫(xiě)字樓、酒店、展望臺等共同組成了這個(gè)300米高的立體城市綜合體。
考察團一行在研究大廈節水措施
利用尖端技術(shù)來(lái)降低二氧化碳排放，實(shí)現與自然生態(tài)的和諧與共存，大廈實(shí)現了自然采光和戶(hù)外空氣引進(jìn)的樓內挑高空間設計，樓頂綠化，對設施排放的廢棄物(垃圾)進(jìn)行沼氣發(fā)酵處理并回收能源的生物氣體發(fā)電。
此外，還采取了諸多先進(jìn)的環(huán)保措施旨在使之成為一個(gè)有益于保護地球生態(tài)的城市建設領(lǐng)軍項目。
會(huì )自由呼吸的大樓
大廈從17樓開(kāi)始的高約100米的“通頂（挑空）豎井，”能夠讓自然的光線(xiàn)和風(fēng)（室外新風(fēng)）穿過(guò)大廈，不僅起到大廈自然呼吸與對流的，通過(guò)煙囪效應，實(shí)現白天降溫夜晚回溫，促進(jìn)新風(fēng)系統的節能效果；還能促進(jìn)大廈的眾多室內空間的白天采光及照明的節能。
近鐵百貨店、迎賓回廊的挑空設計也是這樣，不僅美觀(guān)、還有節能效果。
挑空豎井
HARUKAS 挑空節能示意圖
有效利用能源
利用大廈內的產(chǎn)生的食物等廚余垃圾進(jìn)行“生物氣體發(fā)電”，通過(guò)產(chǎn)生甲烷氣體用來(lái)發(fā)電和供熱，是日本超高層大樓的首次嘗試。
據工作人員介紹，每天可以消化2頓的垃圾，產(chǎn)生相當于煤氣火鍋用的2500個(gè)煤氣瓶。而處理之后的垃圾僅有1-2公斤，相當于一塊磚頭大小。
垃圾處理器示意圖1
垃圾處理器示意圖2
HARUKAS阿倍野大廈，還通過(guò)風(fēng)力發(fā)電、太陽(yáng)能發(fā)電等多種發(fā)電方式和儲電設備網(wǎng)絡(luò )化，再根據電力需求進(jìn)行最佳控制以便調節供需平衡、這樣不僅能充分利用新能源，也有利于消減二氧化碳。
7月15日考察團考察項目時(shí)統計的發(fā)電數據。
大廈雨水回收利用等常規節能措施我們就不用贅述。根據測算，HARUKAS大廈每年計劃消減二氧化碳5000噸，這個(gè)數據相當于，640公頃的公園（大概與奈良公園相當）消耗掉的二氧化碳數量。
考察團探討設備設施運維管理
空中花園
HARUKAS大廈的空中花園也非常具有特色。16層有一個(gè)半空中花園，不僅僅能夠給大廈減低能耗，還能給來(lái)大廈購物、參觀(guān)美術(shù)的的來(lái)賓絕佳的休息空間。
由58樓、59樓、60樓組成的三層構造的觀(guān)覽樓層也就是它的空中庭院，不僅可以360度將生機勃勃的城市大阪一覽無(wú)余，也可以遠眺古都京都、神戶(hù)六甲山系等關(guān)西的主要地區。
此外，也可在甲板空間放松身心，在咖啡館小憩片刻，參加隨時(shí)間與季節舉辦的各種活動(dòng)，享受豐富多彩的樂(lè )趣。
而將觀(guān)光梯做成一個(gè)黑箱子，讓觀(guān)眾在電梯里感受星空的感覺(jué)絕對是奇思妙想
（電梯乘坐的星空體驗）
考察團在空中花園合影
（從左到右：武漢弘帛物業(yè)總經(jīng)理張成功、北京國基偉業(yè)董事長(cháng)李笑天、北京天鴻寶地物業(yè)鄧耀武、北京國基偉業(yè)總經(jīng)理助理王壽軒、福建永安物業(yè)董事長(cháng)林常青、廣州粵華物業(yè)董事長(cháng)李健輝、北京天鴻寶地物業(yè)朱慶敏、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)劉寅坤、COMIN中國建筑運營(yíng)管理研究院聯(lián)合創(chuàng )始人張麗君）
全生命周期的運維管理
日本設備設施的全生命周期管理的計劃性與先進(jìn)性非常值得借鑒。我們且不說(shuō)工程師在做設備設施維護計劃方案，至少是30年期的維修計劃，同時(shí)會(huì )精細到30年后需要更換哪些設備、維修哪些零件，以及每年其工程師需要定期點(diǎn)檢的相關(guān)設備設施。僅僅看看他們的設備設施樓層的設計，就可以看出其全生命周期管理的思路。足夠寬敞的通道，便于在未來(lái)更換設施、足夠大的門(mén)，便于設備設施進(jìn)出?？梢苿?dòng)拆卸的樓板便于吊裝設備……
設備設施機房
運營(yíng)管理細節
維修維護工具，分類(lèi)清楚，保存規整
精致的布線(xiàn)體現出管理的精細，同時(shí)開(kāi)放的橋架，有利于散熱，檢修方便。他們的設備設施運維管理，日本追求的是性?xún)r(jià)比，如何低消耗，如何更經(jīng)濟實(shí)用。
停車(chē)場(chǎng)簡(jiǎn)潔明凈，通風(fēng)較好；且停車(chē)場(chǎng)的這種地坪壽命長(cháng)，耐磨，剛性好，對環(huán)境的依賴(lài)弱化：停車(chē)場(chǎng)標識簡(jiǎn)單實(shí)用、通風(fēng)管道、水系統管道、電器線(xiàn)纜均為開(kāi)放式，利于通風(fēng)散熱好檢修，成本低。
商務(wù)樓宇運維管理之行，考察團收獲很多，雖然中國商務(wù)樓宇運營(yíng)管理已經(jīng)有長(cháng)足的進(jìn)步，但是日本的百年建筑的運營(yíng)與管理實(shí)踐有很多值得借鑒之處，需要更多的中國物業(yè)管理運營(yíng)人士們取長(cháng)補短，將好的運維經(jīng)驗和管理實(shí)踐帶回國內，堅持不懈推行，開(kāi)拓中國特色設施管理的新模式和新道路。