公共建筑中央空調系統設計階段物業(yè)管理早期介入工作要點(diǎn)
公共建筑中央空調系統設計階段，設計人員往往從設計技術(shù)角度考慮較多，很少從后續使用和物業(yè)管理運行的角度考慮，加上設計規范滯后于新技術(shù)應用、創(chuàng )新管理及使用需求，難以避免的設計缺陷往往成為用戶(hù)使用不便、物業(yè)管理工作開(kāi)展困難、能耗居高不下的根源。公共建筑大多具有建筑體量大、投資規模大、功能繁雜、設備設施齊全、智能化程度高等特點(diǎn)，其中央空調系統是其重要的設備系統之一，設計考慮得全面與否不僅會(huì )帶來(lái)使用和管理不便的問(wèn)題，還將對后期的運行效果、運行成本等產(chǎn)生重大影響。
公共建筑中央空調系統設計階段物業(yè)管理的早期介入則可借助物業(yè)管理企業(yè)的管理經(jīng)驗和信息資源優(yōu)勢，以人對建筑及系統使用的“感受”為出發(fā)點(diǎn)，綜合考慮該系統的使用需求、管理功能需要及運營(yíng)成本，與設計所圍繞的工作重心實(shí)現互補相比，有效提升物業(yè)使用價(jià)值、效益。本文結合當前理論研究成果，從使用功能需求、設備選型配置、維護空間、智能控制等方面就公共建筑中央空調系統設計階段物業(yè)管理早期介入進(jìn)行探討，以供借鑒。
1、協(xié)助相關(guān)方理清使用功能需求
一般公共建筑立項階段其使用方均已明確，但使用方往往缺少空調通風(fēng)、建筑智能化等相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，往往不能較全面考慮并明確表達其使用需求，對設計定位要求也把握不準，而富有經(jīng)驗的物業(yè)管理相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員卻有這方面的優(yōu)勢，若能邀請物業(yè)管理相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員參與前期設計咨詢(xún)、方案討論，就能對后期所需使用功能及管理功能考慮得更周全，從而充分理清設計需求，全面深化、補充設計任務(wù)書(shū)相關(guān)內容，以保證日后使用、管理的便利。如采用中央空調的公共建筑中，部分配套用房暖通及控制需特殊處理，值班室等區別于辦公區域需提供24小時(shí)空調；醫務(wù)室、美發(fā)室等需獨立空調系統和送排風(fēng)系統，保持負壓等。從而不僅要確保使用功能齊全，也力爭了所需配套功能完備，設施的配置滿(mǎn)足日后使用需求和物業(yè)管理服務(wù)需求。
2、對設施設備選型、參數等進(jìn)行建議
現代公共建筑不僅有傳統建筑的供電、照明、暖通、給排水，還有目前發(fā)展迅速的建筑智能化系統，具有設施設備數量多、系統復雜、管理難度高的特點(diǎn)，前期設施設備的設置、選型和產(chǎn)品選擇直接影響著(zhù)后期運行服務(wù)質(zhì)量和效益，特別是空調系統是否科學(xué)配置，將較大程度上決定管理的難易和運維的耗費。如目前建筑設計標準中大部分計算量為各系統所需峰值的疊加，未針對使用狀況進(jìn)行科學(xué)統籌核減，造成目前公共建筑普遍存在設計、安裝容量過(guò)大，投資成本較高的同時(shí)，也使后期運行維護成本居高不下。再如離心式制冷主機，設計單位為便于設備配置和出圖，通常會(huì )按系統所需的峰值平分后配置同一型號制冷機組而非大小搭配，忽略了機組在小負荷模式下的低效率運行、易產(chǎn)生喘振，致使停機頻繁，系統運行穩定性差、調節困難。由上可見(jiàn)，我們在設計階段的早期介入應重視各系統設計容量的校核、設備及系統配置，及時(shí)提出修改建議，為后期節能運行打好基礎。
3、對設備品牌、質(zhì)量等進(jìn)行建議
設施設備的選擇建議提出了技術(shù)先進(jìn)、穩定可靠、便于維護等的要求，可協(xié)助建設方對空調主要設備廠(chǎng)商及其投用設備運行情況進(jìn)行考察，對生產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)規模、產(chǎn)品技術(shù)和質(zhì)量性能、市場(chǎng)占有率、工程業(yè)績(jì)、運行穩定性、售后服務(wù)及市場(chǎng)價(jià)格等情況進(jìn)行比較，在滿(mǎn)足設計技術(shù)參數要求的前提下，綜合考慮相關(guān)因素確定配置、品牌范圍，從而既確保設備的產(chǎn)品質(zhì)量、售后服務(wù)等，又可實(shí)現技術(shù)、性能基本一致基礎上的競爭性采購價(jià)格，也為后期物業(yè)管理工作中實(shí)現良好的設施設備管理提供了可能。
4、對中央空調智能控制系統設備配置、軟件融合進(jìn)行建議
公共建筑對中央空調智能控制系統的要求越來(lái)越高，面對建筑智能化技術(shù)更新、產(chǎn)品換代讓人眼花繚亂、目不暇接，而中央空調控制系統的運行效果、維護成本飽受爭議的現狀，前期需求功能的明晰、設計定位的準確顯得尤為重要。設計階段我們建議除著(zhù)眼于硬件功能的選擇、設備的選型，更要推敲軟件配置的合理性、全面性；在考慮硬件技術(shù)的先進(jìn)與運行可靠的同時(shí)，更需要考慮軟件技術(shù)的整合。中央空調智能控制系統建議通過(guò)軟件技術(shù)的整合完善，提升系統功能，減少硬件設備的配置。盡可能在原設備自帶控制系統中采樣并適度集成，從而達到智能控制齊全、配置合理經(jīng)濟的建設目標，也降低了物業(yè)管理運行維護成本。另，還應從后期使用及管理的角度提供計量表具的布置、選型、功能等要求建議，為后期的能耗分析打下良好的硬件基礎。
5、就合理的操作空間、維護所需配套設施提出需求
目前設計過(guò)程很少考慮設備的操作空間和配套維護設施，常常因操作空間不足、配套維護設施缺少造成后期運行、維護困難。設計階段物業(yè)早期介入人員應總結以往的經(jīng)驗，加大對此方面的關(guān)注力度。如AHU箱體離墻不能太近，以免影響檢修門(mén)開(kāi)閉；吊頂內部分控制水閥、風(fēng)閥、回風(fēng)設備、VAVBOX末端等附近需考慮上人孔；新、排風(fēng)口防蟲(chóng)網(wǎng)最好可拆洗等。最好還要設計拆卸、更換主要設備的空間、通道，維修、維護較重設備部件所需吊裝配套設施等。與設計相關(guān)方進(jìn)行充分溝通，以解決相關(guān)問(wèn)題，從而大大方便日后物業(yè)管理人員的巡檢、操作、應急處理及維修和更新。
6、協(xié)助審核設計結果、提出修改建議
在建筑機電設計中，中央空調系統設計主要依照相關(guān)建筑設計標準，但實(shí)際上建筑設計相關(guān)標準并不能面面俱到，設計也就難以避免出現這樣那樣的不足，其中一部分就需要物業(yè)管理根據前期積累的管理經(jīng)驗及時(shí)提出修改建議。另外，由于設計人員經(jīng)驗因素及工作疏忽，設計可能出現一些后期調試運行困難的設計缺陷。如部分大廈外裝飾立面高度常設計超出冷卻塔出風(fēng)口，冷卻空氣流短路，將對冷卻效果產(chǎn)生嚴重影響；而各設計專(zhuān)業(yè)間溝通不徹底，可能出現設計圖中設備位置沖突，電力和暖通專(zhuān)業(yè)圖設備不匹配，裝修圖將房間吊頂隔斷無(wú)法回風(fēng)等；甚至出現個(gè)別風(fēng)管截面積計算值偏差較大、蒸汽疏水管材質(zhì)選擇不當、蒸汽管路安全閥及疏水器均直接開(kāi)口在室內等問(wèn)題。大多數問(wèn)題在施工后再行整改困難，且整改工作量較大，不僅會(huì )增加建設成本，對后期運行效能、效果影響也較大，相應更會(huì )增大后期物業(yè)管理的難度和運行費用的支出。
公共建筑中央空調系統投用后運營(yíng)業(yè)績(jì)是否優(yōu)異，投資、使用等各方反響是否良好，現設計階段物業(yè)管理的早期介入是否成功，早期介入是否實(shí)現需求功能明晰、設計定位準確、功能布局合理、設備配置科學(xué)、智能控制齊全等密切相關(guān)，早期介入相關(guān)工作若富有成效，則可避免諸多設計缺陷，最大限度地滿(mǎn)足業(yè)主、使用方和物業(yè)管理的需求，也確保了后期使用方便、運行高效，較好地實(shí)現了其經(jīng)濟和社會(huì )目標價(jià)值。