物業(yè)維修保養與修理改造

物業(yè)維修保養與修理改造

導讀：自上世紀80年代至今，中國住房體制改革、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、城鎮化已經(jīng)歷30多年了，城鎮房屋建筑已進(jìn)入修繕期，設施設備也進(jìn)入修理、改造期，加上原有的老建筑已破舊嚴重，因此，房屋建筑及設施設備的維修及更新改造是我們物業(yè)管理行業(yè)面臨的一個(gè)既實(shí)際又難辦的重要問(wèn)題。房屋建筑的維修牽連著(zhù)產(chǎn)權人利益、專(zhuān)業(yè)技術(shù)和相關(guān)政策法規的規定，因此相當復雜，不是一個(gè)一蹴而就的問(wèn)題，需要多方面努力才能有效解決，本文重點(diǎn)就房屋及配套的設施設備、相關(guān)場(chǎng)地維修保養與修理改造界限的專(zhuān)業(yè)技術(shù)進(jìn)行論述。

一、房屋修繕

1、概念

房屋修繕 是指房屋建筑主體結構、裝飾裝修及附屬的設施設備出現主要部件損壞、影響使用居住且存在安全隱患時(shí)，必須進(jìn)行的修理活動(dòng)，更換損壞的部件，消除安全隱患，恢復其使用功能。

2、房屋修繕的原則

城鎮房屋修繕應符合“城市總體規劃”的要求，遵循經(jīng)濟合理、安全實(shí)用、節能環(huán)保、維護房屋不受損壞和為用戶(hù)服務(wù)的原則。 

3、修繕工程分類(lèi)
　  房屋修繕按照原住房環(huán)境部于1985年10月頒布的《房屋修繕?lè )秶蜆藴省返囊幎ǎ?b>按照房屋完損狀況，其修繕工程分類(lèi)為：翻修、大修、中修、小修和綜合維修。
    （1）翻修工程
    1）凡需全部拆除、另行設計、重新建造的工程為翻修工程。
    2）翻修工程應盡量利用舊料，其費用應低于該建筑物同類(lèi)結構的新建造價(jià)。
    3）翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求。
    4）翻修工程主要適用于：
    a. 主體結構嚴重損壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險的房屋。
    b. 因自然災害破壞嚴重，不能再繼續使用的房屋。
    c. 地處陡峭易滑坡地區的房屋，或地勢低洼長(cháng)期積水無(wú)法排出地區的房屋。
    d. 無(wú)修繕價(jià)值的房屋。
    e. 基本建設規劃范圍內需要拆遷恢復的房屋。
    （2）大修工程。
    1）凡需牽動(dòng)或拆換部分主體構件，但不需全部拆除的工程為大修工程。
    2）大修工程一次費用在該建筑物同類(lèi)結構新建造價(jià)的25％以上。
    3）大修后的房屋必須符合基本完好或完好標準的要求。

4）大修工程主要適用于嚴重損壞房屋 ，包括：

a. 主體結構損壞嚴重，有局部危險的房屋； 

b. 屋面嚴重漏雨需鏟除重做的房屋； 

c. 需挑頂修繕的房屋； 

d. 整棟房屋需要進(jìn)行設備（包括上水、下水、通風(fēng)、采暖等）及管線(xiàn)拆換、改裝的房屋； 
    e. 需抗震加固的房屋。 
    （3）中修工程

1）凡需牽動(dòng)或拆換少量主體構件，但保持原房的規模和結構的工程為中修工程。
    2）中修工程一次費用在該建筑物同類(lèi)結構新建造價(jià)的20％以下。
    3）中修后的房屋70％以上必須符合基本完好或完好的要求。
    4）中修工程主要適用于一般損壞房屋，包括：

a. 需少量更換或局部加固、補強主體構件或拆砌部分墻體的房屋； 
    b. 需局部更換瓦屋面，修補平屋頂面層或外墻板縫局部漏雨的房屋； 
    c. 需整棟房屋進(jìn)行門(mén)窗整修，地面維修，粉刷、油漆，設備管線(xiàn)維修和更換配件的房屋； 
    d. 因陰暗潮濕、嚴重掉土、使用不便需改善條件的房屋。 
    （4）小修工程。
    1）凡以及時(shí)修復小損小壞，保持房屋原來(lái)完損等級為目的的日常養護工程為小修工程。
    2）小修工程的綜合年均費用為所管房屋現時(shí)造價(jià)的1％以下。

3）小修工程主要適用于輕微損壞的房屋，包括：

a. 修補屋面、地面、頂棚，室內外抹灰； 
b. 修理門(mén)窗、換紗、換玻璃； 

c. 水、暖、衛、電設備的日常養護； 

d. 疏通下水、煙囪、垃圾道，清掃屋面、雨水口。

（5）綜合維修工程。

 1）凡成片多幢（大樓為單幢）大、中、小修一次性應修盡修的工程為綜合維修工程。
 2）綜合維修工程一次費用應在該片（幢）建筑物同類(lèi)結構新建造價(jià)的20％以上。
 3）綜合維修后的房屋必須符合基本完好或完好標準的要求。
 4）綜合維修的竣工面積數量在統計時(shí)進(jìn)入大修工程。

從上述住建部和北京市相關(guān)標準來(lái)看，房屋的返修即更新改造，而其他修繕?lè )诸?lèi)要關(guān)注兩個(gè)方面，一是房屋的損壞程度，二是修繕的費用。例如房屋大修、中修、小修和綜合維修。

其適用范圍主要對房屋損壞程度進(jìn)行了規定，二是修繕費用達到一定額度。例如：

大修工程一次費用在該建筑物同類(lèi)結構新建造價(jià)的25％以上。

中修工程一次費用在該建筑物同類(lèi)結構新建造價(jià)的20％以下。

小修工程的綜合年均費用為所管房屋現時(shí)造價(jià)的1％以下。

綜合維修工程一次費用應在該片（幢）建筑物同類(lèi)結構新建造價(jià)的20％以上。

從這里我們不難看出，大中修和綜合維修強調的是一次修繕工程費用占同類(lèi)建筑新建造價(jià)的百分率，而小修工程說(shuō)的是綜合全年小修費用占所管房屋現時(shí)造價(jià)的百分率。因此，物業(yè)管理在厘清法規范圍內外的房屋維修責任和范圍時(shí)就要弄清房屋修繕的適用范圍和修繕費用這兩個(gè)問(wèn)題。

所以，我們在測算物業(yè)服務(wù)費用標準時(shí)就要認真核算房屋建筑全年的維修保養費用成本，如小修費用在同類(lèi)房屋建筑現時(shí)造價(jià)的1%之內，那房屋建筑的日常維修保養就應該在物業(yè)服務(wù)費中支付；如確實(shí)需要小修費用超過(guò)1%時(shí)，就應該在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)明確約定該項費用由誰(shuí)承擔，以保證房屋建筑維修保養正常進(jìn)行，確保房屋始終完好。

如果房屋小修一次工程量較大、且費用達到1%時(shí)（如房屋內部共用部位全部進(jìn)行粉刷），符合“需整棟房屋進(jìn)行門(mén)窗整修，地面維修，粉刷、油漆，設備管線(xiàn)維修和更換配件的房屋”標準； 這就要考慮是否屬于中修的范圍了。

二、    設施設備維修保養與修理改造

1、設施設備維修保養

設施設備維修保養，主要是通過(guò)對設備進(jìn)行清掃、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀(guān)表面檢查等，對設備進(jìn)行日常護理，以維持設備的性能和技術(shù)狀況，稱(chēng)為設施設備維修保養。

維修保養基本上不拆解設備，一般不更換零部件，因此也不存在組裝、調試的問(wèn)題。

設施設備保養分為日常保養和計劃預防性維修保養。

2、設施設備修理

設施設備修理是在設施設備出現技術(shù)狀態(tài)異?；蛄踊_到一定的臨界狀態(tài)時(shí)進(jìn)行拆檢、修復的技術(shù)活動(dòng)。

設備在運行使用過(guò)程中，零部件會(huì )逐漸發(fā)生磨損、變形、斷裂、腐蝕等現象，設備的修理就是對技術(shù)狀態(tài)變化時(shí)發(fā)生故障的設備通過(guò)更換或修復磨損失效的零部件，對整體或局部進(jìn)行拆裝和調整的技術(shù)活動(dòng)，其目的是恢復設備的功能和精度，保持設備完好。

簡(jiǎn)單地說(shuō)：設備修理是設備技術(shù)狀態(tài)劣化到某一臨界狀態(tài)時(shí)，為恢復其功能而進(jìn)行的技術(shù)活動(dòng)。

設備修理的方針。設備的修理，必須貫徹“預防為主”的方針，根據企業(yè)的性質(zhì)、設備特點(diǎn)及設備在使用中所起的作用，選擇適當的維修方式，適當的修理周期或時(shí)機，采用新工藝、新技術(shù)、新材料和科學(xué)方法，以提高維修質(zhì)量，減少停機時(shí)間，降低維修費用，達到“適時(shí)有效，低成本”。

設備修理分為：大修、中修、項修、小修，現分述如下。

（1）大修

大修是設備基準零件磨損嚴重，主要精度、性能大部分喪失，必須進(jìn)行全面修理，才能恢復其效能時(shí)使用的一種修理方式。

設備大修的內容包括：

對設備進(jìn)行全部解體、清洗，修理基準件，更換或修復磨損件；

全部研刮或磨削導軌面；     

修理、調整設備的電氣系統；

重新按標準組裝，檢測；

修復設備的附件以及翻新設備外觀(guān)；

重新按標準加入工質(zhì)、潤滑油；

進(jìn)行整體測定、試車(chē)。

（2）中修：介于設備大修與項修之間的修理。內容包括：

對設備進(jìn)行局部解體，更換或修復磨損件；

修理、調整設備的電氣系統；

重新按標準組裝，檢測；

修復設備的附件以及修復設備外觀(guān)；

重新按標準加入工質(zhì)、潤滑油；

進(jìn)行整體測定、試車(chē)。

（3）項修：單項修理是對設備精度、性能的劣化缺陷進(jìn)行針對性的局部修理，即對設備進(jìn)行局部解體檢查、修復或更換個(gè)別損壞的主要零部件及工質(zhì)，恢復其功能的活動(dòng)。

（4）小修：設備小修是對設備簡(jiǎn)單的修理，更換非主要零件或補充部分工質(zhì)、完善其技術(shù)性能的活動(dòng)。小修一般與設備保養同時(shí)進(jìn)行。

3、設施設備的更新改造

（1）設備的磨損及其補償。

1）設備磨損。設備的磨損分為有形磨損和無(wú)形磨損。

設備的有形磨損：是機器設備在使用（閑置）過(guò)程中發(fā)生的實(shí)質(zhì)磨損或損失，稱(chēng)為有形磨損或物質(zhì)磨損。

設備的無(wú)形磨損，也稱(chēng)經(jīng)濟磨損：是指設備在使用（閑置）過(guò)程中因技術(shù)進(jìn)步而造成的價(jià)值降低、技術(shù)落后、高耗能污染等喪失使用價(jià)值的情況。

2）設備補償。設備磨損一定要進(jìn)行補償，設備磨損的補償方式包括：

有形磨損的補償：主要是修理與改造；

無(wú)形磨損的補償：應更新。

（2）設備的更新。

1）設備更新的意義包括：

設備更新是物業(yè)維持使用功能的必要條件；設備更新是實(shí)現物業(yè)設備高效、安全、節能的重要途徑；設備更新是物業(yè)保值增值的物質(zhì)基礎。

2）設備更新的原則是：

設備更新應圍繞物業(yè)的使用價(jià)值；應采用新技術(shù)、新工藝、新材料，符合節能、環(huán)保的要求；要進(jìn)行經(jīng)濟論證，確保經(jīng)濟效益。

（2）設備技術(shù)改造。

設備技術(shù)改造，是指應用現代科學(xué)技術(shù)成就和先進(jìn)經(jīng)驗，改變現有設備的結構，裝上或更換新部件、新裝置，以補償設備的無(wú)形和有形磨損。

1）更新改造的特點(diǎn)是：針對性強，經(jīng)濟型好，現實(shí)性大。

2）更新改造的意義：工業(yè)發(fā)達國家發(fā)展經(jīng)濟的主要途徑是大力采用先進(jìn)技術(shù)，提高機器的技術(shù)水平，改善原材料的質(zhì)量，提高勞動(dòng)者的素質(zhì)，從而提高各生產(chǎn)要素的使用效率，來(lái)取得良好的經(jīng)濟效益。

3）在管理設備時(shí)特別要注意的是，只要通過(guò)技術(shù)改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設備更新的方式。

四、物業(yè)設施設備維修保養與修理改造管理

1、確定房屋及設施設備維修保養與修理改造的界限

（1）《物業(yè)管理條例》確定的物業(yè)管理的界限，即房屋的共用部位、共用設施設備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，一是不包括業(yè)主專(zhuān)有的部位，二是不包括修理、更新改造。

（2）《房屋修繕?lè )秶蜆藴省芬幎ǖ姆课菪蘅樀慕缦?/b>分為幾個(gè)標準，包括。