為了讓廣大業(yè)主知曉住宅專(zhuān)項維修資金的收取及使用相關(guān)政策，現將有關(guān)事項作如下解答：
一、為什么要建立住宅專(zhuān)項維修資金制度？
答：設立住宅專(zhuān)項維修資金的目的是為了保障商品房住宅及其相關(guān)公共設施設備的大中修和更新、改造，延長(cháng)房屋的使用壽命，為維護住宅小區的良好環(huán)境，保證住宅小區設施設備的正常使用創(chuàng )造必要的條件，住宅專(zhuān)項維修資金是“取之于民、用之于民”的一項住房保障資金，又稱(chēng)為“住宅養老保險金”。
二、哪些物業(yè)需要收取住宅專(zhuān)項維修資金？
答：包括：住宅；
住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅及規劃設計用于租售的車(chē)位。
三、住宅專(zhuān)項維修資金收取的標準是多少？
答：2015年新批預售的小區每平方米商品住宅維修資金繳存標準為:
1、磚混結構住宅:每平方米50元 （2015年以前預售的為每平方米41元）
2、小高層電梯房:每平方米65元（2015年以前預售的為每平方米54元）
3、高層電梯房:每平方米75元（2015年以前預售的為每平方米60元）
注：各地收取標準可能不同
四、住宅專(zhuān)項維修資金使用由誰(shuí)申請？
答：未成立業(yè)主大會(huì )的由社區申請；
成立了業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主委員會(huì )申請。維修、改造、更新工程由申請人負責組織實(shí)施。
五、住宅專(zhuān)項維修資金使用需不需要經(jīng)過(guò)業(yè)主同意？
答：需要，住宅專(zhuān)項維修資金使用應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意通過(guò)后方可使用。
六、住宅專(zhuān)項維修資金的使用應該怎樣分攤？
答：住宅專(zhuān)項維修資金使用分攤應當遵循“誰(shuí)受益誰(shuí)承擔”的原則，按以下情況進(jìn)行分攤：
1、屬全體業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；
2、屬單幢房屋內業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由該幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；
3、屬一個(gè)單元內業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由單元內的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；屬單元內一側房屋業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由該側房屋的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；
4、相鄰業(yè)主共有部位的維修，由相鄰業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；
5、與房屋結構相連的汽車(chē)車(chē)庫的維修，由車(chē)庫共用關(guān)系的業(yè)主按照各自擁有車(chē)位的比例共同承擔。
業(yè)主個(gè)人維修資金分戶(hù)賬金額不夠支付所分攤維修工程費用的，差額部分由該業(yè)主承擔。
七、房屋共用部位的維修范圍有哪些？
答：1、屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；
2、樓房外墻出現雨水滲漏，引起外墻內表面浸濕；
3、樓房外墻外裝飾層出現裂縫、脫落或者空鼓率超過(guò)國家相應標準、規范的規定值；
3、建筑保溫層出現破損或者脫落，或者建筑保溫不良引起外墻內表面出現潮濕、結露、結霜或者霉變；
4、外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現開(kāi)裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染；
5、公共區域窗臺、門(mén)廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門(mén)等出現破損的；
6、公共區域門(mén)窗或者窗紗破損的；
7、住宅共用部位需要維修和更新、改造的其他情形。
八、房屋共用設施設備的維修范圍有哪些？
答：1、電梯及主要部件的維修或者更換；
2、避雷設施不能滿(mǎn)足安全要求的；
3、監控設施、消防系統出現功能障礙或者部分設備、部件損壞嚴重的；
4、樓內排水（排污）設備出現故障，排水管道漏水、銹蝕嚴重，排污泵銹蝕或者其他設備損壞的；
5、水箱、泵房等二次供水設施損壞需要維修和更新、改造的，但依法或者依合同約定應當由供水企業(yè)承擔的除外；
6、變壓器等供電設施損壞需要維修、更新和改造的，但依法和政府文件規定或者合同約定應當由供電企業(yè)承擔的除外；
7、住宅共用設施設備需要維修和更新、改造的其他情形。
九、住宅專(zhuān)項維修資金應急使用范圍主要有哪些？
答：主要有：1、屋面防水損壞造成滲漏的；
2、電梯故障危及人身安全的；
3、住宅水泵損壞導致供水中斷的；
4、樓體外墻墻面達五分之一以上有脫落危險，危及人身安全的；
5、專(zhuān)用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；
6、消防系統出現功能障礙，應當對消防設施設備維修、改造的；
7、其它需應急使用住宅專(zhuān)項維修資金的。
十、物業(yè)維修、更新、改造需不需要有資質(zhì)的建筑施工單位？要不要經(jīng)過(guò)招投標程序？
答：維修、更新、改造工程施工單位應當具備相應資質(zhì)，并通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的競選方式擇優(yōu)確定，按規定符合遴選、公開(kāi)招標要求的應通過(guò)遴選、公開(kāi)招標等方式確定。施工單位具體按以下方式進(jìn)行確定：
1、單項工程維修預算費用在10萬(wàn)元及以下的，可實(shí)行分散采購。施工單位是否有資質(zhì)由維修資金列支范圍內專(zhuān)有部分占該范圍內建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意；
2、單項工程維修費用在10萬(wàn)元以上的，由申請人按照政府采購規定的程序和要求辦理采購；
3、應急維修工程適用于單一來(lái)源采購方式；
4、本程序執行期間，如果政府采購制定的標準有所調整，按調整后的標準執行政府采購政策。
十一、住宅維修、更新、改造所用資金要不要審計？
答：要。維修工程符合以下情況之一的，業(yè)主委員會(huì )必須委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行工程造價(jià)審核預算、決算及工程質(zhì)量驗收：
1、單項維修工程費用超過(guò)10萬(wàn)元；
2、一次性使用維修資金總額超過(guò)10萬(wàn)元；
3、其他依法應當進(jìn)行項目審價(jià)的工程。
維修工程最終決算金額超出核定預算金額20%以上的，超出部分應當按照本程序重新申報。
十二、維修資金使用有那些程序？
答：維修資金使用分為維修資金正常使用和維修資金應急使用。
十三、維修資金的正常使用流程有哪些？
答：維修資金正常使用流程分由縣住建局代管和劃轉業(yè)主委員會(huì )管理兩種情況。
1、維修資金未劃轉由縣住建局代管的，按下列程序辦理：
（1）查詢(xún)。維修資金使用申請人應向縣住建局查詢(xún)物業(yè)區域維修資金繳存情況，是否有維修所需的足夠資金。
（2）擬訂“使用方案”并公示。申請人擬定住宅專(zhuān)項維修資金使用方案，聘請專(zhuān)業(yè)工程造價(jià)咨詢(xún)機構對工程進(jìn)行評估。同時(shí)《使用方案》和《工程項目報價(jià)明細清單》應向住宅專(zhuān)項維修資金列支范圍內的業(yè)主公示，公示時(shí)間不少于7日。
（3）征集業(yè)主意見(jiàn)并公示。申請人應當組織維修資金列支范圍內專(zhuān)有部分占該范圍內建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主對“使用方案”進(jìn)行表決。并將表決結果表進(jìn)行公示，公示期為5日。由原單位按比例交存住宅維修資金的已出售公有住房，須征求原單位意見(jiàn)。物業(yè)管理圈。
（4）辦理采購手續。使用方案業(yè)主表決結果表公示期滿(mǎn)且業(yè)主無(wú)異議后，按照政府采購的相關(guān)政策要求和程序辦理采購手續。
（5）簽訂施工合同。經(jīng)招標程序后，申請人根據使用方案與施工單位簽訂施工合同。
（6）維修申請。申請人持住宅專(zhuān)項維修資金使用申請表、相關(guān)業(yè)主表決結果及其證明、使用方案及預算、招標資料、施工合同等材料，向縣住建局提出維修申請。
（7）核實(shí)?？h住建局受理后與所在地鄉（鎮）人民政府進(jìn)行實(shí)地察看，并對申請的內容進(jìn)一步核實(shí)。
（8）組織施工。申請人應依據批復意見(jiàn)及時(shí)組織施工隊伍實(shí)施維修和更新、改造，涉及維修電梯、消防、安防、結構工程、電力等的必須要有相關(guān)資質(zhì)的施工單位，施工期間應張貼施工公告。
（9）竣工驗收并公示。維修項目竣工之后，縣住建局、鄉（鎮）人民政府和申請人、維修單位依據《使用方案》的約定共同組織驗收。同時(shí)申請人應在物業(yè)區域內公示“宣恩縣住宅專(zhuān)項維修資金工程驗收意見(jiàn)表”和“宣恩縣住宅專(zhuān)項維修資金維修項目驗收結果公示”，公示時(shí)間為5日。
（10）維修資金使用申報?？h住宅專(zhuān)項維修資金維修項目驗收結果公示期滿(mǎn)且業(yè)主無(wú)異議后，申請人持下列材料向縣住建局申請撥付維修和更新、改造費用：維修和更新、改造工程驗證明材料；維修和更新、改造工程決算單；維修和更新、改造工程的發(fā)票；其他相關(guān)材料。
2、住宅專(zhuān)項維修資金劃轉業(yè)主委員會(huì )管理后，需要使用住宅專(zhuān)項維修資金的，按照下列程序辦理：
（1）擬訂“使用方案”并公示。申請人擬定住宅專(zhuān)項維修資金使用方案，聘請專(zhuān)業(yè)工程造價(jià)咨詢(xún)機構對工程進(jìn)行評估。同時(shí)《使用方案》和《工程項目報價(jià)明細清單》應向住宅專(zhuān)項維修資金列支范圍內的業(yè)主公示，公示時(shí)間不少于7日。
（2）征集業(yè)主意見(jiàn)并公示。業(yè)主委員會(huì )應當組織維修資金列支范圍內專(zhuān)有部分占該范圍內建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主對《使用方案》進(jìn)行表決。同時(shí)業(yè)主委員會(huì )應在物業(yè)區域內對“宣恩縣住宅專(zhuān)項維修資金使用方案業(yè)主表決意見(jiàn)表”和“宣恩縣住宅專(zhuān)項維修資金使用方案業(yè)主表決結果表” 進(jìn)行公示，公示期為5日。由原單位按比例交存住宅維修資金的已出售公有住房，須征求原單位意見(jiàn)。
（3）辦理采購手續?！靶骺h住宅專(zhuān)項維修資金使用方案業(yè)主表決意見(jiàn)表”和“宣恩縣住宅專(zhuān)項維修資金使用方案業(yè)主表決結果表”公示期滿(mǎn)且業(yè)主無(wú)異議后，按照政府采購的相關(guān)政策要求和程序辦理采購手續。
（4）備案?！妒褂梅桨浮吠ㄟ^(guò)后，經(jīng)過(guò)招標程序后，業(yè)主委員會(huì )持住宅專(zhuān)項維修資金使用申請表、相關(guān)業(yè)主表決結果及其證明、使用方案及預算、招標資料、施工合同等材料，報縣住建局備案。業(yè)主委員會(huì )按照縣住建局備案的《使用方案》組織實(shí)施維修和更新、改造工程。
（5）竣工驗收并公示。工程竣工后，業(yè)主委員會(huì )應組織驗收，并在物業(yè)管理區域內公示“宣恩縣住宅專(zhuān)項維修資金工程驗收意見(jiàn)表”和“宣恩縣住宅專(zhuān)項維修資金維修項目驗收結果” 以及維修費用決算情況。
（6）公示期滿(mǎn)且業(yè)主無(wú)異議后，業(yè)主委員會(huì )通知專(zhuān)戶(hù)管理銀行將所需住宅專(zhuān)項維修資金劃轉至維修單位。
十四、物業(yè)維修使用應急程序有哪些規定？
答：前提是在應急情況發(fā)生前制定專(zhuān)項維修資金應急程序使用預案，并組織業(yè)主對使用預案進(jìn)行表決，三分之二以上業(yè)主同意預案方可實(shí)施。
應急情況使用專(zhuān)項維修資金的程序：
1、報告。發(fā)生應急情況需要使用維修資金時(shí)，由申請人立即將情況書(shū)面報告物業(yè)所在地鄉（鎮）人民政府，涉及電梯、消防設施的，應同時(shí)書(shū)面報告質(zhì)量技術(shù)監督部門(mén)或公安消防部門(mén)。
2、告知。鄉（鎮）人民政府在接到情況報告后應當及時(shí)在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置，就住宅專(zhuān)項維修資金用于應急維修情況進(jìn)行公告。
3、確認。鄉鎮人民政府收到相關(guān)報告后，實(shí)地查勘現場(chǎng)，并酌情予以確認。涉及電梯、消防設施的，由質(zhì)量技術(shù)監督部門(mén)或公安消防部門(mén)到實(shí)地查勘確認。
4、備案申請。維修資金未劃轉由縣住建局代管的，申請人應及時(shí)向縣住建局提出維修資金應急使用備案申請，并提交以下資料：
（1）鄉（鎮）人民政府對住宅應急維修必要性的確認證明；
（2）承擔住宅應急維修的設計及施工企業(yè)、維修單位的資質(zhì)；
（3）應急使用住宅專(zhuān)項維修資金使用方案；
（4）應急維修工程預算書(shū)（專(zhuān)業(yè)機構出具）；
（5）應急維修合同或者施工（安裝）承包合同。
（6）備案?？h住建局受理備案申請并備案。
5、首次資金撥付。備案后，維修資金由縣住建局在24小時(shí)內按規定向申請人或根據申請人與承攬人的約定向施工企業(yè)、維修單位劃轉資金。
維修資金由業(yè)主委員會(huì )自行管理的，業(yè)主委員會(huì )在物業(yè)所在地鄉（鎮）人民政府的指導監督下，依合同約定向施工企業(yè)、維修單位劃轉資金。
首次撥付的資金不得超過(guò)工程預算金額的60%。
6、維修。住宅共用部位、共用設施設備維護改造，除鄉（鎮）人民政府直接組織代修的外，其它情形的由應急使用住宅專(zhuān)項維修資金的申請人組織實(shí)施。
7、驗收。應急維修工程竣工后，維修資金未劃轉由縣住建局代管的，縣住建局、鄉（鎮）人民政府和申請人、維修單位依據《使用方案》的約定共同組織驗收。維修資金由業(yè)主委員會(huì )自行管理的，由申請人組織相關(guān)業(yè)主代表、維修單位在鄉（鎮）人民政府指導監督下，對維修工程進(jìn)行驗收。
8、公告。申請人在應急維修工程完工后10日內在維修現場(chǎng)公告維修相關(guān)情況，并留存公告影像資料：
（1）施工維修單位編制的工程決算報告；
（2）工程量清單計價(jià)與工程審價(jià)報告（專(zhuān)業(yè)機構出具）；
（3）維修費用（業(yè)主）分攤明細表；
（4）其它相關(guān)資料。
9、余額撥付。維修工程竣工驗收公告后，申請人按照有關(guān)要求提供資料申請撥付維修資金余額。
十五、哪種情況需要續交后才能使用住宅維修資金？
答：業(yè)主分戶(hù)賬面住宅專(zhuān)項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時(shí)續交后再使用。
十六、哪些費用不得從住宅專(zhuān)項維修資金中列支？
答：一是依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
二是依法應當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)和設施設備的維修、養護費用；
三是應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
四是根據物業(yè)服務(wù)合同約定，應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
統稿：曉 樂(lè )
編排：子 薇