AI賦能設施設備二次全生命周期管理
【摘要】以人力成本的痛點(diǎn)和拐點(diǎn)切入，探討“智能科技如何為行業(yè)和人才賦能，顛覆傳統物業(yè)價(jià)值”，對傳統物業(yè)地產(chǎn)與新興智能科技的融合進(jìn)行深入剖析。
物業(yè)管理行業(yè)的確是存在著(zhù)人力成本不斷上漲、品質(zhì)監管效率低下等諸多問(wèn)題。帶著(zhù)對這些問(wèn)題的一些思考，今天我帶來(lái)中航物業(yè)推出的一款產(chǎn)品，關(guān)于設施設備人工智能方面的應用。
那首先我們得先從設備設施的一次生命周期開(kāi)始說(shuō)起，就是開(kāi)發(fā)商對整個(gè)項目的規劃、施工、運行。二次全生命周期，就是開(kāi)發(fā)商把它交給了物業(yè)管理公司，它管理的難度指數直接受到一次生命周期的先天條件影響。站在物業(yè)管理的角度怎么去進(jìn)行二次生命周期的管理呢？設施設備二次全生命周期充分考慮物業(yè)設施設備管理特點(diǎn)，建立以資產(chǎn)策略為引導，以設備績(jì)效分析為手段，以技術(shù)標準為主線(xiàn)，以信息化系統為支撐，覆蓋設施設備運行、故障維修、改造、更新、報廢五大環(huán)節的設施設備全生命周期管理體系，在確保安全的基礎上，實(shí)現二次設施設備全生命周期內風(fēng)險、效能和成本最優(yōu)，支撐設施設備安全、完好、經(jīng)濟、綠色運行。
最好的銷(xiāo)售是什么呢？是不需要銷(xiāo)售！那么，最好的設施設備管理又是什么呢？就是讓客戶(hù)感覺(jué)不到建筑管理的存在，不是搞了多少次檢查，不是搞了多少次保養，不是搞了多少次巡視，而是無(wú)故障、無(wú)檢查、無(wú)巡視、無(wú)人值守。那要實(shí)現這些，那我們用AI為設施設備管理賦能。那如何做到呢？我們分為以下幾個(gè)步驟走：
用物聯(lián)網(wǎng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)構建設施設備全生命周期管理平臺
通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，實(shí)現對建筑的水、電、空調等基礎設施設備的運行數據進(jìn)行實(shí)時(shí)采集，使建筑數據可視化,也就是首先把我們的管理過(guò)程、服務(wù)過(guò)程可視化、數字化，數字化然后自動(dòng)化，自動(dòng)化之后才是智能化。
在傳統的樓宇管理中，是以人為主收集設施設備運行的信息, 難免會(huì )有片面性、專(zhuān)業(yè)性、主觀(guān)性等不足。通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)收集靜態(tài)的、動(dòng)態(tài)的數據，把傳統用人巡檢或管理過(guò)程中的動(dòng)作用物聯(lián)技術(shù)來(lái)代替，比如用來(lái)代替人的眼睛，也就是視覺(jué)，還可以代替人的嗅覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)等。隨著(zhù)現在物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，這些都不難實(shí)現。
下面是針對各個(gè)項目靜態(tài)的和動(dòng)態(tài)的一些數據，也只有用物聯(lián)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)構建的信息化平臺使我們的管理更加全面、更加客觀(guān)、更加可追溯。通過(guò)智慧樓宇全局三維可視化，我們可以建設三維數字化一體化集成管控平臺，實(shí)現物業(yè)管理的數據可視化、集中管理、統一控制、智能化聯(lián)動(dòng)。通過(guò)大數據精準分析，聚合樓宇資源、著(zhù)力“屬地化”項目分享經(jīng)濟；平臺和系統靈活可配置和動(dòng)態(tài)擴展，來(lái)適應快速迭代和新功能開(kāi)發(fā)。
下面的案例，是利用AI技術(shù)來(lái)實(shí)現培訓、支持現場(chǎng)維修維保管理。AI的數據分析也植入到了設施設備的管理過(guò)程中，我們可以把實(shí)時(shí)的數據和靜態(tài)的信息，靜態(tài)信息包括荷電的功率、工作環(huán)境的溫度，植入到平臺中。然后，通過(guò)與收集過(guò)來(lái)的實(shí)時(shí)數據跟預設的信息進(jìn)行比對，判斷，輸出報告。另外，通過(guò)多因素的數據模型搭建，對設施設備的趨勢做判斷，以實(shí)現按需維保、按需維修、按需管理。
利用AI讓設施設備平臺更智慧
利用AI技術(shù)促使設施設備管理中心平臺不斷加強大數據采集、分析、評估、應用，建立滿(mǎn)足應用場(chǎng)景的數據模型，進(jìn)而將大數據“管好”“用好”，實(shí)現設備資產(chǎn)的價(jià)值創(chuàng )造。
智能運行管理方面。我們可以利用AI技術(shù)來(lái)進(jìn)行預設管理。我們設定服務(wù)目標，是成本優(yōu)先、舒適優(yōu)先，或者是混合管理，通過(guò)AI平臺進(jìn)行管理的平衡與智能的推薦。目標的設定，對我們運營(yíng)狀況的監測、適應性、自動(dòng)化的調節，根據數據的反饋、檢驗，逐步滿(mǎn)足用戶(hù)需求，擬合設定的目標。
智能能耗管理方面。在這個(gè)案例中，我們可以擬合預測能耗的管理水平和目標實(shí)現水平，分別對應圖中的藍線(xiàn)和黃線(xiàn)，它們非常接近，方便我們控制和管理能耗目標，讓能耗成本達到最優(yōu)化。
智能維保管理方面。我們可以根據各種數據分析，根據設定的目標，我們所要求的設備噪音、工作溫度、工作效率水平、能耗水平，通過(guò)綜合因素的分析來(lái)判斷什么時(shí)間應該在什么位置進(jìn)行維保。
日常數據異常處理方面，我們也有非常好的模型來(lái)應對運營(yíng)數據進(jìn)行綜合分析，對提前的判斷和處理，從而實(shí)現無(wú)故障。
利用平臺大數據重構管理機制
人治管理的困境：關(guān)注就好，放松就亂；有些人管就好，另外的人管就差。管理一致性、設備的穩定性和可靠性，在傳統的管理中是很難得到保障的。利用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，其輸出的結果用六西格瑪的話(huà)來(lái)說(shuō)，可以控制在百萬(wàn)分之一的出錯率。
管理的本質(zhì)，為什么需要管理？因為他在被迫做他不喜歡的事情。誰(shuí)不需被管理？ 老板。那就讓我們的員工，讓平臺上的每一個(gè)角色，都成為老板。也即是以交易代替管理！這就類(lèi)似滴滴打車(chē)平臺，讓每個(gè)司機都成為老板，而不是像出租車(chē)、公交車(chē)的司機，薪酬待遇基本是固定的，而且是被管控的。當交易代替了管理之后，很多東西都可以自動(dòng)自發(fā)，自發(fā)地提高效率，自發(fā)地提高品質(zhì)，自發(fā)地降低成本，讓自身變得更好。所以，物業(yè)管理可以學(xué)習“滴滴打車(chē)”模式的這種交易機制，把傳統“人工系統”為核心的運營(yíng)模式轉變?yōu)椤皩?shí)時(shí)的自治系統”，用交易機制促使員工變被動(dòng)服務(wù)為主動(dòng)服務(wù)。
通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)數據執行標準化和量化過(guò)程管理，也要貫穿到工作執行的全過(guò)程。比如說(shuō)，他的任務(wù)分配，如何快速高效地派有技能的、已準備好工具材料的員工。傳統的管理中，往往我們的員工到達了現場(chǎng)后才知道具體位置，是否需要高空作業(yè)，需要帶什么品牌、型號、規格的材料，了解之后再折回去準備材料，造成效率低下。通過(guò)平臺進(jìn)行有效的管理，開(kāi)始工作之前，我們可以用一些有效的指標來(lái)判斷維保是否到位，讀取被維修設備后期運行數據，判斷是否維修有效。
平臺價(jià)值
目前，我們所搭建的設施設備物聯(lián)網(wǎng)平臺，經(jīng)過(guò)前期試運營(yíng)，已經(jīng)實(shí)現了一些目標。比如：故障處理及時(shí)率提升80%，設備穩定性提高40%，設備故障間隔周期延長(cháng)25%，平均節能率（管理方面）提高8%，舒適度提高5%，設備故障頻率降低33%，設備維護成本降低40%，故障響應時(shí)間縮短300%，運營(yíng)管理成本降低20%。
對于物業(yè)設施設備管理現狀而言，依托于現代化信息技術(shù)和水平搭建和建設全生命周期管理平臺是一種全新的理念，也是物業(yè)管理創(chuàng )新化的體現。通過(guò)專(zhuān)門(mén)化平臺的搭建，實(shí)現了多主體的共同參與、整合了物業(yè)設施設備管理的各種信息和數據，使得資源能夠得以合理配置和使用，不僅節省了物業(yè)公司的設施設備管理成本，而且也提高了使用效果。