建筑樓宇物聯(lián)網(wǎng)系統改造及在物業(yè)管理中的應用
物聯(lián)網(wǎng)(Internet of Things)是一個(gè)基于互聯(lián)網(wǎng)、傳統電信網(wǎng)等信息承載體，把所有物品通過(guò)信息傳感設備與互聯(lián)網(wǎng)連接起來(lái)，進(jìn)行信息交換，即物物相息，以實(shí)現智能化識別和管理。
截止2017年底，全國物業(yè)管理規模達195億平方米，服務(wù)企業(yè)數量超過(guò)11.8萬(wàn)家，從業(yè)人員達到904.7萬(wàn)人，創(chuàng )造了顯著(zhù)的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益，但整個(gè)行業(yè)仍然是處于勞動(dòng)密集型、微利狀態(tài)。如何充分利用先進(jìn)技術(shù)如信息化、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，降低管理成本、提升管理效率、提高服務(wù)品質(zhì)、增強企業(yè)盈利能力，是每個(gè)管理者必須面對的問(wèn)題。
互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數據、網(wǎng)絡(luò )移動(dòng)支付、共享經(jīng)濟、智慧社區、智慧城市等一系列新的技術(shù)和新的商業(yè)模式，迅速推動(dòng)物業(yè)服務(wù)的轉型。但真正進(jìn)行設施設備物聯(lián)網(wǎng)建設或改造的企業(yè)還不多見(jiàn)，其效益還沒(méi)有得到應有的體現。
本文以參與物聯(lián)網(wǎng)建設與應用的角度出發(fā)，談?wù)勎锫?lián)網(wǎng)在物業(yè)工作的體會(huì )，希望給業(yè)內有所幫助。
1 物聯(lián)網(wǎng)的架構體系
既有公共建筑和住宅項目，其設施設備一般包括信息網(wǎng)絡(luò )系統、停車(chē)場(chǎng)管理系統、視頻安防監控系統、出入口控制系統、樓宇對講系統、變配電監測系統、能耗監測系統、給排水監控系統、暖通空調監控系統、冷熱源監測系統、智能照明監控系統、電梯監控系統、機房環(huán)境監控系統、火災自動(dòng)報警系統等，如果進(jìn)行物聯(lián)網(wǎng)改造，應根據項目特點(diǎn)來(lái)設計、建設，充分考慮經(jīng)濟性、合理性、實(shí)用性，否則可能會(huì )導致其華而不實(shí)，虛有其表，浪費投資。
設施設備物聯(lián)網(wǎng)改造，通過(guò)數據采集系統和網(wǎng)絡(luò )系統，在內網(wǎng)（Intranet）、專(zhuān)網(wǎng)（Extranet）、互聯(lián)網(wǎng)（Internet）環(huán)境下，采用適當的信息安全保障機制，實(shí)現安全可控乃至個(gè)性化的實(shí)時(shí)在線(xiàn)監測、報警聯(lián)動(dòng)、調度指揮、預案管理、遠程控制、安全防范、統計報表、決策支持、領(lǐng)導桌面等管理和服務(wù)功能，實(shí)現對設施設備“高效、節能、安全、環(huán)?！钡摹肮?、控、營(yíng)”一體化，從而在物業(yè)日常管理工作中發(fā)揮作用。
項目物業(yè)的物聯(lián)網(wǎng)架構如下：
物聯(lián)網(wǎng)系統平臺需與物業(yè)管理系統（平臺）進(jìn)行對接才能發(fā)揮其最大作用，物聯(lián)網(wǎng)的建設最終是為了便于管理、節省人力、提高效益，如果不能與管理系統對接，其作用就不能得到有效充分的發(fā)揮。
2 物聯(lián)網(wǎng)系統的應用
2.1 工作流程可控，提升業(yè)主體驗感
物聯(lián)網(wǎng)系統的運用，改變了舊有的工作流程，如對項目報修的處理方式，現在完全可以在PC端或手機上接單處理，整個(gè)維修過(guò)程清晰明了，對業(yè)主來(lái)說(shuō)，還可以隨時(shí)查看到維修進(jìn)程，過(guò)程透明化，提高業(yè)主的體驗感。對管理者來(lái)說(shuō)，有助于其提高服務(wù)水平，提高工作效率。
2.2 將人從繁瑣的、機械的、重復性工作中解放出來(lái)
重要設備機房如配電房、水泵房、冷凍機房、鍋爐房等均安裝有監控攝像頭、環(huán)境監測、漏水監測、設備運行數據采集系統，當設備運行或機房環(huán)境異常如發(fā)生斷電、淹水、火警等異常情況時(shí)，系統自動(dòng)發(fā)出報警信號，平臺管理人員可及時(shí)發(fā)現并通知相關(guān)人員處理。如原來(lái)每個(gè)項目的配電工的工作就是在配電房里巡視、抄表，但現在不再限于本項目的配電房值班，而是管理多個(gè)項目配電房，極大提高管理效率。
2.3 智能化數據分析，設施設備運行數據一目了然，發(fā)現問(wèn)題簡(jiǎn)單便捷
通過(guò)平臺數據分析功能，自動(dòng)判斷異常數據，如通過(guò)用水數據分析，可及時(shí)發(fā)現用水量異常，從而判斷有漏水現象發(fā)生，特別適合隱蔽的給水管道破損漏水情況，為發(fā)現問(wèn)題、解決問(wèn)題提供支撐。
2.4 設施設備運行報警預警，提高處理效率
在系統中預設了設備運行報警閾值，當發(fā)生超出預設值的情況時(shí)，系統發(fā)出報警信號，如消防系統報警信號、供電系統過(guò)載信號、給排水系統壓力報警信號、環(huán)境溫濕度報警信號等等，管理人員收到報警信號后及時(shí)通知維修人員現場(chǎng)處理；另一方面，系統還預設設施設備維保計劃，可提醒管理人員按計劃對設施設施進(jìn)行維護保養。
2.5 平臺集中管理，變分散為集中
物聯(lián)網(wǎng)系統拉近了物與物的距離，也拉近了人與物的距離，對空間距離相對集中的多個(gè)項目而言，完全可以將系統平臺進(jìn)行集中管理，節約管理成本。
2.6 激發(fā)員工工作積極性，主動(dòng)性，多勞多得，提高員工收入水平
物聯(lián)網(wǎng)系統的運用，改變了傳統的工作模式。員工的工作可以不再是上級安排，而是通過(guò)系統發(fā)出的任務(wù)（工單）來(lái)進(jìn)行搶單，員工的報酬按工作量進(jìn)行核定，真正實(shí)現多勞多得，充分激發(fā)員工的主動(dòng)性、積極性。
2.7 節約管理成本，提高經(jīng)濟效益
顯著(zhù)降低人力成本。對相對集中的項目，人力資源可多個(gè)項目共享，如配電、弱電、維修等工種皆可同時(shí)在幾個(gè)項目進(jìn)行值班或維修工作。除此之外，也降低了采購、庫存成本。幾個(gè)項目共享庫房，最大程度保障維修材料的同時(shí)節約了采購和倉儲成本。通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)改造，物業(yè)相關(guān)管理人員可減少20%左右，隨著(zhù)系統的進(jìn)一步開(kāi)放利用，人力成本有望進(jìn)一步降低。
2.8 優(yōu)化工作流程，提高管理效率
在機房、公共區域重要巡檢點(diǎn)、設施設備等處均設置了二維碼，管理人員（不限部門(mén)、工種）通過(guò)手機APP進(jìn)行巡檢工作，發(fā)現問(wèn)題隨時(shí)記錄也可提交工作任務(wù)單，屬于維修事項的由維修人員通過(guò)搶單或派單方式及時(shí)處理，非維修事項的由其它部門(mén)處理。改變了傳統上的線(xiàn)下流程，打破了項目職能分割的工作模式，使項目管理更透明、效率更高。
2.9 遠程監控，管理層可隨時(shí)監測項目運行情況
公司領(lǐng)導可以通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)系統查看到公司設施設備及相關(guān)人力資源、財務(wù)等運行數據，可作為經(jīng)營(yíng)決策依據，也可以監測到每個(gè)項目現場(chǎng)實(shí)時(shí)情況，監督項目服務(wù)品質(zhì)，以提高公司運營(yíng)品質(zhì)及效益。
當然，物聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)方案不限于上述方式，也可以不斷更新、提升，其應用遠不止上述這些。如業(yè)主繳費、手機開(kāi)門(mén)、平臺商務(wù)活動(dòng)等等，均已在物聯(lián)網(wǎng)平臺上實(shí)現，極大豐富了平臺功能，提高業(yè)主的體驗感、歸屬感，拉近業(yè)主與物業(yè)距離，改善業(yè)主關(guān)系，在此不再贅述。隨著(zhù)技術(shù)進(jìn)步，如5G的應用，將會(huì )有越來(lái)越多的物業(yè)企業(yè)體驗到這種改變，越來(lái)越多的功能將會(huì )被發(fā)掘出來(lái)，也必將會(huì )對我們的管理工作產(chǎn)生越來(lái)越大的影響。
參考文獻：
1. 2018年物業(yè)服務(wù)行業(yè)報告，中國物業(yè)新聞網(wǎng)
2. 物聯(lián)網(wǎng)三層體系架構及其關(guān)鍵技術(shù)淺析，作者：龔華明，陰躲芬，《科技廣場(chǎng) 2013,2》
3. 百度百科《物聯(lián)網(wǎng)》