編者按：
三年前的5月28日，《成都商報》頭版以《業(yè)主大會(huì )三次決議“打水漂”》為題，首次報道了“上霖東方”小區物業(yè)管理糾紛＿＿一起極為普通的民事案件。
沒(méi)想到，這個(gè)小小的物業(yè)管理糾紛相繼引發(fā)了七八件訴訟，耗時(shí)達三年之久，更由于該案涉及“業(yè)主不交物管費有無(wú)投票權”的爭議而受到各方關(guān)注。
直到不久前四川省高級人民法院以民事裁定書(shū)（[2017]川民再739號）撤銷(xiāo)一審、二審判決，將此案發(fā)回重審，方告一段落。
業(yè)主委員會(huì )違反自定管理規約選聘新物管 引發(fā)“戰火”
公開(kāi)資料顯示，“上霖東方”小區由四川東方住宅開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建成。小區房屋共4棟，一期3棟房屋于2010年建成交房，二期第4棟于2012年建成交房，住房加商鋪共799戶(hù)，并由欣興物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》。
前期物管新興物業(yè)接管不久，業(yè)主就因房產(chǎn)證辦證事宜與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生糾紛。（該糾紛經(jīng)法院調解處理完畢后，業(yè)委會(huì )沒(méi)有依法啟動(dòng)新聘物管公司的程序，繼而引發(fā)業(yè)主與業(yè)委會(huì )、業(yè)委會(huì )與物管、老物管與新物管甚至與管理部門(mén)之間的糾葛，致使多次對簿公堂。）
據《成都商報》當年的報道，業(yè)主委員會(huì )曾3次通知召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，形成三份決議。其中2份決議是解聘物業(yè)公司，1份決議是選聘新物業(yè)公司。
業(yè)主兩次起訴業(yè)委會(huì )“程序違法”“沒(méi)有通知全部業(yè)主”“未經(jīng)20%業(yè)主提議，且沒(méi)有提前15天通知”。最終，法院撤銷(xiāo)了這3份決議。
2017年5月19日深夜10時(shí)左右，上霖東方小區居民們已經(jīng)休息了，卻突然闖入一群“不速之客”。他們直接沖入小區地下車(chē)庫、電梯設備間、監控室以及物管辦公室，像“主人”一樣坐守起來(lái)。
物管值班人員問(wèn)對方要干什么？對方稱(chēng)，他們是新來(lái)的物管，現物管必須無(wú)條件退出！見(jiàn)對方“來(lái)者不善”，物管值班人員只有報警，不想對方直接大打出手。警察來(lái)到現場(chǎng)，也無(wú)法控制事態(tài)。一夜之間，小區被攪得不得安寧。
經(jīng)查實(shí)，“霸占地盤(pán)”的人員是一家名為四川錦都物業(yè)的公司派來(lái)的，他們稱(chēng)該小區業(yè)委會(huì )曾作出決議聘請了他們，雙方還簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。
然而，據小區業(yè)主劉國平介紹，業(yè)委會(huì )的決議是違法做出的，服務(wù)合同更是無(wú)從生效。
劉國平說(shuō)，我住在4棟樓。根據《物權法》和物業(yè)管理法規，我與1至3棟業(yè)主享有同等權利。然而讓人想不到的是，業(yè)主委員會(huì )不論開(kāi)會(huì )還是作決議，都將我們第4棟的業(yè)主全部排除在外。
于是，“愛(ài)較真”的劉國平不答應了。他代表第4棟的業(yè)主挺身而出，3次將業(yè)主委員會(huì )告上法院。法院3次都支持了劉國平的訴求，撤銷(xiāo)業(yè)委會(huì )“解聘老物管、選任新物管”等多份決議。經(jīng)媒體報道，劉國平一時(shí)間成了業(yè)主維權的“網(wǎng)紅”人物。
然而，據劉國平介紹，自從第一屆業(yè)主委員會(huì )連遭敗訴解散后，新成立的第二屆業(yè)主委員會(huì )不但沒(méi)吸取前任教訓，依法依規行使權利，反而于2015年12月17日至2016年1月2日召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，重蹈覆轍，作出“解聘老物管、選聘新物管”的決議。
劉國平說(shuō)，從業(yè)主大會(huì )發(fā)出的公告，就可清楚其違法的事實(shí)。公告稱(chēng)：“參加本次投票權人數共計775個(gè)，建設物總面積為60105.05平米，共發(fā)出表決票498張。其中收回表決票496張，有效票464張，棄權票2張，廢票32張?！?/span>
劉國平質(zhì)疑，業(yè)主委員會(huì )明明知道小區投票權人數為775個(gè)，為何只發(fā)出498張表決票？包括他在內的277人去了哪里？國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規定得很明確，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應由全體業(yè)主共同決定，而且業(yè)主委員會(huì )自己通過(guò)的《上霖東方業(yè)主大會(huì )議事規則》第13條也規定，“表決票應送達全體業(yè)主?！?/span>
劉國平認為，對于他的質(zhì)疑，業(yè)委會(huì )作出了一個(gè)近乎“無(wú)賴(lài)式”的回應：只要發(fā)出的票過(guò)半即可。
在劉國平看來(lái)，這無(wú)異于“啪啪”自己打自己的臉。
劉國平說(shuō)，即便是所謂498個(gè)投票的業(yè)主，有相當部分長(cháng)期不繳物業(yè)管理費。按照《上霖東方業(yè)主大會(huì )議事規則》第十九條的規定，“業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費用、不繳存建筑物及其附屬設施維修資金的，不享有業(yè)主大會(huì )會(huì )議的投票權”。而這些不享有投票權的業(yè)主，卻偏偏左右了業(yè)主大會(huì )和決議。
像以往一樣，劉國平又把第二屆業(yè)主委員會(huì )告上了法庭。有了前幾次經(jīng)歷，劉國平滿(mǎn)懷信心、勝券在握，但是，令他始料不及的是，這次等來(lái)的卻是敗訴的結果。
成都市中級人民法院終審判決認為：“業(yè)主是否欠繳物業(yè)費用與是否享有投票權之間，沒(méi)有法律上的必然聯(lián)系。故《業(yè)主大會(huì )議事規則》上直接排除未繳納物業(yè)管理費用的業(yè)主投票權，與《物權法》相悖，對該項上訴理由，本院不予支持?！?/span>
值得注意的是，之前（2014年9月6日）第一屆業(yè)委會(huì )作出的“解聘老物管、選聘新物管”的決議，劉國平起訴到成華區法院，是勝訴了的。
在一審判決中，成華區法院判決認為：“業(yè)主委員會(huì )在組織進(jìn)行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)過(guò)程中，違反了《業(yè)主大會(huì )議事規則》中關(guān)于業(yè)主委員會(huì )召集、表決程序的規定，故業(yè)委會(huì )于2014年9月6日作出的上霖東方小區業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決結果，本院依法予以撤銷(xiāo)?！?/span>
同一個(gè)小區，同樣的違法事實(shí)，同樣的訴訟請求，只是換了不同的法院和不同的法官，審判結果居然卻截然不同。
二審判決視“業(yè)主規約”于不顧維持一審判決
劉國平想不明白，四川省人大常委會(huì )通過(guò)的地方性法規《四川省物業(yè)管理條例》第二十五條第二款明確規定“管理規約對全體業(yè)主具有約束力”！而《業(yè)主大會(huì )議事規則》又是業(yè)主大會(huì )通過(guò)的，業(yè)主委員會(huì )為什么不遵守呢？怎么換了法官審理，就認為“議事規則”如同“廢紙”了呢？！
據了解，目前我國有關(guān)物業(yè)管理的法律依據，主要是國務(wù)院制定的行政法規和省級人大常委會(huì )通過(guò)的地方性法規。
為此，小編專(zhuān)門(mén)請教了曾參與《四川省物業(yè)管理條例》和《成都市物業(yè)管理條例》審議、原供職于四川省人大法制委員會(huì )的資深人士，獲知：
國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六條和第七條規定，“參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權”是業(yè)主的權利；“按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用”則是業(yè)主的義務(wù)。
四川省人大常委會(huì )制定的《四川省物業(yè)管理條例》第十七條第二款規定，“業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務(wù)”。
據這位資深人士解釋?zhuān)鶕嗬c義務(wù)對等的立法原則，所謂“業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務(wù)”具有兩層含義：
一是業(yè)主不得以放棄投票權為由不履行交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)；
二是業(yè)主不得在不履行交納物業(yè)服務(wù)費用義務(wù)的情形下主張行使投票權的權利。
為了進(jìn)一步明確這個(gè)條款的含義，四川省人大常委會(huì )在批準的《成都市物業(yè)管理條例》第三十條第四款中規定，“業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費的”“管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則可以對其在物業(yè)管理中投票權的行使予以約束”。
《上霖東方業(yè)主大會(huì )議事規則》第十九條關(guān)于“業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費用不享有業(yè)主大會(huì )會(huì )議投票權”的規定，既有地方性法規的明確授權，也有地方性法規的明確規定作為依據，怎么就“違法”了呢？
劉國平又不明白了，難道地方性法規不是成都中院審判的依據嗎！于是，劉國平不得不再次踏上向四川省高級人民法院申訴之路。
正本清源：省高院為業(yè)主大會(huì )議事規則“撐了腰”
四川省高級人民法院再審裁定認為：