未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)公司是否有權改變物業(yè)管理用房的用途？近日，蕪湖經(jīng)開(kāi)區法院受理一起業(yè)委會(huì )狀告前物業(yè)公司，要求歸還物業(yè)用房的糾紛案件。
經(jīng)開(kāi)區法院法官陳誠介紹了案情經(jīng)過(guò)：2017年7月，蕪湖某物業(yè)公司在某小區服務(wù)撤場(chǎng)前，與一家咨詢(xún)公司簽訂《房屋租賃協(xié)議》，將小區的物業(yè)用房以每年租金10000元租給該公司，租賃期限為5年。合同簽訂后不久，該物業(yè)公司就撤出了小區。
今年9月，該小區業(yè)主委員會(huì )經(jīng)小區首屆業(yè)主大會(huì )選舉成立，經(jīng)社區居民委員會(huì )及街道辦事處批準并備案。業(yè)委會(huì )成立后發(fā)現小區物業(yè)管理用房未經(jīng)業(yè)主同意“被出租”，要求收回物業(yè)用房，而承租方咨詢(xún)公司認為其與前物業(yè)公司簽訂了房屋租賃協(xié)議，拒絕返還房屋。雙方爭執未果，小區業(yè)委會(huì )訴至法院要求該咨詢(xún)公司歸還物業(yè)用房。
經(jīng)審查，經(jīng)開(kāi)區法院認為，業(yè)主委員會(huì )可代表全體業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并交接物業(yè)用房，其就物業(yè)用房主張權益并無(wú)不妥。根據《物業(yè)管理條例》第三十八條規定，物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。案涉物業(yè)用房的所有權歸全體業(yè)主共有，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主授權無(wú)權出租，物業(yè)公司在撤出小區前，未經(jīng)業(yè)主授權擅自將物業(yè)用房出租給咨詢(xún)公司用于商業(yè)用途，事后亦未獲業(yè)主追認，屬無(wú)權代理。且《房屋租賃協(xié)議》改變了物業(yè)管理用房的用途，對小區后來(lái)的物業(yè)管理造成不利影響，違反了《物業(yè)管理條例》的強制性規定，故物業(yè)公司與咨詢(xún)公司就案涉物業(yè)用房所簽的《房屋租賃協(xié)議》屬無(wú)效合同。
根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。有過(guò)錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯的，應當各自承擔相應的責任。咨詢(xún)公司對上述事實(shí)應有明知，其仍承租案涉物業(yè)用房，系其過(guò)錯。最終，法院確認案涉《房屋租賃協(xié)議》無(wú)效，咨詢(xún)公司應返還其占用的物業(yè)用房。
法官建議，業(yè)委會(huì )是廣大業(yè)主選舉出來(lái)保障業(yè)主權益的部門(mén)，在涉及金額較大的出租房屋時(shí)，建議由全體業(yè)主進(jìn)行表決，租賃期限也不宜超過(guò)本屆業(yè)委會(huì )任期，以便妥善管理業(yè)主資產(chǎn)。