“揚州市區2017年上半年物業(yè)服務(wù)訴求統計分析報告”正式出爐。據統計，上半年市民通過(guò)各種渠道，反映的物業(yè)訴求累計達370件，與去年同期483件相比，同比下降23%，整體呈下降趨勢。
為更好地分析業(yè)主訴求熱點(diǎn)，市物管中心精選5個(gè)典型案例進(jìn)行解讀，以助業(yè)主、物業(yè)公司等妥善處理好小區內發(fā)生的各類(lèi)矛盾。
案例1
新房未入住要交物業(yè)費？
不管業(yè)主是否入住都要交
【市民反映】網(wǎng)友“小小”反映，她于2016年6月底拿到新房，一直沒(méi)有入住，今年8月開(kāi)始裝修房屋，卻被物業(yè)通知需交納一年的物業(yè)費?！靶⌒ 闭J為，自己沒(méi)有入住就沒(méi)有享受物業(yè)的相應服務(wù)，因此無(wú)需交納相應費用。
【案例分析】2017年6月1日起，我市開(kāi)始施行《關(guān)于明確市區住宅物業(yè)服務(wù)收費有關(guān)事項的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），其中第四條規定，“因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續（事實(shí)已入住的除外）、業(yè)主辦理入住手續后未入住或未使用連續六個(gè)月（含）以上的房屋，業(yè)主應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按合同約定標準的百分之七十交納物業(yè)公共服務(wù)費、電梯運行費、公共能耗費?！?/span>
江蘇省擎天柱律師事務(wù)所的張一軍律師表示，物業(yè)費主要用于公共區域和共用設施設備的維護和保養，不管業(yè)主是否入住，物業(yè)提供的服務(wù)都不會(huì )改變。許多人對物業(yè)費的用途存有誤解，其實(shí)物業(yè)費是用于小區全體業(yè)主，而不是個(gè)人。
案例2
沒(méi)拿房也要交物業(yè)費？
自交付之日起就要交費
【市民反映】市民王小姐反映，她在城北某小區買(mǎi)了一套新房，8月22日，她去拿房時(shí)，卻被物業(yè)人員告知，物業(yè)費要從2017年6月20日開(kāi)始算起?！爱敃r(shí)因為貸款沒(méi)有下來(lái)，我就沒(méi)有去收房。既然如此，為啥我還要補交物業(yè)費？”
【案例分析】根據《通知》第三條規定：“按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同（符合竣工驗收條件）、入住通知書(shū)的約定，自房屋交付之日起，業(yè)主應當按月交納物業(yè)公共服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同的約定，預收不超過(guò)一年的物業(yè)公共服務(wù)費和代收代交費用（包括電梯運行費、公共能耗費等）?！?/span>
張一軍律師表示，根據房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定，只要房屋已具備交付條件，且開(kāi)發(fā)商已經(jīng)明確了交房日期，因自身原因而沒(méi)有及時(shí)收房的業(yè)主，仍然不能避免交納物業(yè)費的義務(wù)，還是應按照合同約定的時(shí)間起算物業(yè)費。因為此時(shí)物業(yè)公司已經(jīng)對小區綠化、清潔、安全以及其他公共部位進(jìn)行了約定服務(wù)，所以業(yè)主不可拒繳。
案例3
外墻滲漏，業(yè)主不愿交費
由開(kāi)發(fā)商保修，物業(yè)無(wú)需擔責
【市民反映】居民孫先生反映，2014年7月拿房時(shí)，因房屋外墻滲漏，一直無(wú)法裝修入住，雖然開(kāi)發(fā)商陸陸續續維修了三年，但問(wèn)題一直沒(méi)有得到徹底解決。如今，物業(yè)公司索要前兩年的物業(yè)費。孫先生認為，物業(yè)沒(méi)有幫他解決問(wèn)題，因此產(chǎn)生矛盾。
【案例分析】根據我國建設部2000年發(fā)布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第四條規定，房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內出現質(zhì)量缺陷，施工單位應當履行保修義務(wù)。但是如果房屋已過(guò)保修期，那么出現自用部分損壞，如衛生間馬桶漏水、水管破裂等，業(yè)主需要自己掏錢(qián)維修；如果非人為造成的共用部分損壞，維修費用需要居民分攤，有住宅專(zhuān)項維修資金的小區也可提取小區物業(yè)專(zhuān)項維修資金進(jìn)行維修。
張一軍律師表示，在保修范圍、保修期內發(fā)生的工程質(zhì)量問(wèn)題，應該由開(kāi)發(fā)商負責保修，如果物業(yè)公司在業(yè)主反映房屋質(zhì)量問(wèn)題后，已經(jīng)將問(wèn)題告知開(kāi)發(fā)商，并進(jìn)行積極協(xié)助和協(xié)調，那么，物業(yè)公司則已經(jīng)盡到了自己的義務(wù)，并不需要為業(yè)主的損失負責。若業(yè)主對工程質(zhì)量或開(kāi)發(fā)建設單位的保修工作不滿(mǎn)意，可直接向工程質(zhì)量主管部門(mén)建設局反映。
案例4
車(chē)輛被劃，物業(yè)管理不善？
停車(chē)費一般不包含保管費
【市民反映】家住西區一高檔小區的許女士反映，車(chē)停在小區時(shí)莫名被劃了一道劃痕，可當她想查看監控肇事者時(shí)，卻發(fā)現停車(chē)位置在監控死角，無(wú)法找到肇事者。許女士認為，這是物業(yè)管理不善所致，因而提出投訴。
【案例分析】市物管中心相關(guān)工作人員介紹，根據市物價(jià)部門(mén)定義，物業(yè)收取的停車(chē)費是“汽車(chē)停放費”。依據《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十四條規定，汽車(chē)停放費包括用于車(chē)位、車(chē)庫的公共設施設備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務(wù)人員費用以及法定稅費等。因此，這筆費用并不是對業(yè)主車(chē)輛進(jìn)行看管而產(chǎn)生的保管費用。
張一軍律師表示，業(yè)主車(chē)輛在小區內被剮蹭，物業(yè)是否要擔責，主要取決于業(yè)主和物業(yè)公司之間有沒(méi)有相應的合同約定。一般情況下，物業(yè)公司主要負責衛生保潔、秩序維護和共用設施設備維護保養工作，收取的停車(chē)費為汽車(chē)停放費，并不是因保管產(chǎn)生的保管費，所以物業(yè)公司并不承擔保管義務(wù)。如果業(yè)主對于車(chē)輛等個(gè)人財產(chǎn)或是人身安全有特殊保護要求的，根據《江蘇省物業(yè)管理條例》的規定，業(yè)主和物業(yè)公司需另行約定，并承擔相應費用。
案例5
住改商擾民，拒交物業(yè)費
業(yè)主不能因此拒交費
【市民反映】居民王先生反映，他所在小區有住戶(hù)私自在家開(kāi)設培訓班，將住房改為商用，因班次多，學(xué)生多，小區頻繁有陌生人進(jìn)出，給小區安全造成不利影響。與此同時(shí)，學(xué)生的吵鬧聲、桌椅的拖拽聲嚴重影響其他住戶(hù)的正常生活。雖然王先生已經(jīng)向物業(yè)多次反映，但問(wèn)題遲遲未解決，因此他們決定拒交物業(yè)費以示抗議。
【案例分析】根據《江蘇省城鄉規劃條例》第五十條規定：“業(yè)主不得違反法律、法規以及管理規約，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。確需改變的，應當滿(mǎn)足建筑安全、居住環(huán)境、景觀(guān)、交通、鄰里等方面的要求，征得利害關(guān)系人同意?！蓖瑫r(shí)，全國《物業(yè)管理條例》第四十五條規定：“對物業(yè)管理區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告?！?/span>
張一軍律師表示，對于“住改商”行為，物業(yè)企業(yè)應當及時(shí)勸阻、制止，并報告有關(guān)主管部門(mén)。但是物業(yè)企業(yè)本身并沒(méi)有執法權，不能強制阻止業(yè)主利用住房開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此，只要物業(yè)履行勸阻、上報等義務(wù)，業(yè)主就不能拒交物業(yè)費。通訊員 尹玉婷 記者 羌伊然
【你知道嗎？】
物業(yè)服務(wù)包含哪些項目？
生活中，很多業(yè)主不合理的拒交物業(yè)費，實(shí)際都源于對物業(yè)服務(wù)范疇認識不清。那么物業(yè)服務(wù)到底包括哪些內容呢？
根據《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第三條規定：物業(yè)服務(wù)收費，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護環(huán)境衛生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。
簡(jiǎn)而言之，物業(yè)公司應按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同內容提供相應的服務(wù)，而業(yè)主則交納合同約定的物業(yè)服務(wù)費用，如果業(yè)主有超出合同以外的其他需求，則需與物業(yè)公司另行約定。