近日，河南商報記者了解到不少物業(yè)起訴業(yè)主的案件，原因多是業(yè)主拖欠物業(yè)費。即便業(yè)主普遍表示欠費是因物業(yè)服務(wù)不到位在先，但最終的結果無(wú)一例外都是業(yè)主敗訴了。
業(yè)主什么時(shí)候才能拒絕向物業(yè)交費？如果物業(yè)服務(wù)水平達不到既定標準，業(yè)主應該怎么維權？河南商報記者通過(guò)案例和法官聲音來(lái)為你解讀。
【案例】
門(mén)損壞、房屋滲水
拒交物業(yè)費的她敗訴了
鄭州錦藝國際華都2期的郭女士在與物業(yè)公司簽訂《錦藝國際華都前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》后，自2014年1月1日后未再交物業(yè)費，物業(yè)公司向鄭州市中原區人民法院提起訴訟。
郭女士稱(chēng)，自己家中門(mén)損壞、房屋滲水、墻體開(kāi)裂，并提出反訴請求，認為物業(yè)公司應當賠償其精神損失費、維權誤工費。但郭女士并沒(méi)有提供充分有效的證據來(lái)證明自己的主張。
中原區法院認為，雙方簽訂的協(xié)議是合法、有效的，郭女士應按約定向物業(yè)公司按時(shí)足額交納物業(yè)費?？紤]到郭女士家中的問(wèn)題是客觀(guān)存在，因此駁回了物業(yè)公司主張郭女士支付違約金的訴請。
最終，法院判決郭女士十日內向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費6028.56元。郭女士向鄭州中院提起上訴，請求物業(yè)費按60%付費。近日，鄭州中院判決駁回上訴、維持原判。
【特點(diǎn)】
物業(yè)起訴后一些業(yè)主會(huì )自覺(jué)履約
相關(guān)案件數量多
中原區法院法官陳俊南接手的案件中，涉及物業(yè)費的占很大一部分。
她說(shuō)，這類(lèi)案件數量近幾年處于逐年上升狀態(tài)，中原區法院每年受理的相關(guān)案件就有三四百起。
“物業(yè)公司常常會(huì )集中把小區內欠費的業(yè)主起訴到法院?！标惪∧险f(shuō)，這些案件雙方的矛盾普遍較大。
物業(yè)公司勝訴率高
違約金要視情況而定
除了案件多，這類(lèi)案件另一個(gè)重要特點(diǎn)就是，物業(yè)公司的勝訴率很高。
陳俊南以自己受理的案件為例，“除了撤訴、調解的，法院都支持了物業(yè)公司要求業(yè)主交納物業(yè)費的訴請?！?/span>
河南商報記者了解到，不少物業(yè)公司在起訴時(shí)，除了對物業(yè)費進(jìn)行主張外，一般還會(huì )要求業(yè)主賠付違約金。
“違約金一般在合同里有約定，但是有些約定標準過(guò)高。如果業(yè)主請求調整，法院一般會(huì )適當調低?！标惪∧媳硎?，如果業(yè)主有充足證據證明物業(yè)服務(wù)確實(shí)存在瑕疵，可以視情況減少甚至免除違約金。
撤訴、調解的比例高
不少業(yè)主被訴后自覺(jué)交費
這類(lèi)案件撤訴、調解的比例也很高。
陳俊南說(shuō)，物業(yè)起訴后，有些業(yè)主很快便自覺(jué)履約，或者與物業(yè)私下達成和解，物業(yè)就會(huì )撤訴。
而還有很多案件是雙方溝通不暢導致的，法官協(xié)調下，物業(yè)公司和業(yè)主可能會(huì )就減少物業(yè)費或免除違約金達成調解協(xié)議。
【解讀】
不交物業(yè)費下面這幾個(gè)理由都行不通
對于有各種拒交理由的，敗訴又是為何？陳俊南以案件中常見(jiàn)的幾種理由為列進(jìn)行了說(shuō)明。
建設單位和物業(yè)簽訂合同對業(yè)主也有約束力
有業(yè)主表示，自己沒(méi)有直接與物業(yè)簽合同，所以不存在合同關(guān)系，也就不需要向物業(yè)公司交納物業(yè)費。
陳俊南說(shuō)，不少服務(wù)合同是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)簽訂的，前期物業(yè)合同終止后，業(yè)委會(huì )才會(huì )與物業(yè)公司簽合同，“但是這兩種合同都有效?！?/span>
相關(guān)司法解釋明確規定：建設單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
“認為物業(yè)服務(wù)有瑕疵”不能成拒交的理由
大多數業(yè)主拒交物業(yè)費的理由是物業(yè)提供的服務(wù)存在瑕疵，比如安保、環(huán)境衛生、電梯等設施維護。這些理由同樣不會(huì )得到法院認可。
陳俊南說(shuō)，一方面，業(yè)主一般無(wú)證據對自己的說(shuō)法進(jìn)行證明，而且物業(yè)服務(wù)包括20多項或更多項，不能因為一兩個(gè)方面不到位就拒交；另一方面，物品失竊、鄰居侵權等并不完全是物業(yè)的責任。
房屋質(zhì)量有問(wèn)題，物業(yè)一般不擔責
按照規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。
而《建設工程質(zhì)量管理條例》也有規定，建設工程在保修范圍和保修期限內發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，施工單位應當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責任。
也就是說(shuō)，一般情況下，房屋質(zhì)量出現問(wèn)題，物業(yè)公司并不擔責。
【提醒】
“拒交物業(yè)費”并不是一個(gè)好的表達意見(jiàn)的辦法
在了解到了這么多案件的詳情后，河南商報記者想提醒，對物業(yè)公司不滿(mǎn)意，拒交物業(yè)費并不是一個(gè)好的表達意見(jiàn)的辦法。因為按照法律規定，業(yè)主只有在房屋未交付等極少數情況下才可以拒交。
業(yè)主如何維護自己的合法權益？發(fā)生糾紛應該如何處理？陳俊南給了這樣幾條建議。
通過(guò)業(yè)委會(huì )提意見(jiàn)
不少案件中，業(yè)主提出自己家中被竊，物業(yè)公司沒(méi)有盡責，所以才不交物業(yè)費。陳俊南說(shuō)：“物業(yè)公司同時(shí)為幾百甚至幾千戶(hù)業(yè)主提供服務(wù)，一戶(hù)或少數人是無(wú)法證明物業(yè)整體服務(wù)不到位的?！?/span>
那有意見(jiàn)該怎么辦？陳俊南說(shuō)，應成立業(yè)主委員會(huì )，對物業(yè)提出意見(jiàn)，如果物業(yè)不改善服務(wù)，業(yè)委會(huì )有權解聘物業(yè)，選聘新物業(yè)。
另外，業(yè)主也可以向物業(yè)公司的行政主管部門(mén)反映，行政部門(mén)對其提出整改意見(jiàn)，督促其提高物業(yè)服務(wù)水平。
及時(shí)保存證據，法庭上要用事實(shí)說(shuō)話(huà)
陳俊南說(shuō)，審理案件中，常碰到業(yè)主拿剛拍的照片或視頻來(lái)反映物業(yè)公司之前的物業(yè)問(wèn)題，“這樣的證據是有問(wèn)題的?！?/span>
“物業(yè)服務(wù)不到位時(shí)，要注意及時(shí)保存證據。如果業(yè)主普遍認為物業(yè)存在問(wèn)題或違約時(shí)，要通過(guò)業(yè)委會(huì )與物業(yè)溝通，或提起訴訟?！标惪∧险f(shuō)，無(wú)論如何，證據一定要及時(shí)保存。
她還建議，對于物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主要仔細閱讀條款，盡量細化合同義務(wù)及服務(wù)標準，避免過(guò)于籠統導致無(wú)法證明。
物業(yè)侵犯權益，可單獨提起訴訟
按照規定，物業(yè)公司不履行或者不完全履行相關(guān)維修、養護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主可請求法院判決物業(yè)公司承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
換句話(huà)說(shuō)，如果覺(jué)得物業(yè)服務(wù)有問(wèn)題，業(yè)主完全可以拿起法律武器保護自己。
比如在2016年，新鄭的靳先生剛買(mǎi)不久的汽車(chē)被脫落的小區外墻磚砸中，前擋風(fēng)玻璃、左側后視鏡、車(chē)引擎蓋及左側車(chē)身多處均出現明顯損壞。
物業(yè)公司表示，這是因為惡劣天氣才發(fā)生的。但法院認為物業(yè)公司對戶(hù)外墻面負有日常管理責任，物業(yè)無(wú)法證明自己對墻磚脫落不存在過(guò)錯。最終，法院判決物業(yè)公司賠償靳先生1.3萬(wàn)余元。
但是，有些問(wèn)題難以靠業(yè)主單獨起訴去解決。陳俊南舉例說(shuō)，有業(yè)主認為小區物業(yè)收費高，“這就需要業(yè)委會(huì )層面來(lái)進(jìn)行溝通或起訴，單個(gè)業(yè)主難以對此提出相關(guān)主張?！?br data-filtered="filtered" style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;" />