自1992年我市第一家物業(yè)公司成立至今，沈陽(yáng)物業(yè)管理走過(guò)了改革發(fā)展25年的輝煌歷程。為了適應行業(yè)發(fā)展的要求，1996年沈陽(yáng)市物業(yè)管理協(xié)會(huì )成立。目前，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)已發(fā)展為870多家，其中會(huì )員單位410多家。全市物業(yè)管理從業(yè)人員數量已達10萬(wàn)余人。近年來(lái)，為了促進(jìn)我市物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展，作為沈陽(yáng)市物業(yè)管理協(xié)會(huì )我們堅持以踐行科學(xué)發(fā)展觀(guān)，實(shí)現中國夢(mèng)為方向，以促進(jìn)行業(yè)又好又快發(fā)展為動(dòng)力，以“幸福沈陽(yáng) 共同締造”為目標，勵精圖治，開(kāi)拓進(jìn)取，較好地完成了各項工作任務(wù)，連續被中物協(xié)授予“優(yōu)秀地方物業(yè)管理協(xié)會(huì )”殊榮。
一、近年來(lái)協(xié)會(huì )開(kāi)展工作的主要情況
（一）落實(shí)部署，做好配合，促進(jìn)法規出臺的科學(xué)性。按照中國物協(xié)的部署，積極撰寫(xiě)《沈陽(yáng)市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》，豐富了首屆中國物業(yè)管理創(chuàng )新發(fā)展論壇主要材料，受到好評；今年初，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局出臺了《沈陽(yáng)市物業(yè)服務(wù)招標投標管理辦法》，在征求協(xié)會(huì )會(huì )員單位意見(jiàn)中，大家聯(lián)系工作實(shí)際，踴躍建言獻策，為領(lǐng)導決策提供了依據。
（二）圍繞中心，服務(wù)會(huì )員，開(kāi)展豐富多彩各項活動(dòng)。市物協(xié)與華商晨報聯(lián)合舉辦“方向·首屆東三省物業(yè)行業(yè)發(fā)展高峰論壇”，聚合業(yè)界30多位精英，共同把脈物業(yè)企業(yè)發(fā)展之路，探討了物業(yè)行業(yè)崛起的大方向；積極組織會(huì )員單位先后參加省房協(xié)物專(zhuān)委組織的“行業(yè)論壇”、“高峰論壇”、“物業(yè)管理論文征集”活動(dòng)，收效明顯；積極組織會(huì )員單位參加省房協(xié)舉辦的全省“物業(yè)管理法律法規知識競賽”、“乒乓球比賽”，通過(guò)賽前組織培訓、選拔優(yōu)秀選手決賽，我會(huì )代表隊取得佳績(jì)，省房協(xié)授予我會(huì )“競賽最佳組織獎”殊榮；積極參加首屆全國物業(yè)管理行業(yè)職業(yè)技能競賽決賽。在多家物業(yè)企業(yè)、百余名選手報名，經(jīng)培訓、預選賽的基礎上，我會(huì )的三名選手有一名進(jìn)入40強行列。
（三）總結經(jīng)驗，推廣典型，促進(jìn)服務(wù)水平創(chuàng )新提高。兩年來(lái)，協(xié)會(huì )通過(guò)深入調研，撰寫(xiě)出方大物業(yè)、必勝榮物業(yè)、新浦物業(yè)、奧園物業(yè)、民生物業(yè)、萬(wàn)科物業(yè)、綠建奧園物業(yè)、華潤物業(yè)、遠洋億家等9個(gè)典型經(jīng)驗，在會(huì )刊《沈陽(yáng)物業(yè)》上刊登后，發(fā)揮了典型引路的示范作用，這些經(jīng)驗還全部被中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )“物業(yè)管理咨詢(xún)”網(wǎng)站采用。
（四）強化培訓，服務(wù)會(huì )員，提升行業(yè)隊伍整體素質(zhì)。兩年來(lái)，積極配合省房協(xié)開(kāi)展了對物業(yè)從業(yè)人員的培訓教育，提升了素質(zhì)，促進(jìn)了工作。其中，舉辦繼續教育9 期， 1128人參加培訓。舉辦初始教育19期，3556人參加培訓。同時(shí)，還積極組織會(huì )員單位參加了相關(guān)部門(mén)承辦的電梯安全知識、消防知識的學(xué)習培訓，提升了行業(yè)隊伍整體素質(zhì)。
（五）聯(lián)系會(huì )員，提供服務(wù)，努力為物業(yè)公司排憂(yōu)解難。
先后為金碧、華潤、誠大新生活等物業(yè)公司查找有關(guān)法律法規文件等提供幫助；為必勝榮、和美等物業(yè)企業(yè)資質(zhì)升級提供相關(guān)幫助；為萬(wàn)維、必勝榮、高誠、民生、玫苑等物業(yè)在承接項目上提供幫助；為城花物業(yè)協(xié)調解決非消防用水水費收繳問(wèn)題上提供幫助；為部隊物業(yè)項目如何成立業(yè)主委員會(huì )提供幫助；為國有企業(yè)后勤部門(mén)如何管理物業(yè)項目提供幫助；接待了業(yè)主投訴電話(huà)近百起，交由各區小區辦予以解決。同時(shí)，還深入到康平、新民、于洪的物業(yè)企業(yè)開(kāi)展了相關(guān)業(yè)務(wù)指導。
（六）貼近實(shí)際，貼近生活，《沈陽(yáng)物業(yè)》辦刊質(zhì)量受表獎?！渡蜿?yáng)物業(yè)》作為市物協(xié)的會(huì )刊，堅持唱響主旋律，凝聚正能量，受到業(yè)界同仁的歡迎，受到主管部門(mén)領(lǐng)導的好評。采訪(fǎng)報道物業(yè)企業(yè)典型經(jīng)驗的“本刊專(zhuān)訪(fǎng)”和“卷首語(yǔ)”分別被市文化廣電新聞出版局評為優(yōu)秀欄目一等獎和二等獎，《沈陽(yáng)物業(yè)》連續被市文廣局評為“沈陽(yáng)市報刊質(zhì)量管理先進(jìn)單位”，本刊編輯被評為“沈陽(yáng)市新聞出版戰線(xiàn)先進(jìn)個(gè)人”，在市文廣局召開(kāi)的會(huì )議上介紹經(jīng)驗。
（七） 成立四個(gè)專(zhuān)業(yè)工作委員會(huì )，促進(jìn)協(xié)會(huì )工作良性循環(huán)。協(xié)會(huì )成立的“四個(gè)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )”分別是：法律事務(wù)工作委員會(huì )、服務(wù)業(yè)務(wù)交流學(xué)習工作委員會(huì )、公共媒體工作委員會(huì )、維修資金工作委員會(huì )。四個(gè)專(zhuān)業(yè)工作委員會(huì )組建后，發(fā)揮橋梁和紐帶作用，通過(guò)致函、對話(huà)、協(xié)調等形式，積極向相關(guān)部門(mén)匯報情況，反映會(huì )員單位的意見(jiàn)和訴求，收到一定效果。
二、當前存在的主要問(wèn)題
我們雖然做了大量工作，取得一定成效，但是，當前物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)際工作中，也面臨著(zhù)一些難點(diǎn)、熱點(diǎn)問(wèn)題，主要問(wèn)題是：
1.缺乏執法依據 曬賬單監督管理難。根據《關(guān)于物業(yè)服務(wù)項目收支情況公開(kāi)有關(guān)事宜的通知》要求，我市物業(yè)企業(yè)應在當年的一季度將上年收支情況“曬賬單”。但在具體執行過(guò)程中，物業(yè)公司曬賬單基本全靠物業(yè)公司自覺(jué)。由于房產(chǎn)局、市物協(xié)都不具有執法權，接到群眾舉報后只能給予扣除信用分處罰，但很多物業(yè)對信用分卻滿(mǎn)不在乎，導致目前物業(yè)費公示全憑自覺(jué)。
2.物業(yè)企業(yè)沒(méi)有行政執法權，處理整改問(wèn)題難。在物業(yè)園區，個(gè)別業(yè)主違反規定，私搭亂建等問(wèn)題時(shí)有出現。作為物業(yè)企業(yè)，只能說(shuō)服教育，下達整改通知書(shū)，限期整改。然而，由于物業(yè)公司沒(méi)有行政執法權，對業(yè)主缺乏約束力，有的業(yè)主置若罔聞，效果不佳。匯報到行政執法部門(mén)幫助解決，往往是一看了之，作為不夠，問(wèn)題得不到應有解決，容易引起惡性循環(huán)。
3.車(chē)位費、停車(chē)費收益分配無(wú)標準，處理分成問(wèn)題難。按照相關(guān)規定，園區車(chē)位費、路面停車(chē)費，收益歸全體業(yè)主所有。同時(shí)，可以按照一定比例，用于物業(yè)經(jīng)費的不足和園區的建設。但是，當業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司在協(xié)商收取的費用，利益分成時(shí)，由于沒(méi)有明確具體比例，易于引發(fā)矛盾糾紛。因此。對這筆資金究竟是按照2:8或3:7，還是4：6或5：5，應協(xié)調相關(guān)部門(mén)作出個(gè)明確標準，有益于園區和諧。
4.老舊小區維修公共設施等，啟動(dòng)維修基金難。如高層樓房頂層破損、漏雨，要啟動(dòng)維修基金解決頑癥，按照相關(guān)規定，得達到“兩個(gè)三分之二”，方可啟動(dòng)。然而，由于業(yè)主認識水平參差不齊，有的業(yè)主“事不關(guān)己，高高掛起”，要達到“兩個(gè)三分之二”實(shí)屬不易。目前，政府已作出“實(shí)事求是、特事特辦”的規定，應將好事辦好，真正打開(kāi)“綠色通道”。
5.物業(yè)服務(wù)成本急劇上漲，履行物業(yè)服務(wù)合同難。物業(yè)服務(wù)成本的上漲主要體現在三個(gè)方面，一是人工費上漲，人工費從物業(yè)費費總額的50%左右，已經(jīng)上漲到60%，有的甚至上漲到70%；二是由企業(yè)承擔的“五險一金”繳納比例，從剛開(kāi)始有保險的人工費總額的20%左右，已經(jīng)上漲到46.6%；三是原材料價(jià)格上漲等因素，給履行物業(yè)服務(wù)合同造成難題。
6.行業(yè)存在“害群之馬”，需要適時(shí)“清理門(mén)戶(hù)”。目前，行業(yè)內，服務(wù)不規范、承諾不到位、規范不自律等問(wèn)題沒(méi)能徹底解決。一方面，需要我們通過(guò)正面引導，激發(fā)正能量，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。另一方面，需要相關(guān)部門(mén)適時(shí)“清理門(mén)戶(hù)”，還廣大市民一個(gè)規范、透明、干凈的物業(yè)管理市場(chǎng)。
三、下一步工作構想
今年5月9日，沈陽(yáng)市政府召開(kāi)全市住宅區物業(yè)提升暨舊住宅區綜合改造工作會(huì )議。會(huì )議提出，為貫徹市第十三次黨代會(huì )精神，全面推進(jìn)“幸福沈陽(yáng) 共同締造”行動(dòng)，今年確定為我市物業(yè)提升年，主要開(kāi)展“三個(gè)三”工程。即，通過(guò)建立三個(gè)機制，優(yōu)化三個(gè)環(huán)境，實(shí)現三個(gè)目標。
首先，通過(guò)健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)監督機制，優(yōu)化物業(yè)服務(wù)行業(yè)環(huán)境，實(shí)現物業(yè)服務(wù)不斷規范的目標。開(kāi)展物業(yè)服務(wù)監督檢查、物業(yè)服務(wù)企業(yè)滿(mǎn)意度調查、發(fā)布物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅黑榜”等一系列督查活動(dòng)，進(jìn)一步加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監管。第二，通過(guò)搭建物業(yè)服務(wù)綜合信息管理平臺，優(yōu)化百姓業(yè)主居住環(huán)境，實(shí)現業(yè)主物業(yè)服務(wù)需求即時(shí)應答的目標。業(yè)主通過(guò)手機端可以完成物業(yè)服務(wù)信息咨詢(xún)、報修、投訴等事項，實(shí)現物業(yè)服務(wù)的“有問(wèn)必答”，“有求必應”。第三，通過(guò)創(chuàng )建和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息評價(jià)體系，優(yōu)化物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)環(huán)境，實(shí)現初步建立物業(yè)企業(yè)信用退出機制的目標。制定出臺《沈陽(yáng)市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》，信用信息管理將成為物業(yè)管理的新抓手。
作為沈陽(yáng)市物業(yè)管理協(xié)會(huì )就是要組織會(huì )員單位緊緊圍繞物業(yè)提升年的各項要求開(kāi)展工作。要按照全市統一部署，統一思想，統一行動(dòng)，統一步調，迅速行動(dòng)，打好這場(chǎng)攻堅戰。要恪守《沈陽(yáng)市物業(yè)管理協(xié)會(huì )會(huì )員自律公約》，認真履行《物業(yè)合同》，誠實(shí)守信，貼心服務(wù)；要堅決禁止物業(yè)服務(wù)中的不作為、亂作為、亂收費等問(wèn)題；對群眾反映的服務(wù)中的問(wèn)題，要舉一反三，積極整改，化解矛盾；要積極響應、配合各級政府部門(mén)的工作，做好物業(yè)服務(wù)基礎建設，用先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)方式，改變傳統的管理模式。