近日，青海省發(fā)展改革委、住房城鄉建設廳聯(lián)合下發(fā)青海省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，此辦法的出臺將進(jìn)一步規范相關(guān)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益。辦法將于今年2月1日起施行。
青海省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法
第一章 總 則
第一條 為加強我省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理，規范相關(guān)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，體現“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”原則，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《青海省物業(yè)管理條例》以及《青海省定價(jià)目錄》等法律法規和規定，結合我省實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區域內住宅物業(yè)服務(wù)收費標準的確定及監督管理。
第三條 本辦法所稱(chēng)住宅物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)星級標準和收費標準，或按照當地政府價(jià)格、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定的與物業(yè)服務(wù)星級標準相對應的收費標準，對特定住宅小區內房屋及其配套設施設備的共有部分進(jìn)行管理、養護、維修，維護環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主收取相應費用的行為。
第四條 住宅物業(yè)服務(wù)原則上實(shí)行星級物業(yè)服務(wù)（共5個(gè)等級）。住宅物業(yè)服務(wù)星級標準與物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級相對應。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級為一級和二級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可實(shí)施所有5個(gè)級別星級服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級為暫定和三級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可實(shí)施一星級、二星級、三星級服務(wù)。
第五條 物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行統一政策，分級管理。省級價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責制定物業(yè)服務(wù)收費的管理辦法，指導全省物業(yè)服務(wù)收費的管理工作。市(州)、縣價(jià)格主管部門(mén)負責本行政區域內住宅物業(yè)服務(wù)收費行為的監督管理工作;市(州)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內住宅物業(yè)服務(wù)行為的監督管理。
第二章 住宅物業(yè)服務(wù)收費標準的確定
第六條 保障性住房、房改房、老舊住宅小區以及住宅前期物業(yè)服務(wù)實(shí)行政府指導價(jià)管理。收費標準與物業(yè)服務(wù)星級相對應，由市(州)或縣人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，根據本地區物業(yè)服務(wù)發(fā)展水平、物業(yè)服務(wù)成本、社會(huì )承受能力等因素合理制定相應服務(wù)等級的基準收費標準及浮動(dòng)幅度，向社會(huì )公布，并報上級價(jià)格主管部門(mén)和住房城鄉建設主管部門(mén)備案。
通過(guò)自行管理形式進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的，可結合實(shí)際情況，對管理服務(wù)方式和管理服務(wù)費用等事項予以約定。
第七條 實(shí)行政府指導價(jià)以外的住宅小區物業(yè)服務(wù)星級和收費標準，按照優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則，由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。收費標準協(xié)商不成的，可委托第三方評估機構對物業(yè)服務(wù)成本等進(jìn)行評定。
第八條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )和建設單位應根據物業(yè)服務(wù)的內容和質(zhì)量標準要求，通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制，自主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)星級，以物業(yè)服務(wù)合同的形式約定物業(yè)服務(wù)的服務(wù)星級、收費方式、具體收費標準等內容。
第九條 住宅物業(yè)服務(wù)收費應當遵循公開(kāi)、公平、合理、質(zhì)價(jià)相符的原則，收費標準應當與《青海省住宅物業(yè)服務(wù)星級標準》相對應。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當的價(jià)格競爭。
第十條 物業(yè)服務(wù)費按照房屋建筑面積計收。已辦理房屋所有權證書(shū)或不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)的，以房屋所有權證書(shū)或不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)記載的建筑面積為準；未辦理房屋所有權證書(shū)或不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)的，以購房合同標明的房屋建筑面積為準。
第三章 物業(yè)服務(wù)費的內容
第十一條 住宅物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤等構成，一般包括以下部分：
（一）人員費用。包括管理和服務(wù)人員工資，按規定提取的工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據有關(guān)政策規定應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養老、醫療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會(huì )保險費用。
（二）共有部位和設施設備運行費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備（含電梯、消防設施、監控設備）的日常運行、維護保養、檢測費用，公共區域（含樓道）用水用電等。不包括保修期內由建設單位履行保修責任支出的維修費。應當通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支的物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，不計入物業(yè)服務(wù)成本。
（三）物業(yè)管理區域清潔衛生費用。包括保持環(huán)境衛生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、垃圾處理費、環(huán)衛所需費用等。
（四）物業(yè)管理區域綠化養護費用。管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。
（五）物業(yè)管理區域秩序維護費用。包括維護物業(yè)管理區域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等。不包括應由房屋建設單位支付的監控設備和器材裝備費用。
（六）辦公費用。包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書(shū)報費及其它費用。
（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。在物業(yè)服務(wù)項目?jì)扔晌飿I(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的固定資產(chǎn)年限分攤費用。
（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買(mǎi)的普通住宅小區共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費用為準。
（九）其它費用。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )按規定同意由物業(yè)服務(wù)費開(kāi)支的費用。
（十）法定稅費。
（十一）合理利潤。
第十二條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用以及已由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位接收的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備管理、維修、養護和更新等費用，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)費之外，不得向業(yè)主另行收取電梯運行費、衛生費、公共區域用水用電公攤、垃圾處理費等費用（相關(guān)費用未計入物業(yè)服務(wù)成本的除外）。
第十四條 公共區域內因跑冒滴漏造成的水電差損由業(yè)主分攤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可據實(shí)收取，但須向業(yè)主及時(shí)公布差損及分擔情況。
第十五條 已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開(kāi)發(fā)建設單位交納。
空置房產(chǎn)，房屋裝飾裝修后，業(yè)主連續6個(gè)月以上（含6個(gè)月）不入住使用，且水、電等計量度數未發(fā)生變化的；或者房屋未裝飾裝修，且水、電等計量度數未發(fā)生變化，同時(shí)未堆放物品的，當期物業(yè)服務(wù)費用按照收費標準的70%計收，但業(yè)主應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出減免物業(yè)費的書(shū)面申請，約定有關(guān)事項。
第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對業(yè)主提供的非強制性、個(gè)性化服務(wù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主確定服務(wù)價(jià)格。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主共有部分及其附屬設施設備進(jìn)行有償經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應當征得業(yè)主大會(huì )、有利害關(guān)系的業(yè)主同意。經(jīng)營(yíng)所得收益為業(yè)主共有，主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應收取服務(wù)費用的，其他部門(mén)和單位不得重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。
第四章 停車(chē)服務(wù)及收費
第十九條 住宅小區停車(chē)物業(yè)服務(wù)收費根據物業(yè)服務(wù)階段及停車(chē)場(chǎng)地類(lèi)型分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。
第二十條 成立業(yè)主委員會(huì )的住宅小區停車(chē)物業(yè)服務(wù)收費，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。未成立業(yè)主委員會(huì )的住宅小區，停車(chē)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)，由市(州)或縣人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，制定停車(chē)物業(yè)服務(wù)基準價(jià)及浮動(dòng)幅度，經(jīng)同級人民政府批準后向社會(huì )公布。
第二十一條 已出售、具有獨立產(chǎn)權（或使用權）的專(zhuān)屬停車(chē)位、車(chē)庫，其業(yè)主應當繳納停車(chē)物業(yè)服務(wù)費，收費標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專(zhuān)有部分占總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主協(xié)商確定，也可在物業(yè)服務(wù)合同中一并約定。專(zhuān)屬停車(chē)位、車(chē)庫的物業(yè)服務(wù)費包括：車(chē)庫、車(chē)位的設施設備運行及維護，保潔、照明、秩序維護、購買(mǎi)公眾責任保險等發(fā)生的費用。
規劃用于停放車(chē)輛的未出售車(chē)庫、車(chē)位的停車(chē)服務(wù)或承租收費標準，未成立業(yè)主委員會(huì )的，實(shí)行政府指導價(jià)；成立業(yè)主委員會(huì )的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中一并約定，也可單獨約定。
第二十二條 利用業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地用于停車(chē)服務(wù)，業(yè)主大會(huì )決定對車(chē)輛停放收費的，未成立業(yè)主委員會(huì )的，停車(chē)收費實(shí)行政府指導價(jià)；成立業(yè)主委員會(huì )的，停車(chē)收費標準由業(yè)主大會(huì )決定。
第二十三條 業(yè)主對車(chē)輛停放有保管要求的，應當由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
第二十四條 利用業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地收取的停車(chē)服務(wù)費作為全體業(yè)主共有資產(chǎn)，收益分配和用途由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當每半年公布一次停車(chē)物業(yè)服務(wù)費收支情況，自覺(jué)接受業(yè)主監督。
第五章 監督管理
第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不得向業(yè)主強制服務(wù)、強制收費，不得收取任何未予標明的其他費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )同意，自行出臺物業(yè)服務(wù)收費標準的，業(yè)主有權拒絕交納，并應向有管轄權的價(jià)格、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行舉報。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示該小區物業(yè)星級服務(wù)標準、物業(yè)服務(wù)收費標準、停車(chē)物業(yè)服務(wù)費標準以及價(jià)格投訴舉報電話(huà)等事項，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的監督。
第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)向小區業(yè)主收取費用時(shí)，應當出具相應憑據；費用收取、使用情況應當按照合同約定定期公示，合同未明確的，應當于每年2月前公布上一年度的收支情況。
第二十八條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費、水電費及其它費用；同時(shí)具有向業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)公司就物業(yè)服務(wù)工作提出建議、實(shí)行監督檢舉的權利。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì )應當代表全體業(yè)主，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)有關(guān)事項、定期簽訂物業(yè)服務(wù)合同；督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期公布財務(wù)收支情況。
第三十條 業(yè)主委員會(huì )可對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為進(jìn)行查驗，對不符合星級服務(wù)標準要求的，可以提出整改意見(jiàn)。整改后仍達不到相應標準的，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )雙方共同認可，當年物業(yè)服務(wù)費可按一定比例予以扣除；無(wú)法達成一致意見(jiàn)的，可向本地區房地產(chǎn)、價(jià)格主管部門(mén)檢舉，或者委托第三方評估機構、物業(yè)管理專(zhuān)家委員會(huì )評定服務(wù)質(zhì)量及相應服務(wù)費用。
第三十一條 縣級以上價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按照工作職責，分別對物業(yè)服務(wù)收費項目、收費標準和服務(wù)內容、服務(wù)標準進(jìn)行監督檢查，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)格違法行為、不履行物業(yè)服務(wù)合同的行為依法實(shí)施處罰。
第三十二條 縣級以上價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)未按照《中華人民共和國價(jià)格法》《青海省物業(yè)管理條例》和本辦法管理和監督物業(yè)服務(wù)的，由本級人民政府或上級價(jià)格主管部門(mén)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責任。
第六章 附 則
第三十三條 公共商業(yè)區、寫(xiě)字樓、辦公樓、賓館飯店、工業(yè)廠(chǎng)房等物業(yè)服務(wù)可參照普通商品住宅物業(yè)實(shí)行星級物業(yè)服務(wù)制度，收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
第三十四條 普通住宅小區配套建設的非住宅用房及住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
第三十五條 本辦法實(shí)施后物業(yè)服務(wù)合同到期的，應當按照本辦法規定簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的，經(jīng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方協(xié)商，可繼續執行原來(lái)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，也可按照本辦法規定重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
第三十六條 本辦法由省發(fā)展改革委、省住房城鄉建設廳負責解釋。
第三十七條 本辦法自2017年2月1日起施行，有效期5年。青海省發(fā)展計劃委員會(huì )、青海省建設廳《轉發(fā)國家發(fā)展改革委、建設部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》（青計價(jià)格〔2004〕102號）同時(shí)廢止。