筆者在辦理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中常會(huì )碰到這種情況：由于新業(yè)主或中介的忽視沒(méi)有核實(shí)情況就匆忙簽了合同，或是原業(yè)主隱瞞了實(shí)情。新業(yè)主在購買(mǎi)二手房時(shí)，遇到了原業(yè)主拖欠物管費未繳的情況?，F在物業(yè)公司來(lái)向新業(yè)主催收原業(yè)主所欠的物業(yè)費！對此，物業(yè)公司的做法有沒(méi)有法律依據？對于原業(yè)主拖欠的物管費，新業(yè)主有沒(méi)有義務(wù)償還？
由于各省市縣地域差異，規定不盡相同。就物業(yè)產(chǎn)權轉移時(shí)遺留的物管費欠費問(wèn)題，主要分為以下兩類(lèi)：
第一類(lèi)：新業(yè)主負連帶責任
以湖南省為例，根據《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第二十條第二款的規定：“物業(yè)產(chǎn)權轉移時(shí)，產(chǎn)權轉移之日的當月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)出讓人承擔；產(chǎn)權轉移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)受讓人承擔。物業(yè)受讓人在產(chǎn)權轉移時(shí)應向物業(yè)服務(wù)企業(yè)了解物業(yè)服務(wù)合同、管理規約等情況，并督促原業(yè)主結清相關(guān)物業(yè)服務(wù)費用，出現費用未結清時(shí)，由物業(yè)受讓人承擔連帶交納責任。”
據此，新業(yè)主不能拒絕向物業(yè)公司繳納入住之前的物業(yè)費，但新業(yè)主繳納后，可以向原業(yè)主追償該筆物業(yè)費。
第二類(lèi)：新業(yè)主不必交納
若當地法律法規沒(méi)有明確規定的前提下，根據合同相對性，合同關(guān)系是發(fā)生在特定主體之間，只有合同當事人一方才能夠向合同的另一方當事人基于合同提出請求或者提起訴訟等。此種情況下，原業(yè)主的物管費與新業(yè)主無(wú)關(guān)。由于原業(yè)主與物業(yè)公司之間的服務(wù)合同并沒(méi)有涉及后來(lái)的物業(yè)買(mǎi)受人，所以新業(yè)主沒(méi)有義務(wù)支付該部分物業(yè)費。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房子的轉移并不必然意味著(zhù)債務(wù)的轉移。新業(yè)主購房后與物業(yè)公司建立新的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，只對入住后的物管費承擔繳納義務(wù)。當然，若新舊業(yè)主在二手房買(mǎi)賣(mài)合同中就物管費承擔問(wèn)題有相關(guān)約定的，另當別論。
律師建議
在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，新業(yè)主通常會(huì )忽略諸如物管費、水電費的結算。為了避免這類(lèi)糾紛的發(fā)生，建議業(yè)主在購買(mǎi)二手房時(shí)，除了確保房屋質(zhì)量外，一定要先查清原業(yè)主是否拖欠費用。如有欠費情況，應要求原業(yè)主結清，要求業(yè)主提供有關(guān)的收據或者在合同上寫(xiě)清楚。另外，物業(yè)買(mǎi)受人也可通過(guò)在合同中約定由原業(yè)主預留一定押金的方式來(lái)規避此類(lèi)風(fēng)險。如果原業(yè)主隱瞞實(shí)情，在房屋確有物管費等相關(guān)費用尚未結清而原業(yè)主又拒不補交的情形下，可以從預留押金中扣除來(lái)交費（筆者注：實(shí)踐中具體事宜請以當地相關(guān)法律法規及政策規定為準。