《征求意見(jiàn)稿》保護了業(yè)主權益，但可操作性尚有商榷的地方。
不久前，廣州市發(fā)改委正式就住宅物業(yè)服務(wù)收費參考標準征求意見(jiàn)，發(fā)布《關(guān)于規范我市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理的通知（征求意見(jiàn)稿）》和《關(guān)于印發(fā)廣州市住宅物業(yè)服務(wù)收費參考標準的通知（征求意見(jiàn)稿）》。在《征求意見(jiàn)稿》中，提出業(yè)主大會(huì )成立之前的小區的物業(yè)管理費，政府指導價(jià)最高為2.8元/m2/月，同時(shí)還明確表示，住宅小區業(yè)主自有產(chǎn)權車(chē)位的物業(yè)服務(wù)收費，在業(yè)主大會(huì )成立之前實(shí)行政府指導價(jià)管理，根據不同地區的物業(yè)服務(wù)成本情況，按每月每車(chē)位不高于150元的標準，由停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者與業(yè)主通過(guò)合同或其他方式約定。
《征求意見(jiàn)稿》的出臺引起各方關(guān)注?！兑庖?jiàn)稿》的目的是為了保護新樓盤(pán)業(yè)主的利益，因為早在去年，《廣東省定價(jià)目錄(2015年版)》放開(kāi)小區住宅停車(chē)費、非保障性住房物業(yè)費等多項收費之后，物管費和自有產(chǎn)權車(chē)位的物業(yè)服務(wù)收費沖線(xiàn)上漲的小區比比皆是。此次《征求意見(jiàn)稿》出臺以后，業(yè)主喜憂(yōu)參半，高興的是自己的權益受到了關(guān)注；憂(yōu)心的是，一旦執行，誰(shuí)來(lái)監督執行該標準？如果物管費太低，小區服務(wù)素質(zhì)會(huì )不會(huì )降低呢？
點(diǎn)贊：亂收高價(jià)物管費不再“無(wú)王管”
“太好了，但愿能夠通過(guò)實(shí)施，我們業(yè)主終于不用再被迫交昂貴的物管費了。”林小姐剛買(mǎi)了東風(fēng)廣場(chǎng)五期，尚未入住，但對于該小區的物管費，卻是無(wú)可奈何。“不知道為什么，東風(fēng)廣場(chǎng)1~4期的物管費是2.7元/m2/月，但購買(mǎi)五期時(shí)被告知物管費是4元/m2/月，業(yè)主仿佛成了‘待宰羔羊’。”
事實(shí)上，在廣州，4元/m2/月的物管費并不算高。據記者了解，珠江新城的物業(yè)管理費早就突破這一價(jià)格，有的甚至翻倍。越秀星匯御府的業(yè)主告訴記者，他們的物管費是9.8元/m2/月，高過(guò)僑鑫匯悅臺的8元/m2/月，凱旋新世界廣粵尊府也達到6.5元/m2/月。去年購買(mǎi)了珠光御景壹號的業(yè)主柳先生表示，他們的物管費也要5.8元/m2/月。就連番禺的一些小區物管費也不低，比如星河灣海怡半島，物管費是4元/m2/月，萬(wàn)科歐泊根據樓層不同，從3.3~4.3元/m2/月都有。
廣州住宅小區的前期物管收費其實(shí)一直有法可依，早在很多年前，廣州已經(jīng)有實(shí)行政府指導價(jià)最高收費標準為2.8元/m2/月的標準。但許多物管公司以“物價(jià)上漲”為理由強行漲價(jià)，突破2.8元/m2/月標準的樓盤(pán)越來(lái)越多。特別是去年8月15日，《廣東省定價(jià)目錄(2015年版)》正式實(shí)施，放開(kāi)了小區住宅停車(chē)費、非保障性住房物業(yè)費等多項收費，物管費、停車(chē)費一度水漲船高，引發(fā)不少業(yè)主和物管的糾紛。
記者采訪(fǎng)中發(fā)現，業(yè)主普遍對《征求意見(jiàn)稿》持歡迎態(tài)度，認為在一定程度上保護了小區業(yè)主的利益，至少，在業(yè)委會(huì )成立之前，物管不能亂收費。但同時(shí)也擔心，即使該《征求意見(jiàn)稿》通過(guò)，開(kāi)發(fā)商、物管公司不落實(shí)怎么處理？畢竟這么多年自行設定收費標準，也沒(méi)見(jiàn)哪家公司受到處理。這些現象，到底應該由哪些部門(mén)監督落實(shí)？
大成律師事務(wù)所廣州合伙人毛德懷表示，物業(yè)費的價(jià)格是由成本核算出來(lái)的。囊括了各項運作成本，這些成本匯總后，分攤到小區的總面積里。所以，關(guān)鍵的問(wèn)題在于收費、用途是否透明，是否為業(yè)主提供了相應的服務(wù)。（記者梁紅舉）
擔憂(yōu)：豪宅盤(pán)優(yōu)質(zhì)服務(wù) 難道花錢(qián)買(mǎi)也不行？
對于《征求意見(jiàn)稿》，記者采訪(fǎng)的開(kāi)發(fā)商基本都保持沉默，荔灣區某豪宅盤(pán)人士向記者透露，他們在前期物管合同設定的價(jià)格是5.8元/m2/月，由于此價(jià)格已備案，預計不會(huì )受新政策的影響。
不過(guò)，從事物管工作多年的方先生就告訴記者，《征求意見(jiàn)稿》對于多數高端小區未必適用。“比如珠江新城的一些高端盤(pán)，買(mǎi)房時(shí)已經(jīng)明確告知了業(yè)主物管費用，也得到了業(yè)主的同意。”他明確表示，對住宅小區共有物業(yè)業(yè)主實(shí)行自我管理，是《物權法》賦予業(yè)主的權利，而每一個(gè)業(yè)主在買(mǎi)樓時(shí)已經(jīng)認可的物管費，過(guò)多干涉實(shí)無(wú)必要。至于物管收費標準，方先生認為，廣州物業(yè)收費的指導價(jià)一直沒(méi)有調整過(guò)，而在此期間，CPI指數上漲了一倍多，最低工資標準也提升了近一倍，“對于勞動(dòng)密集型的物業(yè)公司，多支出的成本超過(guò)一倍有余。”華南碧桂園的物業(yè)公司負責人告訴記者，包括他們在內的很多小區的物管經(jīng)常是虧損經(jīng)營(yíng)，如果不調價(jià)就會(huì )導致物業(yè)服務(wù)水準降低。
“海歸”蘇先生就遭遇過(guò)這事，他的第一套房在東風(fēng)廣場(chǎng)，后來(lái)覺(jué)得小區物管太差了，不得不換房，去了珠江新城。“買(mǎi)房都花了幾百萬(wàn)的大價(jià)錢(qián)，何必在管理費上計較太多。”他認為，只要物管公司給出使用明細，提供相應的服務(wù)，價(jià)格高點(diǎn)不是問(wèn)題。某大型房企物業(yè)管理負責人孫先生表示，其實(shí)《征求意見(jiàn)稿》可操作性仍然不強，而且，豪宅想突破2.8元/m2/月也沒(méi)有想象中困難?！墩髑笠庖?jiàn)稿》無(wú)法朔及已經(jīng)確定了物管收費的項目，而新項目的定價(jià)也“有彎轉”，比如有一句“新住宅超標準收費需申請單獨核定”。況且，豪宅盤(pán)如果真的只收2.8元/m2/月，估計也無(wú)法維持豪宅的管理和服務(wù)水平，最后吃虧的還是業(yè)主。
更何況，幾乎每個(gè)小區都面臨業(yè)委會(huì )成立難的問(wèn)題，很多業(yè)主已移居海外，或者長(cháng)期出租，根本找不到人回來(lái)投票。這些需要政府有關(guān)部門(mén)指引監督的方面，在《征求意見(jiàn)稿》中并沒(méi)有詳細提及。（記者梁紅舉、陳白帆）
業(yè)界聲音：優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)合情合理
對于物管收費《征求意見(jiàn)稿》，廣東中原項目部總經(jīng)理黃韜認為，以往物價(jià)局對物管收費都有明文規定，分多層住宅、高層住宅以及按“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”原則收費的住宅，多層和高層按小區的軟硬件分三級收費，豪宅盤(pán)則按照“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的原則進(jìn)行收費，最高一級為12元/m2/月。目前廣州大部分的小區都是按照這個(gè)標準對物管費自行定價(jià)。如果按照《征求意見(jiàn)稿》的要求，全部樓盤(pán)在沒(méi)有成立業(yè)委會(huì )前物管費都只能劃一標準收費，都按照政府指導價(jià)2.8元/m2/月封頂，那么豪宅盤(pán)所承諾的物管服務(wù)無(wú)疑是難以維持的，要不就是物管公司虧大錢(qián)，要不就是業(yè)主享受不到買(mǎi)樓時(shí)所看好的物業(yè)服務(wù)。
據了解，目前廣州最貴的物管費是在珠江新城的豪宅盤(pán)，可達10元/m2/月以上，其他區域的豪宅盤(pán)物管費一般在5元/m2/月以上，而市中心大多數中檔以上的在售樓盤(pán)，前期物管收費一般在2~4元/m2/月，這個(gè)幅度也是較多購房者所接受的。（廣州日報記者 李鳳荷）