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物業(yè)“醫?!闭劇灿胁课?設施的維修責任

發(fā)布: 2016-09-07     文章來(lái)源:     查看: 9646次

住慣了“格子鋪”(商品房)的小伙伴都知道,路遇小區污水管爆炸了,下水道堵了,第一時(shí)間找物業(yè)。物業(yè)的身影熟識、親切,對于小區中共用的部位、設施,似乎具有先天的責任。其實(shí)不然,共用部位的維修責任人,另有他人,共用部位的維修保障,別有天地。

玄機可從此處尋得

《物業(yè)管理條例》第五十四條第一款:住宅物業(yè)、住宅小區的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應當按照國家有關(guān)規定繳納專(zhuān)項維修資金。

《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》第十八條:住宅專(zhuān)項維修資金應當專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造,不得挪作他用。

——可見(jiàn)談到共用部位的維修,它有一個(gè)堪稱(chēng)形影不離的朋友專(zhuān)項維修資金,專(zhuān)門(mén)用于住宅共用部位、共用設施設備維修的專(zhuān)用款項,有如小區共用部位、共用設施的醫保。

——專(zhuān)項維修資金并非一攬子措施,共用部位、共用設施的維修以保修期為分水嶺,責任歸屬于不同主兒。

 

請聽(tīng)分解:

由此可知,在保修期內,共用部位的維修責任在建設單位,也就是我們常說(shuō)的開(kāi)發(fā)商。

保險期滿(mǎn),發(fā)生共有部位損毀的,可以動(dòng)用醫保。只是,怎么動(dòng)?由誰(shuí)來(lái)動(dòng)?

問(wèn) 與答 :

小區的路燈有個(gè)把燈泡不亮了,能不能動(dòng)用?我家與隔壁鄰居家共用的墻面有大塊石灰層掉落,能不能動(dòng)用?

物業(yè)的共用部位、共用設施都有一定的使用壽命,超過(guò)使用壽命就可能造成各種問(wèn)題,例如電梯連續運行十多年后,主要配件的磨損會(huì )相當嚴重,為保障安全運行,就需要大修或更新。專(zhuān)項維修資金設立,主要目的是用于小區共有部位、共用設施如電梯、水箱等的大修,確保共有部位、設施發(fā)生損毀時(shí)有充足、必要的費用,是維護小區良好環(huán)境、設備正常使用的重要環(huán)節。小區的路燈個(gè)把燈泡不亮了,下水道輕微堵住了,一般來(lái)說(shuō),主要由物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行日常養護,這些情況尚不足以撬動(dòng)維修資金。

你家與隔壁鄰居家共用的墻,從建筑結構上看,不單屬于你家,也不單屬于鄰居家,但是從維修、養護及使用上看,墻面是具有專(zhuān)屬性的,可區分的。如果你家與隔壁家的共用之墻結構性開(kāi)裂了,涉及建筑物安全問(wèn)題,那么可能可以構成動(dòng)用維修資金的前提。如果僅僅是掉石灰塊,那么就由業(yè)主對自己區分建筑物范圍內的石灰掉落承擔維修責任了。、使用程序

住宅專(zhuān)項維修資金的使用程序,在業(yè)主委員會(huì )成立前后有所不同。

 

相應規定見(jiàn)《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》第二十二、第二十三條。

程序設置產(chǎn)生的問(wèn)題

情景一:大華小區電梯由于年久失修,處于停運狀態(tài)。小區中多為老太太、老阿公,每天爬上爬下,多有怨氣。欲商量更新電梯。但是,會(huì )議召集通知發(fā)出幾次,也未能叫到二分之一的業(yè)主前來(lái)參會(huì )。

情景二:麗水小區污水管使用三十多年,已經(jīng)銹跡斑斑,管上皮薄處已經(jīng)出現滲水,臭味刺鼻。不少業(yè)主要求進(jìn)行徹底維修,但是物業(yè)公司與相關(guān)業(yè)主互相推諉,以致問(wèn)題久久未能解決。

評析:專(zhuān)項維修資金的使用程序顯得較為復雜。涉及到物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、相關(guān)部門(mén)、銀行等多個(gè)主體,程序一環(huán)扣一環(huán),較為嚴格。程序的復雜,給專(zhuān)項資金的使用造成了較多障礙,如關(guān)于“使用建議”應由專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)的規定,在實(shí)踐中產(chǎn)生較大問(wèn)題,或者出現難以召集到大多數業(yè)主的情況,或者難以形成多數意見(jiàn)。而多個(gè)主體的介入,也使程序拉長(cháng),使問(wèn)題難以得到及時(shí)有效的解決。從實(shí)踐角度看,欲發(fā)揮專(zhuān)項維修資金的設定作用,簡(jiǎn)化程序是必要的。

未歸集住宅裝修維修資金的老舊小區要大修咋辦?

情景一:金興小區曾經(jīng)是房改房,至今已有四十多年歷史,下水道陳舊多病,每逢雨澇,便積水漫地,兩三天才能排凈,給小區居民造成極大不便。老太太們曾多次商量根治問(wèn)題,但均因費用較大而商量無(wú)果。

情景二:東風(fēng)新村小區老舊殘破,常發(fā)生外墻開(kāi)縫、大塊掉皮等現象,每須維修,居委會(huì )大媽挨家挨戶(hù)上門(mén)收取費用。

 

看與思

上述兩個(gè)情景,讓我們看到了無(wú)“醫保”的住宅小區共有部位保養的艱難。老舊小區早過(guò)保修期,而諸如水管滲漏造成不便、墻體脫落危及安全等問(wèn)題卻頻繁發(fā)生。主動(dòng)承擔發(fā)起責任的主要是居委會(huì ),而居委會(huì )財力和能力都有限,代為墊付費用和收取費用的難度都相當大,代收資金的資格也為人質(zhì)疑。

相關(guān)部門(mén)建議,小區居民可以成立業(yè)主委員會(huì ),由業(yè)主委員會(huì )代收、代管居民所交資金,并根據實(shí)際需要支付費用。社區建議,社區盡力做好協(xié)調工作,引導業(yè)主積極籌集資金。律師說(shuō),共用部位的維修費用應由全體業(yè)主均攤,小區居民可選舉業(yè)主委員會(huì )對資金進(jìn)行管理,也可以自己組織收取資金由專(zhuān)人管理。

上述說(shuō)法對于解決老舊小區的共有部位的維修問(wèn)題,確實(shí)可以解燃眉之急,但終為權宜之計。為此,廣州市國土房管著(zhù)手起草了廣州市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理條例,擬規定老房子也要建立由業(yè)主共同交付的專(zhuān)項維修資金,并明確老舊小區維修資金的歸集和使用方式。條例實(shí)施后,也許,遺留的問(wèn)題將會(huì )迎刃而解。

 

文章來(lái)源于廣州仲裁委員會(huì )”(gzac_gziac)微信平臺。

 

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