閱讀提示：近日，很多媒體都在報道鼓樓法院審理的一起車(chē)庫糾紛判例，并稱(chēng)其為全國首例判業(yè)主獲勝的案例。誠然，在司法實(shí)踐中，涉及停車(chē)位的所有權訴訟，很多法院會(huì )直接依據《物權法》第七十四條第二款將規劃內的停車(chē)位判歸房地產(chǎn)公司所有，但早在2014年，廣東省高院的（2014）粵高法民一提字第120號判決將經(jīng)過(guò)規劃的車(chē)位判決歸業(yè)主共有，為厘清停車(chē)位的歸屬提供了一個(gè)很好的參考案例。
【案情概述】
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將某某花園環(huán)保停車(chē)場(chǎng)內的22號停車(chē)位出租給杜某。某某花園業(yè)委會(huì )提起訴訟，要求某房地產(chǎn)公司騰退車(chē)位。某房地產(chǎn)公司辯稱(chēng)車(chē)位經(jīng)過(guò)規劃，且在與業(yè)主簽署的《商住樓買(mǎi)賣(mài)合同》中也已約定 “內院物業(yè)產(chǎn)權屬甲方（某房地產(chǎn)公司）所有，乙方（購房人）無(wú)權干預甲方物業(yè)產(chǎn)權變動(dòng)”，故車(chē)位屬某房地產(chǎn)公司所有，其有權處分。
經(jīng)法院查明，某某花園環(huán)保停車(chē)場(chǎng)是經(jīng)過(guò)規劃且通過(guò)政府職能部門(mén)審批，環(huán)保停車(chē)場(chǎng)及車(chē)位未獨立辦理土地使用證。某市規劃局向法院函復該環(huán)保停車(chē)場(chǎng)面積100%計入綠地面積，某省住房和城市建設廳復函對某規劃局的答復予以確認。
本案歷經(jīng)一審、二審，最后經(jīng)廣東省高院提審，終審判決某房地產(chǎn)公司騰退車(chē)位給某某花園業(yè)委會(huì )。
【法院觀(guān)點(diǎn)】
廣東省高院認為：“關(guān)于涉案環(huán)保停車(chē)場(chǎng)經(jīng)過(guò)規劃審批與其權利歸屬的關(guān)系問(wèn)題。規劃職能僅決定用途和功能，涉案環(huán)保停車(chē)場(chǎng)經(jīng)過(guò)規劃審批一節并不能作為認定其屬某房地產(chǎn)公司所有的依據。”
而對于合同中約定停車(chē)位屬開(kāi)發(fā)商所有的情形，廣東省高院認為：“即使某房地產(chǎn)公司與某某花園業(yè)主在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中有約定涉案環(huán)保停車(chē)場(chǎng)歸金駿公司所有的條款，亦屬于《合同法》第四十條規定的‘提供格式條款一方免除其責任，加重對方責任、排除對方主要權利’的情形，應認定為無(wú)效。”
【個(gè)人觀(guān)點(diǎn)】
本案最主要的問(wèn)題是確定該車(chē)位是建筑物區分所有權中的專(zhuān)有部分還是共有部分。若為共有部分，則隨著(zhù)建筑物專(zhuān)有部分所有權的轉移，共有部分歸全體業(yè)主所有；若有專(zhuān)有部分，則開(kāi)發(fā)商有權處分。
某房地產(chǎn)公司依據《物權法》第七十四條第二款 “建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。”認為停車(chē)位屬專(zhuān)有部分。
而某某花園業(yè)委會(huì )認為屬共有部分。依據是《物權法》第七十四條第三款 “占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”
法院通過(guò)調查，判決環(huán)保停車(chē)場(chǎng)車(chē)位歸業(yè)務(wù)共有，依據則是《物權法》第七十三條規定：“建筑區劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”
筆者比較認同廣東省高院對規劃審批和權利歸屬關(guān)系的論述。《物權法》第七十四條第二款的適用，實(shí)際上是對專(zhuān)有權部分的確認，這種確認有明確的標準，最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》中規定，專(zhuān)有部分的認定標準有三點(diǎn)：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。三者同時(shí)具備方能認為具有專(zhuān)有性，不能因為車(chē)位在規劃內就簡(jiǎn)單認定開(kāi)發(fā)商有權處分。
對具有獨立產(chǎn)權證書(shū)的地上停車(chē)位、停車(chē)場(chǎng)、地下車(chē)庫等一般不會(huì )產(chǎn)生糾紛，而對于無(wú)法辦理產(chǎn)權證書(shū)的地上停車(chē)位、地下車(chē)庫等，需分情況對待：
1.屬于人防工程的地下車(chē)位，《人民防空法》第五條規定：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”誰(shuí)與規劃、人防工程管理部門(mén)簽訂人防工程使用合同或取得《人防工程使用證》，誰(shuí)就是人防工程管理部門(mén)批準和管理的收益人，實(shí)踐中的判決，如大連市中級人民法院（2015）大民二終字第00825號、鎮江市中級人民法院（2015）鎮民終字第00853號均有論述。
2.計入公攤面積的但無(wú)產(chǎn)權證書(shū)的車(chē)位，業(yè)主支付價(jià)款取得專(zhuān)有權的同時(shí)已取得了共有部分的共有權，應屬業(yè)主共有。未計入公攤面積且無(wú)產(chǎn)權證書(shū)的車(chē)位，開(kāi)發(fā)商作為開(kāi)發(fā)建設單位，并不因尚未進(jìn)行登記就喪失車(chē)位的專(zhuān)有權，此種情況下開(kāi)發(fā)商有權處分。
3.而對于部分省市不辦理地上車(chē)位產(chǎn)權登記造成的建筑規劃內但無(wú)法取得獨立產(chǎn)權證書(shū)的地上車(chē)位，應先審查其占用土地的性質(zhì)，如屬于占用公共綠地或公共場(chǎng)所建設的，則其歸全體業(yè)務(wù)共有。不能證明是占用公共綠地或公共場(chǎng)所建設的，則需依據規劃、合同等綜合認定。
法律導人向善，《物權法》第七十四條第二款的目的，是通過(guò)開(kāi)發(fā)商享有所有權鼓勵其多修建具有專(zhuān)有權的車(chē)位，是對各方權屬的明確確認，而非造成權屬的混亂。如果單純依據第七十四條第二款，凡規劃內車(chē)位均屬于開(kāi)發(fā)商所有，則可能發(fā)生開(kāi)發(fā)商利用車(chē)位惡意逃避房?jì)r(jià)監管、建筑區劃內的公共部分被開(kāi)發(fā)商侵占一空等問(wèn)題，亦違背立法之本意。故對《物權法》七十四條第二款的適用，不能單一考量是否在規劃內。