記者從物價(jià)局獲悉，依據有關(guān)法律法規和《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，由煙臺市物價(jià)局、市住建局制定發(fā)布的《煙臺市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施辦法》)將于2015年10月1日起施行。針對《實(shí)施辦法》的有關(guān)具體問(wèn)題，記者采訪(fǎng)了市物價(jià)局有關(guān)負責人。
一、為什么要出臺《實(shí)施辦法》
答：物業(yè)服務(wù)收費管理與千家萬(wàn)戶(hù)的切身利益息息相關(guān)，涉及城市發(fā)展、管理和社區治理的方方面面，事關(guān)改革發(fā)展穩定和民生大局。
近年來(lái)我市物業(yè)服務(wù)收費方面出現了許多新情況、新問(wèn)題。主要是執行多年的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法及相關(guān)政策，滯后于城市建設管理、滯后于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)需求的矛盾日益突出，持續增多的物業(yè)服務(wù)收費糾紛和價(jià)格舉報居高不下。在近3年的價(jià)格投訴舉報案件數量上，涉及物業(yè)服務(wù)收費的問(wèn)題一直高居首位，成為久治不愈的熱點(diǎn)難點(diǎn)“頑疾”。
《實(shí)施辦法》依據《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，對涉及物業(yè)服務(wù)收費的各種行為，聯(lián)系我市實(shí)際，與時(shí)俱進(jìn)、依法依規做了科學(xué)合理規范，能夠實(shí)實(shí)在在解決現行物業(yè)服務(wù)收費管理存在的“空白”和合理性、操作性不強等問(wèn)題。
二、《實(shí)施辦法》有哪些新特點(diǎn)
答：《實(shí)施辦法》與現行物業(yè)服務(wù)收費管理辦法相比，更具時(shí)代性、規范性、操作性?！秾?shí)施辦法》共分二十九條，全部沿用了《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，只是對其中有原則規定的內容，結合我市實(shí)際做了具有操作性的細化規定，如對“空置房收費減免”的原則規定，規定了量化的減免比例。
《實(shí)施辦法》堅持市場(chǎng)導向、放管結合的價(jià)格改革原則，對能由市場(chǎng)形成的價(jià)格，還權于市場(chǎng)，交給業(yè)主自治。如規定，非普通住宅及業(yè)主大會(huì )選舉的業(yè)主委員會(huì )成立后的普通住宅，其物業(yè)服務(wù)收費、停車(chē)服務(wù)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由業(yè)主大會(huì )或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
《實(shí)施辦法》堅持問(wèn)題導向，對近年來(lái)物業(yè)服務(wù)收費管理方面存在的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，如物業(yè)服務(wù)收費減免、裝修涉及的管理與電梯使用費、停車(chē)收費等問(wèn)題，都做了明晰具有操作性的規定，使解決這些熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題有了可靠依據。
三、政策解讀
(一)物業(yè)服務(wù)收費定價(jià)形式有哪些？實(shí)行政府指導價(jià)的都有哪些收費項目？每種定價(jià)形式由誰(shuí)來(lái)定？
答：《實(shí)施辦法》第七條規定，“住宅物業(yè)服務(wù)收費根據住宅的種類(lèi)、特點(diǎn)及物業(yè)服務(wù)階段，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)”。
實(shí)行政府指導價(jià)的收費項目有“普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費、前期物業(yè)停車(chē)服務(wù)費、車(chē)位租賃費”等三大類(lèi)收費項目。市政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)主管部門(mén)制定市區普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費、前期物業(yè)停車(chē)服務(wù)費、車(chē)位租賃費收費標準，報市政府批準并向社會(huì )公布；各區政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)主管部門(mén)組織實(shí)施。各縣、市政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)主管部門(mén)可參照市制定的收費標準，制定本行政區域內的收費標準，報當地政府批準后組織實(shí)施，并向社會(huì )公布。
普通住宅小區是指建筑容積率1.0以上的住宅小區，其前期物業(yè)服務(wù)收費具體收費標準，由開(kāi)發(fā)建設單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在“規定的收費標準”內約定。普通住宅前期物業(yè)停車(chē)服務(wù)費具體收費標準，由車(chē)位使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在“規定的收費標準”內約定；普通住宅車(chē)位租賃費具體收費標準，由承租人與開(kāi)發(fā)建設單位在 “規定的收費標準”內約定。
實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的包括非普通住宅物業(yè)服務(wù)費、車(chē)位租賃費、車(chē)位服務(wù)費及業(yè)主委員會(huì )成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)費、車(chē)位服務(wù)費。非普通住宅物業(yè)服務(wù)費、車(chē)位租賃費，由開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人根據服務(wù)成本和市場(chǎng)狀況，雙方協(xié)定。車(chē)位服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人根據服務(wù)成本和市場(chǎng)狀況，雙方約定。
(二)物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)是如何制定的？何時(shí)出臺？
答：根據《實(shí)施辦法》第八條規定，“普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費根據物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實(shí)行分等級定價(jià)。”
我市的《物業(yè)服務(wù)等級標準》由市住房和城鄉建設局會(huì )同市物價(jià)局，根據山東省物業(yè)服務(wù)等級規范，結合煙臺的實(shí)際情況制定。物業(yè)服務(wù)等級標準按物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)、物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量、服務(wù)小區的設施硬件等條件劃分1級、2級、3級、4級、5級等5個(gè)等級，物業(yè)等級越高，服務(wù)標準就越高，收費標準也就越高。
市區普通住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)，由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市住房和城鄉建設主管部門(mén)，根據物業(yè)服務(wù)等級標準、物業(yè)服務(wù)成本等因素，參照省內其他城市的價(jià)格水平合理制定。其他縣(市)的物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)格，由當地政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)主管部門(mén)，根據當地的實(shí)際情況制定，經(jīng)當地政府批準后實(shí)施。
《煙臺市物業(yè)服務(wù)等級標準》和市區物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)(含車(chē)位租賃費、停車(chē)服務(wù)費)近期將公布實(shí)施。
(三)在小區共有道路或者其他場(chǎng)地上停車(chē)是否可以收費，具體都有哪些規定？
答：《實(shí)施辦法》第十五條規定，“占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應在確保消防、行車(chē)等公共安全和業(yè)主權益的前提下，按照有關(guān)規定劃定車(chē)位。車(chē)位使用人在劃定的車(chē)位上停放汽車(chē)的，應當交納車(chē)位場(chǎng)地使用費。劃定車(chē)位及收費標準由業(yè)主大會(huì )綜合考慮公共安全、車(chē)位租賃費價(jià)格等因素確定。業(yè)主大會(huì )成立前，經(jīng)半數以上業(yè)主同意，在確保公共安全和業(yè)主權益的前提下，可以按照有關(guān)規定劃定車(chē)位停放汽車(chē)；車(chē)位場(chǎng)地使用費收取標準可參照規定的車(chē)位租賃費標準執行”。
車(chē)位場(chǎng)地使用費收入屬全體業(yè)主共有，主要用于補充物業(yè)管理區域內的物業(yè)專(zhuān)項維修資金。車(chē)位場(chǎng)地使用費的具體管理模式，由業(yè)主大會(huì )或者半數以上業(yè)主確定。
停車(chē)場(chǎng)地的保潔、秩序維護、購買(mǎi)公眾責任保險等發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費用，可依照物業(yè)服務(wù)合同約定，按實(shí)際支出在車(chē)位場(chǎng)地使用費中列支；業(yè)主大會(huì )成立前，支出比例或金額由市政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)主管部門(mén)核定。
(四)已購買(mǎi)了地下車(chē)位或已交納了車(chē)位租賃費，為什么還要交納車(chē)位服務(wù)費？
答：《實(shí)施辦法》第十四條規定，“物業(yè)管理區域內業(yè)主共用(有)車(chē)庫內的車(chē)位，其車(chē)位使用人應當交納停車(chē)服務(wù)費，停車(chē)服務(wù)費按月計收，收費方式由車(chē)位使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定”。
車(chē)位租賃費和車(chē)位服務(wù)費屬兩個(gè)不同的收費主體。首先車(chē)位產(chǎn)權屬開(kāi)發(fā)企業(yè)所有，其租賃費由業(yè)主或車(chē)位使用人向車(chē)位產(chǎn)權人交納。而車(chē)位服務(wù)費是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為車(chē)位使用人提供停車(chē)服務(wù)所收取的費用。停車(chē)服務(wù)費包括車(chē)庫、車(chē)位共用部位的照明、長(cháng)期通排風(fēng)設施的運行，施劃進(jìn)出車(chē)輛導向線(xiàn)、停車(chē)泊位以及設施設備運行、維護和車(chē)位(地下車(chē)庫)保潔、秩序維護、購買(mǎi)公眾責任保險等發(fā)生的費用。
(五)《實(shí)施辦法》對物業(yè)服務(wù)收費、停車(chē)收費在減免政策上都有哪些規定？
答：在物業(yè)服務(wù)收費上的減免，有兩條：一是分期分批開(kāi)發(fā)造成小區配套不完整的減免?！秾?shí)施辦法》第十條規定，“前期物業(yè)管理住宅小區，因開(kāi)發(fā)建設單位分期開(kāi)發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務(wù)收費按照不低于三分之一的標準予以減收，差額部分由開(kāi)發(fā)建設單位補償物業(yè)服務(wù)企業(yè)”；二是對空置房屋的減免?！秾?shí)施辦法》第十三條規定，“房屋交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務(wù)收費按照30%予以減收”。
對停車(chē)收費的減免，《實(shí)施辦法》第十四條規定，“已購買(mǎi)車(chē)位超過(guò)一年未使用的，停車(chē)服務(wù)費參照普通住宅物業(yè)服務(wù)收費的減收確認方式和比例予以減收”。
(六)非業(yè)主車(chē)輛進(jìn)出小區的，在收費方面都有哪些具體的規定？
答：《實(shí)施辦法》第十七條對非業(yè)主的車(chē)輛進(jìn)出小區的管理有2種規定：
一是做出了不得收費的規定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區域內為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供配送、維修、安裝服務(wù)及執行公務(wù)等車(chē)輛收取停車(chē)費用”。
二是做出了可以收費的規定，“除前款規定以外的其他外來(lái)車(chē)輛，停放超過(guò)2個(gè)小時(shí)的，可以收取一定費用。按照管理權限，收費標準由政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)主管部門(mén)制定”。
(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在為小區業(yè)主辦理出入證時(shí)，是否可以收取工本費？具體有哪些規定？
答：《實(shí)施辦法》第十六條規定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行出入證(卡)管理的，應當為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證(卡)。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費并予以公示”。
加強車(chē)輛進(jìn)出、停放管理，維護小區秩序是物業(yè)服務(wù)內容之一，相關(guān)費用已包含在物業(yè)服務(wù)費之中，因此，初次辦理出入證的應當免費。補辦的屬特殊情況，由于增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本，適當收費合情合理，具體收費標準，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據印刷成本，合理確定。
應部分業(yè)主或車(chē)輛使用人的要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在保證其他業(yè)主或車(chē)輛使用人，免費持有普通出入證(卡)進(jìn)出小區外，可本著(zhù)自愿選擇的原則，為其提供較為先進(jìn)的智能卡(藍牙卡)等設備，并收取工本費。
(八)業(yè)主在裝修時(shí)應注意哪些問(wèn)題？對裝修垃圾清運和裝修材料運送使用電梯是否收費？
答：《實(shí)施辦法》第十九條規定，“業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋施工前，應與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂協(xié)議，對裝修保證金、裝修工人出入等進(jìn)行約定”。
在清運建筑垃圾方面規定，業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進(jìn)行室內裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應當按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區居民委員會(huì )指定的地點(diǎn)堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協(xié)商確定。由業(yè)主或者物業(yè)使用人自行清運的，不得收費。
在運送裝修材料方面規定，業(yè)主或者物業(yè)使用人按規定交納物業(yè)服務(wù)費后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得額外收取裝修電梯使用費、裝修管理費等費用。
(九)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在向業(yè)主收取了物業(yè)服務(wù)費后，另外向業(yè)主收取電梯運行、公共照明電費？還有的向業(yè)主收取消防設施、檢測和電梯維修等費用，這種做法是否合理？
答：這種做法不合理，屬重復收費。因為，電梯運行、公共照明電費和維護、檢測費用屬于物業(yè)服務(wù)成本中列支的項目，已經(jīng)包含在物業(yè)服務(wù)收費之中。
《實(shí)施辦法》第九條還對共用部位和公用設施設備的維修、更新和改造費用的列支范圍，都做出了明確的規定。規定“物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本”。也就是說(shuō)，電梯維修、更新、改造等費用，以及其他共用部位和公用設施設備的維修、更新、改造費用，應由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)向政府有關(guān)部門(mén)提出申請，通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以解決，不得另外向業(yè)主重復收取費用。
(十)小區二次供水加壓費由誰(shuí)承擔？
答：不少業(yè)主向我局咨詢(xún)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向小區業(yè)主收取二次供水加壓費用的做法是否正確。對此，《實(shí)施辦法》第十八條明確規定，“供水、供氣、供電、供暖等設施設備已移交專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶(hù)收取費用”。目前，我市住宅小區二次供水設施設備很多沒(méi)有移交給專(zhuān)業(yè)供水企業(yè)，二次供水所用的設施設備由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管，二次供水所發(fā)生的電費，按照“據實(shí)分攤，公示執行”的原則執行。待我市市區居民二次供水管理辦法出臺后，價(jià)格主管部門(mén)將會(huì )同城市供水主管部門(mén)研究制定二次供水設施運行維護收費辦法。
(十一)按照合同約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)向業(yè)主收取了全年的物業(yè)服務(wù)費，《實(shí)施辦法》出臺后，能否要求業(yè)主補交差額部分？
答：這個(gè)問(wèn)題實(shí)際是一個(gè)新老辦法的銜接問(wèn)題。按照《實(shí)施辦法》第二七條規定，“本辦法實(shí)施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，在合同期內，物業(yè)服務(wù)及其收費標準仍按合同約定執行；物業(yè)服務(wù)合同未約定期限或者前期物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費標準等應按本辦法規定執行”。
據此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人已經(jīng)簽定物業(yè)服務(wù)合同(協(xié)議)，合同(協(xié)議)還沒(méi)有到期的，在合同(協(xié)議)約定期內，物業(yè)服務(wù)及收費標準仍然按合同(協(xié)議)約定執行。
以下兩種情況，應按現行的《實(shí)施辦法》和收費標準執行。一是物業(yè)服務(wù)合同(協(xié)議)已經(jīng)到期的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人，應按《實(shí)施辦法》規定，重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同(協(xié)議)，并按規定的政府指導價(jià)和浮動(dòng)幅度，確定具體的收費標準；二是物業(yè)服務(wù)合同(協(xié)議)沒(méi)有注明有效期的，原合同(協(xié)議)自本《實(shí)施辦法》公布之日起作廢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人，應按《實(shí)施辦法》規定，重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同(協(xié)議)，并按規定的政府指導價(jià)和浮動(dòng)幅度，確定具體的收費標準。