文 | 沈建忠
今年初，上海市政府下發(fā)了兩個(gè)與物業(yè)管理直接關(guān)聯(lián)的文件——《關(guān)于加強住宅小區綜合治理工作意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“工作意見(jiàn)”）和《上海市加強住宅小區綜合治理三年行動(dòng)計劃》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“行動(dòng)計劃”），政策力度之大，針對性、操作性之強，都是近年來(lái)罕見(jiàn)的，對解決物業(yè)管理行業(yè)長(cháng)期困擾的問(wèn)題，將起到積極的作用。一段時(shí)間以來(lái)，兩個(gè)文件引起了行業(yè)的廣泛關(guān)注和熱議，雜志社就此話(huà)題組織的選題約稿，參與者踴躍，有不少很好的思考和分析。下面，我從一個(gè)物業(yè)人的角度,談一點(diǎn)認識和感想。
此次上海市把物業(yè)管理納入社會(huì )管理和公共服務(wù)范疇綜合施策，有很多亮點(diǎn)和創(chuàng )新，讓人耳目一新。
一是從創(chuàng )新社會(huì )治理，加強基層建設的角度，構建住宅小區行政管理體制機制，實(shí)現“四個(gè)完善”。
首先，上海從完善細化明確各相關(guān)部門(mén)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位的責任清單入手，按照誰(shuí)監管行業(yè)誰(shuí)負責、誰(shuí)主管市場(chǎng)誰(shuí)負責、誰(shuí)收費誰(shuí)負責的原則，明確牽頭部門(mén)責任和配合部門(mén)，細化落實(shí)了20多個(gè)部門(mén)和服務(wù)單位的職責分工，強化政府社區管理和專(zhuān)業(yè)服務(wù)進(jìn)社區。如水電氣等有收費的專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位，應當承擔的維修養護管理責任是到分戶(hù)計量表。
其次，完善綜合協(xié)調機制，提出了三條針對性措施：夯實(shí)住宅小區綜合管理聯(lián)席會(huì )議制度；城管綜合執法進(jìn)社區；強化考核督查力度。
第三，完善基層街道綜合管理平臺，賦予街鎮督辦權、協(xié)調權及派出機構人事任免建議權，整合各方管理力量，統籌處理各類(lèi)問(wèn)題。
第四，完善網(wǎng)絡(luò )化管理模式，包括連接物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)平臺，形成集中的數據共享機制，提高發(fā)現處置問(wèn)題的效率。
二是從強化業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )制度建設入手，提升業(yè)主自我管理意識。
這次兩個(gè)文件中，明確居委會(huì )負有對業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )建設和日常工作的指導、服務(wù)和監督職責?？梢栽诰游瘯?huì )下設物業(yè)環(huán)境專(zhuān)業(yè)委員會(huì )，業(yè)委會(huì )和居委會(huì )成員可以交叉任職，特別強調要引導鼓勵社區業(yè)主黨員參與小區公共事務(wù)管理。培育和規范物業(yè)安全使用和文明居住行為，規定對業(yè)主違反管理規約的，業(yè)主大會(huì )可授權業(yè)委會(huì )或物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為履行、代為改正的措施。建立業(yè)主（使用人）居住信用管理制度。如業(yè)主有拒交物業(yè)服務(wù)費、專(zhuān)項維修資金，違章搭建、破壞結構、改變用途等行為，將列入全市公共信用信息服務(wù)平臺，依法向社會(huì )提供查詢(xún)。對尚未成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )的社區，明確由街鎮牽頭，居委會(huì )加強指導，幫助業(yè)主加強自我管理。相信隨著(zhù)這些政策措施的落地，將有助于業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )的規范動(dòng)作，提升業(yè)委會(huì )成員的社會(huì )公信力和履責能力，促進(jìn)居委會(huì )、業(yè)委會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三者之間關(guān)系的良性互動(dòng)，從而大大提升業(yè)主自我管理、文明居住的自覺(jué)性。
三是著(zhù)力解決居民反映強烈的“急、難、愁”問(wèn)題，堅持政府主導、整合各方資源，力爭突破。
老舊小區整治一直是各城市的難點(diǎn)問(wèn)題，為了讓老舊小區居民也能分享城市發(fā)展、社區公共服務(wù)的成果，上海不僅從政策上給予傾斜，而且資金上也給予了保障。如對3200部住宅小區老舊電梯的安全評估費用，由市財政予以支持；對歷史上因各種原因造成的維修資金缺失等遺留問(wèn)題，也根據不同情況，由市、區縣給予相應補貼，調動(dòng)業(yè)主補建和續籌的積極性。
在破解小區停車(chē)難問(wèn)題上，除了正在研究設立停車(chē)設施建設專(zhuān)項資金外，還從降低成本、吸引社會(huì )資本投資建設停車(chē)位，鼓勵引用小區閑置地塊、綠地的地下空間新建停車(chē)場(chǎng)，與周邊共享停車(chē)資源等給予了政策支持；針對住房交付使用后遺留的工程質(zhì)量問(wèn)題投訴得不到有效解決，明確了處理投訴的專(zhuān)職部門(mén)，推行住宅工程施工質(zhì)量保險制度，落實(shí)分戶(hù)驗收、復核、抽檢制度；針對“群租”等頑癥治理，采取集中整治和增加房源的措施，建立發(fā)現、報告、勸阻、處置機制，依托物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社會(huì )專(zhuān)業(yè)機構開(kāi)展閑置住房的代理經(jīng)租，增加公共租賃住房供應，疏堵結合，從根本上遏制群租現象的蔓延；針對物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的問(wèn)題，要求物業(yè)收費公開(kāi)透明，對物業(yè)服務(wù)內容、標準和服務(wù)價(jià)格等信息，定期發(fā)布，對收不抵支的“售后公房”小區物業(yè)服務(wù)實(shí)行考核達標補貼制度，并強化了物業(yè)管理行業(yè)監管，對企業(yè)資質(zhì)建立動(dòng)態(tài)檢查和升降獎懲制度，將企業(yè)及項目經(jīng)理的誠信信息納入公共信息信用平臺，供社會(huì )查詢(xún)。
四是著(zhù)力發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )和社會(huì )中介組織作用，體現了市場(chǎng)主導、社會(huì )參與、專(zhuān)業(yè)服務(wù)的創(chuàng )新思路。
當前，物業(yè)管理行業(yè)正在經(jīng)歷從粗放型傳統服務(wù)業(yè)向集約型現代服務(wù)業(yè)轉型升級的變革過(guò)程，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )和專(zhuān)業(yè)社會(huì )中介組織的作用不可忽視。為此，上海的兩個(gè)文件中均給予行業(yè)協(xié)會(huì )及社會(huì )中介機構相應的政策引導。
一是通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì )引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強，充分運用市場(chǎng)化手段，推動(dòng)企業(yè)的整合、改制、兼并和重組，逐步形成現代大企業(yè)、大集團為引領(lǐng)，中小企業(yè)協(xié)同發(fā)展的現代物業(yè)服務(wù)企業(yè)集群。二是通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì )整合物業(yè)管理要素資源，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分利用掌握社區物業(yè)和業(yè)主資源的優(yōu)勢地位，建立新的商業(yè)模式，延伸服務(wù)鏈條，縱向延伸至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規劃設計、設施設備選用顧問(wèn)，中期的招商策劃，后期的樓盤(pán)銷(xiāo)售、商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；橫向涵蓋消費者居家養老、家政服務(wù)、物業(yè)租售代理、電子商務(wù)等各類(lèi)個(gè)性化需求，整合和利用物業(yè)管理相關(guān)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的要素資源。推動(dòng)行業(yè)向“高人力資本含量、高技術(shù)含量和高附加值”轉變。三是政府以購買(mǎi)服務(wù)的方式引導社會(huì )中介組織在業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )組建和換屆改選，評估服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)收費標準、物業(yè)選聘、維修資金使用、物業(yè)矛盾糾紛化解等方面提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)。明確到2017年，實(shí)現中介組織參與小區管理事務(wù)工作全覆蓋。相信隨著(zhù)這些措施的落地，對提升政府監管能力，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主建立良好的商業(yè)伙伴關(guān)系，都將產(chǎn)生重要的影響。
上海市把物業(yè)管理納入社區綜合管理和公共服務(wù)范疇，政府主導，綜合施策，強化政府在住宅小區中的公共管理職責，理順專(zhuān)業(yè)部門(mén)在公共服務(wù)中的主體責任，落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主作為市場(chǎng)主體的權利和義務(wù)，體現了大思路、大手筆，值得各地認真學(xué)習和借鑒?！?/span>
作者系中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)