中海物業(yè)自2012年以來(lái)，利用遍布全國30多個(gè)城市、300多個(gè)項目、3000余萬(wàn)平米、5萬(wàn)多戶(hù)客戶(hù)群體的資源優(yōu)勢，同時(shí)利用公司自有的中海樓宇科技公司、中海社區環(huán)境工程公司和中海電梯工程公司等專(zhuān)業(yè)公司，整合全國優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)管理、技術(shù)資源、物料資源，聯(lián)同地產(chǎn)公司重新構建新的“云服務(wù)模式”客戶(hù)服務(wù)體系，并對這個(gè)系統中重要的硬件子系統設備設施管理平臺進(jìn)行了著(zhù)重構建。
智能化系統的設計要求
“云服務(wù)模式”下的設備設施管理平臺，就是以現有小區為基礎逐步搭建智能化小區，整合現有設備設施，其基礎就是對現有樓盤(pán)和后續新建樓盤(pán)進(jìn)行統籌設計和改造，就要根據現有科技和客戶(hù)需求建立切實(shí)可行的智能化小區設計標準，一方面根據老舊小區現有智能化系統的特點(diǎn)，進(jìn)行改造優(yōu)化設計；另一方面對新建小區從現有客戶(hù)群體需求，進(jìn)行延展性設計。智能化系統工程整體按照高規模、高起點(diǎn)、科學(xué)性、先進(jìn)性和實(shí)用性相結合的原則進(jìn)行統一規劃設計。整個(gè)智能化系統應具有系統集成化和可擴展性的特點(diǎn)，將各子系統有機地結合起來(lái)，組成一套完整的、高科技的智能化系統。各個(gè)子系統既能獨立完成各自的功能，又能實(shí)現部分聯(lián)動(dòng)功能，遵循“目標性和需求最大化、標準化、成熟性、可靠性、安全性、實(shí)用性、先進(jìn)性、經(jīng)濟性、開(kāi)放性、擴展性、人性化、集成性”的原則。
智能化系統設計和實(shí)施要最大程度的滿(mǎn)足業(yè)主的需求，服務(wù)于項目各種業(yè)務(wù)要求和功能要求。選用的設備應符合國際國內通用標準，以便在不同廠(chǎng)家、不同類(lèi)型的產(chǎn)品之間實(shí)現互聯(lián)；選用技術(shù)和產(chǎn)品則應比較成熟，最大限度地滿(mǎn)足項目現在和未來(lái)發(fā)展的需求，確保實(shí)用可靠。系統設計中應根據其功能、重要性等分別采用冗余、容錯等技術(shù)，確保系統的長(cháng)期穩定運行；對系統主要的信息實(shí)行自動(dòng)備份，以保證系統的異常情況的補救，并設有系統自動(dòng)恢復機制。此外，智能化系統還應當保證建筑物、建筑環(huán)境及其內部設備、系統的安全性，保證人員的安全性，同時(shí)還應保證信息與信息流的安全性。
智能化系統在滿(mǎn)足可靠性和實(shí)用性的前提下，還應從系統集成的觀(guān)點(diǎn)出發(fā)，適應時(shí)代發(fā)展的特點(diǎn)，采用國際或國內符合技術(shù)發(fā)展趨勢的先進(jìn)技術(shù)，綜合考慮建設投資與長(cháng)期運營(yíng)費用間的關(guān)系，滿(mǎn)足性能價(jià)格比在各類(lèi)系統和條件下達到最優(yōu)，在保證實(shí)現系統功能，保證系統先進(jìn)性、可靠性、擴展性的基礎上，盡量降低系統的成本造價(jià)，以保證整個(gè)投資項目的經(jīng)濟性，獲得系統的全面使用價(jià)值（TBO）與總擁有成本（TCO）的高性?xún)r(jià)比。
考慮到隨著(zhù)信息技術(shù)的飛速發(fā)展，在今后一個(gè)相當長(cháng)時(shí)期內仍能滿(mǎn)足使用要求，智能化系統的設計還應遵循開(kāi)放性原則，遵循國際標準、國家標準和通信協(xié)議，采用標準化、模塊化設計和產(chǎn)品，采用開(kāi)放的技術(shù)與標準，提供符合國際標準的軟件、硬件、通信和網(wǎng)絡(luò )，操作系統和數據庫管理系統等諸方面的接口與協(xié)議，保證系統互聯(lián)或擴展時(shí)的無(wú)障礙和高效率，使智能化系統具備良好的靈活性、兼容性，擴展性和可移植性，便于系統升級、換代。
為便于分步實(shí)施，也有利于長(cháng)遠發(fā)展，在機房布置設計等方面，應留有可擴展的空間，以適應未來(lái)發(fā)展的需要。所有的軟硬件均應該考慮預留以后擴展時(shí)的接口開(kāi)放性和協(xié)議一致性。在設計時(shí)考慮項目現在應用以及今后的可能擴展和系統的擴容，充分保護系統的投資；應用軟件具備一定的開(kāi)放性，設置擴展接口；智能化系統的設計、開(kāi)發(fā)將采用分布對象技術(shù)和方法，以達到系統的合理性、可擴充性和可維護性。充分考慮項目弱電系統各子系統的集成，以便實(shí)現集中管理、監測和分散控制，達到信息共享。智能化系統還應滿(mǎn)足操作簡(jiǎn)便，凡與用戶(hù)交互的界面均具有漢字顯示，不必要求使用者有專(zhuān)業(yè)的計算機知識，就能使管理人員方便的使用。
各子系統的功能及要求
1.房屋及設備設施承接查驗系統
目的：建立統一的客戶(hù)服務(wù)管理平臺，規范和固化業(yè)務(wù)流程，實(shí)現客戶(hù)服務(wù)全過(guò)程的管理，實(shí)現服務(wù)過(guò)程信息規范化記錄和知識沉淀。
功能：實(shí)現內部驗房功能；實(shí)現入伙接房接產(chǎn)權管理功能；日常訴求管理，如服務(wù)請求接待、任務(wù)分派、任務(wù)處理與監控、客戶(hù)回訪(fǎng)；統計報表分析功能。
通過(guò)該系統及時(shí)、真實(shí)反映服務(wù)狀態(tài)提供的系統支持，可以提高客戶(hù)訴求的判斷、處理、分析的準確程度；通過(guò)各類(lèi)統計報表，為客戶(hù)服務(wù)環(huán)節提供真實(shí)、有效的數據支撐和評估。
2.智能機房監控系統
目的：通過(guò)集成化的系統管理，有效監控設備設施運行情況，及時(shí)對故障情況進(jìn)行處理，同時(shí)優(yōu)化運行人員，提高運行人員處理問(wèn)題的能力。
功能：實(shí)現給排水系統包括供水泵等主要運行參數的監視和故障檢測；實(shí)現所有二次供水水箱和地下室污水集水井水位的監視；具有對超高、超低水位的自動(dòng)報警功能；實(shí)現變配電子系統包括高低壓變配電系統主要運行參數的監視、直流系統運行參數的監視、柴油發(fā)電機的主要運行參數實(shí)時(shí)監視及其故障檢測功能等等。
智能機房監控系統主要通過(guò)權限分級管理，在監控中心直接采集、監控、處理相關(guān)信息；系統中對于各個(gè)被監控機房的供電子系統、環(huán)境子系統、消防子系統、監視子系統等集中網(wǎng)管和監控的綜合系統功能；多種報警手段（聲光、手機短信、電話(huà)報警、電子郵件、網(wǎng)絡(luò )信息報警）結合使用，靈活方便，并具備管理功能；支持各種電源監控，連接232或485接口，通過(guò)協(xié)議轉換器轉換電源的信息成TCP、UDP/IP信號，進(jìn)行遠程管理；嵌入式網(wǎng)絡(luò )型監控設備分別安裝在機房，與各種傳感器、現場(chǎng)電源、空調、攝像機等相連；軟件采用B/S或C/S結構和公司根據軟件需求自主開(kāi)發(fā)的數據庫，集中監控管理軟件具有界面友好、快速報警、自動(dòng)紀錄、多級協(xié)同瀏覽，操作簡(jiǎn)單方便等優(yōu)點(diǎn)；監控現場(chǎng)通過(guò)監控系統的任意報警，可聯(lián)動(dòng)視頻對準預設好的任意位置，為突發(fā)事件提供準確的事實(shí)依據。
3.電梯運行智能監控系統
目的：對電梯運行和故障情況進(jìn)行實(shí)時(shí)的管控，切實(shí)實(shí)現對電梯系統的安全管理的目的。
功能：實(shí)現電梯主要運行參數的遠程監視和故障檢測功能；實(shí)現人員實(shí)時(shí)錄入巡檢及維修記錄功能；實(shí)現報表統計功能。
為更好地對小區電梯進(jìn)行管理和控制，中海物業(yè)通過(guò)與上海三菱電梯公司的戰略合作，聯(lián)合開(kāi)發(fā)相關(guān)功能并予以實(shí)現。當電梯出現故障，能夠第一時(shí)間反應給電梯公司本地區服務(wù)站的在線(xiàn)管理人員和物業(yè)運行監控人員，第一時(shí)間就能安排及時(shí)處理故障。與此同時(shí)，雙方公司總部可以通過(guò)云端了解各地的電梯故障情況、維修情況和零配件費用情況；日常的巡檢由物業(yè)人員進(jìn)行外觀(guān)和客戶(hù)基本使用功能的檢查，發(fā)現故障及時(shí)報修。
4.智能物業(yè)移動(dòng)巡檢與核查管理系統
目的：改變傳統設備設施巡檢模式，讓設備設施管理能夠更直接有效，讓設備設施保養切實(shí)達到標準統一。
功能：設備設施臺賬管理功能；設備設施保養計劃管理功能、設備設施巡檢功能、臺賬和統計功能。
智能物業(yè)移動(dòng)巡檢與核查管理系統由云端設備設施管理系統和設備設施移動(dòng)巡查終端組成，而云端設備設施系統又由設備設施臺賬系統和二維碼系統組成。通過(guò)將各小區設備設施的基本信息、保養周期和保養標準集成到設備設施臺賬系統，同時(shí)生成二維碼，二維碼統一張貼在各設備設施上。當維修人員巡檢設備設施時(shí)，通過(guò)手持式移動(dòng)終端掃描二維碼可直觀(guān)地看到該設備設施的相關(guān)基本信息和保養情況，并且根據系統提示下次保養的時(shí)間，該系統還可以查閱全國范圍內相同設備出現的常見(jiàn)故障情況和維修方法。手持式終端還具有拍照和記錄功能，在維修人員巡檢的同時(shí)將現場(chǎng)的情況進(jìn)行圖像文字記錄。
5、云端停車(chē)場(chǎng)智能管理系統
目的：聯(lián)合國內知名停車(chē)場(chǎng)管理系統設備廠(chǎng)家，共同開(kāi)發(fā)停車(chē)場(chǎng)智能管理系統，對中海物業(yè)全國各地的停車(chē)場(chǎng)系統進(jìn)行統一管理，從總部到各二級公司再到各管理處，均能實(shí)時(shí)監控各臺停車(chē)場(chǎng)設備的運行情況和收費情況。
功能：實(shí)現每臺停車(chē)場(chǎng)管理設備與總部終端數據庫聯(lián)網(wǎng)功能，各小區/項目的停車(chē)場(chǎng)數據庫數據實(shí)時(shí)匯總到總部服務(wù)器數據庫；物業(yè)總部和區域公司管理人員可通過(guò)權限對數據進(jìn)行分級管理與操作功能；只有最高權限管理人員方可以登錄數據庫進(jìn)行維護，具備完善的財務(wù)管理功能，自動(dòng)形成各種報表；財務(wù)表格式能按照公司財務(wù)管理部及信息化管理部要求編制。停車(chē)場(chǎng)系統符合國家及各省市停車(chē)場(chǎng)管理及收費標準。停車(chē)收費過(guò)程由計算機完成統計和確認，杜絕作弊。同時(shí)道閘欄桿具有雙重防砸車(chē)功能，車(chē)輛未完全通過(guò)擋車(chē)器下方，道閘欄桿將保持其初始狀態(tài)不會(huì )下落。
6.社區云端訪(fǎng)客管理系統
目的：加強來(lái)訪(fǎng)人員的科學(xué)管理，有效預防來(lái)訪(fǎng)人員引發(fā)的安全事故。
功能：實(shí)現訪(fǎng)客人員證件（身份證或其它證件）的登記或圖像掃描功能；實(shí)現實(shí)時(shí)取卡時(shí)人員拍照功能；實(shí)現與人員出入口閘機管理功能；實(shí)現統計和報表功能。
為杜絕社會(huì )閑雜人員、傳銷(xiāo)組織進(jìn)入小區而引發(fā)的安全事故。如何改變人工管理產(chǎn)生的登記不完善，字跡潦草，不易辨認，且難以長(cháng)時(shí)間保存，身份仿冒，安保人員無(wú)法核實(shí)訪(fǎng)客證件和登記信息的真實(shí)性等一系列無(wú)法解決的管理漏洞。智能化系統將小區或大樓業(yè)主的基本信息，以可識別的圖像為主，進(jìn)行集成為基礎數據，結合人行道閘硬件系統，當刷卡進(jìn)入時(shí)進(jìn)行頭像拍照。同時(shí)和內置數據對比，從而規范人員進(jìn)出管理，將不明的人員杜絕在外，防范不法分子進(jìn)入大樓或小區進(jìn)行襲擊等惡性案件的發(fā)生。
綜上所述，中海物業(yè)正力圖通過(guò)云端智能管理系統強大的數據分析能力和智能監控預警能力，不斷提高現場(chǎng)技術(shù)人員的解決問(wèn)題的能力，優(yōu)化管理人員的管控效率和準確性，同時(shí)有利于節約人力與財力，實(shí)現資源更高效的配置與耗用，最終實(shí)現物業(yè)的保值與增值。
“路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索”，共用設備設施的管理要求隨著(zhù)科技的發(fā)展永無(wú)止境，但不變的是一個(gè)負責任的企業(yè)勇于探索服務(wù)最高境界的真誠，中海物業(yè)將不斷與同行分享和交流學(xué)習，籍此讓業(yè)主得到最合適的服務(wù)體驗和讓企業(yè)得到良好的轉型升級。
◇作者系中海物業(yè)管理有限公司成都分公司工程技術(shù)管理部高級經(jīng)理
文章摘自：《中國物業(yè)管理》雜志14年第一期