秦皇島修多物業(yè)服務(wù)有限公司（下簡(jiǎn)稱(chēng)“修多物業(yè)”）多年來(lái)堅持努力做好設施設備管理工作，使所管物業(yè)保值增值。在設施設備的管理工作方面，修多物業(yè)積累了較為豐富的經(jīng)驗，在此與同行分享。
按照專(zhuān)業(yè)化原則合理調配人力資源
在各項工作中，人是第一要素，在設施設備維修工作中也不例外。怎樣在物業(yè)設施設備維修服務(wù)工作中分配人力，使維修工作既靈活迅速又精簡(jiǎn)高效呢？我們本著(zhù)隊伍逐步專(zhuān)業(yè)化的原則，對維修隊伍的人力資源做出了合理調配。針對公司設施設備系統特點(diǎn)、專(zhuān)業(yè)性能與安全工作要求，我們在原有維修隊伍的基礎上選拔培訓技術(shù)人員，分別成立電梯管理部與電力工程部。電梯管理部專(zhuān)門(mén)對公司所有管轄范圍內的各類(lèi)電梯進(jìn)行巡檢、維修與保養。專(zhuān)業(yè)隊伍從事專(zhuān)業(yè)維修，責任更明確，效率更高，技術(shù)人員的業(yè)務(wù)技能更加精通與熟練。電梯管理部的10名技術(shù)人員負責公司100臺各類(lèi)電梯的維保工作，多年來(lái)保持了電梯運行零事故的安全記錄。
電力工程部的職責是對公司所有管轄范圍內的消防、監控、廣播、通訊等弱電系統進(jìn)行維修保養。目前消防弱電部?jì)H有6名員工，對我公司20多萬(wàn)平方米的消防、監控、廣播等系統進(jìn)行維修保養，從工作效果來(lái)看，消防弱電專(zhuān)業(yè)人員對設施設備所有線(xiàn)路布控、結構走向、哪是端口、哪是樞紐等情況都如數家珍，對設施設備的“病”瞧得準，瞧得快，效率大大提高。
我們還成立了技術(shù)協(xié)調聯(lián)動(dòng)小組，由各管理處技術(shù)骨干、業(yè)務(wù)精英組成，負責對管轄區域內各種技術(shù)疑難問(wèn)題的“會(huì )診”及重大技術(shù)問(wèn)題的探討。技術(shù)協(xié)調聯(lián)動(dòng)小組的成立，整合了公司技術(shù)隊伍的腦力資源，提升了整個(gè)維修隊伍的戰斗力。
除了兩大專(zhuān)業(yè)性與安全性較強的系統外，其它系統如給排水系統、照明系統、空調系統、配送電系統等均對人力實(shí)行條塊狀管理，即以地域性劃分班組，班組內由配電、空調、水暖等各系統工種員工組成。無(wú)論哪一個(gè)班次、哪一個(gè)區域發(fā)生哪一個(gè)系統的故障都能隨時(shí)解決排除掉，大大提高了維修效率。
做好設施設備的基礎性資料管理工作
一是對設施設備原始檔案的管理。設施設備的原始檔案是在物業(yè)維修與更新改造過(guò)程中必不可少的原始資料，是我們開(kāi)展物業(yè)維保工作的重要依據，主要包括物業(yè)產(chǎn)權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料、業(yè)主資料等幾大類(lèi)。需要注意的是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要從前期介入階段就開(kāi)始積極取得工程部門(mén)的配合，取得并規范管理這些原始資料。其中容易被忽視的是機電設備資料的收集與保存，如機電設施設備的出廠(chǎng)、安裝、使用說(shuō)明，質(zhì)量合格證書(shū)，安裝調試及驗收記錄，衛生許可證等資料，這些都是我們開(kāi)展后續維保工作的重要原始資料。
二是建立設備檔案卡。檔案卡主要包括設備名稱(chēng)、數量、制造廠(chǎng)商、規格型號、制造日期、修理及更換記錄等內容。建立設備檔案卡如同建立設施設備的“病歷”檔案。更換主要配件時(shí)要記入檔案卡，使我們在設備使用過(guò)程中隨時(shí)掌握設備的健康狀況，并盡量通過(guò)維修保養延長(cháng)設施設備的使用壽命。
三是建立公用設施設備維護保養記錄表。我們要對管轄區內所有設施設備建立設備管理卡，指定設備管理責任人，負責設施設備的日常保養與巡檢，如同為每一臺設備配備一名“保健醫生”。通過(guò)實(shí)行眼看、手摸、鼻聞、耳聽(tīng)的巡檢方式，對所有運行及非運行的設施設備從溫度、聲音、氣味、外觀(guān)等運行狀態(tài)進(jìn)行觀(guān)察、判斷，按時(shí)對其進(jìn)行加油、緊固、除塵等保養措施，并據此建立維護保養記錄表。通過(guò)維護保養記錄掌握設施設備的各項健康指標情況，在運行過(guò)程中，多做預防性維保，少做事后維修，使物業(yè)保值增值。
要對設施設備進(jìn)行制度化管理
首先要做好設施設備的制度化管理。一是要建立健全員工的崗位職責制度。對所有涉及到的崗位以制度進(jìn)行明確。如空調技術(shù)員管理職責、電梯技術(shù)員崗位職責、配電運行崗位職責等，告訴員工該去做什么。
二是要建立各系統運行作業(yè)指導書(shū)，如建立中央空調制冷系統操作運行指導書(shū)、電梯操作作業(yè)指導書(shū)、高壓配電作業(yè)指導書(shū)等，告訴員工對各系統設施設備怎么去操作。同時(shí)，作業(yè)指導書(shū)還要對如何處理各系統可能出現的異常情況進(jìn)行規定，如給排水系統異常情況處理、各類(lèi)泵系統異常情況處理、電梯各類(lèi)故障應急處理等都要予以明確規定。
三是要建立詳細的設施設備維護作業(yè)指導書(shū)，如發(fā)電機保養維護作業(yè)指導書(shū)、消防主機保養維護作業(yè)指導書(shū)、測量?jì)x表自檢作業(yè)指導書(shū)等，對各類(lèi)系統日檢、周檢、月檢、季檢、年檢等計劃性檢修內容進(jìn)行詳細規定與指導。尤其是春、秋兩季的設備設施大修、檢修工作一方面要確保制冷或供暖設備開(kāi)機前的性能正常，另一方面要確保供暖或制冷設備停機后的良好保養，確保來(lái)年正常運轉。同時(shí)，對需外包進(jìn)行維護保養的設施設備做出明確規定并嚴格執行。
為了使以上各項制度真正落實(shí)，還要加強監督與檢查環(huán)節。除按規定接受外部審核外，我們積極開(kāi)展內部審核，建立日常服務(wù)檢查制度與績(jì)效考核管理制度，強化各項制度的執行力度，用制度化措施確保設施設備的規范管理。
做好設施設備的節能降耗管理
節能減排工作是一項利國利民的全民行為，更是我們物業(yè)管理行業(yè)的一個(gè)重要任務(wù)。在設施設備的管理過(guò)程中，有很多節能空間需要我們去發(fā)現與挖掘。
一是通過(guò)改造節能降低能耗。對管轄范圍內的扶梯加裝變頻運行系統，實(shí)施節能改造后，節能效果可達50％；對公共區域的照明進(jìn)行節能改造，在滿(mǎn)足基本照明的同時(shí)，可減少燈具的數量及功率；將商場(chǎng)手動(dòng)開(kāi)關(guān)燈改為定時(shí)控制系統，降低開(kāi)關(guān)燈延遲時(shí)間，可大大減少照明費用。
二是通過(guò)修舊利廢，節約材料成本。今年以來(lái)，我們對消防、煙感舊探頭重新編碼繼續使用；自己動(dòng)手組裝冷卻塔填料，自制過(guò)濾網(wǎng)，焊制起重架；拼裝修復已廢棄的接觸器、鎮流器，繼續投入使用。初步統計，節約資金近10萬(wàn)元。
三是通過(guò)加強對維修材料的嚴格把關(guān)，節約維修材料費。修多物業(yè)嚴格要求維修材料、配件的品牌化、原裝化，從采購環(huán)節對維修材料嚴格把關(guān)。要求所換配件、材料與設備設施品牌一致或是購置大品牌、信譽(yù)好、質(zhì)量?jì)?yōu)的材料。通過(guò)比較，由于零配件、材料的品牌化、原裝化，確保更換材料的優(yōu)質(zhì)，延長(cháng)了零配件等材料的使用周期，降低了維修與更新次數，使采購成本大幅下降，大大節約了維修材料費。
精細化管理設施設備
供冷期間，為及時(shí)掌握空調制冷情況，我們購置溫度計，派專(zhuān)人在各樓層的不同點(diǎn)位進(jìn)行實(shí)地測量，及時(shí)反饋室內溫度，及時(shí)查找原因，及時(shí)調控溫度。整個(gè)供冷期，修多物業(yè)實(shí)現了業(yè)主零投訴。
在設施設備管理工作中，修多物業(yè)還采取對不同天氣的應對措施。如，多風(fēng)季節要對懸掛物、高空擱置物進(jìn)行巡檢排查，防止高空墜物等意外事故；多雨季節要對墻體、屋頂、地基等進(jìn)行仔細排查，做好防滲漏工作，同時(shí)還要對外露管道做好防銹蝕工作；大寒季節，要提前對供水、供暖系統管道進(jìn)行保溫處理，節日期間還要對業(yè)主做好提示工作，將空調調至最低溫度，以免發(fā)生管道被凍裂的事故。
公共區域的標識也很重要，它在很大程度上也體現了一個(gè)物業(yè)管理公司的規范程度與細節化服務(wù)水平。在物業(yè)管理工作中，盡可能全面地設置各類(lèi)標識，如指示類(lèi)標識“洗手間”、“停車(chē)場(chǎng)”，服務(wù)提示類(lèi)標識“正在清潔中”、“如需幫助請撥打電話(huà)......”，這些服務(wù)類(lèi)的標識從一方面體現出了管理者在服務(wù)工作中的匠心，另一方面使顧客與業(yè)主對企業(yè)產(chǎn)生一種認同感。更加重要的是物業(yè)管理區域的警示類(lèi)標識如“乘梯須知”、“請勿攀爬”、“請勿高空拋物”等警示類(lèi)的標識體現出了管理者對安全隱患的預知性與警惕性，在對顧客產(chǎn)生提醒作用的同時(shí)，也可以在意外發(fā)生時(shí)作為物業(yè)服務(wù)公司舉證的依據來(lái)證明自己已經(jīng)盡到管理職責。
◇作者系秦皇島修多物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理
文章摘自：《中國物業(yè)管理》雜志13年第五期