城市政府對推動(dòng)物業(yè)管理工作的發(fā)力
——談?chuàng )P州市政府大力加強市區物業(yè)管理工作
最近從各方面了解到江蘇揚州市在推動(dòng)物業(yè)管理規范發(fā)展上所做的大量有成效工作，很受鼓舞。抽時(shí)間到揚州作了一次調研，了解到揚州市委市政府對物業(yè)管理發(fā)展給予的高度關(guān)注，把“采取有效措施，全面提升物業(yè)管理水平”寫(xiě)入了市政府工作報告，確定2013年為“物業(yè)管理提升年”；按照“提升物業(yè)管理水平、提高群眾居住滿(mǎn)意度”的總體要求，經(jīng)市政府常務(wù)會(huì )專(zhuān)題研究通過(guò)，今年3月下發(fā)了《市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強市區物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)《市政府意見(jiàn)》），之后召開(kāi)了市區物業(yè)管理工作推進(jìn)大會(huì )，成為貫徹《江蘇省物業(yè)管理條例》行動(dòng)最快、力度最大的城市。在調研中感到，這是揚州市在近幾年大力推動(dòng)物業(yè)管理工作的進(jìn)一步發(fā)力，他們的以下做法值得各地借鑒。
一、在管理模式上，采取市場(chǎng)化物業(yè)管理和基本物業(yè)服務(wù)“兩條腿”并進(jìn)，大幅度提高物業(yè)管理覆蓋面
近年來(lái)，揚州采取了市場(chǎng)化物業(yè)管理和基本物業(yè)服務(wù)“兩條腿”的并進(jìn)。對市區新建商品住宅小區，要求100%推行專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理，由物業(yè)企業(yè)依據合同實(shí)施管理；對暫時(shí)不具備市場(chǎng)化條件的老舊住宅區，結合綜合整治，全面實(shí)施由街道（鄉鎮）成立基本物業(yè)服務(wù)中心提供的包括治安防范、清掃保潔、綠化養護、維修服務(wù)、停車(chē)管理的“五有”基本物業(yè)服務(wù)。由此大幅度提高了物業(yè)管理和服務(wù)的覆蓋面，使得近幾年政府投資改造后的老舊住宅小區能保持完好狀態(tài)，讓居住在老舊小區的居民得到基本的物業(yè)服務(wù)。這次我們調研的建有28幢多層住宅，居住789戶(hù)居民的荷花池老舊住宅小區，在2010年市政府實(shí)施了整治改造后，由街道建立了荷禾物業(yè)服務(wù)中心，徹底改變了過(guò)去“大門(mén)四處敞，路燈鬧下崗；水泥路不平，停車(chē)要靠搶?zhuān)焕y入箱，隨地到處放；花園不見(jiàn)花，雜草茁壯長(cháng)”面貌，呈現“小區有保安，大門(mén)設門(mén)崗；路燈個(gè)個(gè)亮，路平下水暢；車(chē)輛停車(chē)位，垃圾全入箱；衛生有保潔，綠地花兒放”景象，在小區整治和管理上，交出了一份讓居民滿(mǎn)意的答卷。新建小區市場(chǎng)化物業(yè)管理和老舊小區基本物業(yè)服務(wù)的全面推進(jìn)，對揚州城市整體管理水平的提升，文明城市的建設，以及社會(huì )的和諧，都作出了重要貢獻。
二、在工作推進(jìn)上，建立社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”的協(xié)調機制，打造物業(yè)管理與社區建設的良性互動(dòng)
成立由社區居委會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )參加的議事班子，建立工作例會(huì )制度，形成統一的管理協(xié)調機制，以物業(yè)管理推動(dòng)社區服務(wù)發(fā)展，拓展社區服務(wù)范圍，建設管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現代化社區，是揚州推進(jìn)物業(yè)管理的重要抓手。僅荷花池老舊住宅小區在整治改造和基本物業(yè)管理推進(jìn)過(guò)程中，針對停車(chē)位不足的問(wèn)題，社區居委會(huì )、小區業(yè)主委員會(huì )、基本物業(yè)服務(wù)分中心就召開(kāi)了40多次“圓桌會(huì )議”和80多次現場(chǎng)協(xié)調會(huì )，與每一戶(hù)居民進(jìn)行協(xié)商，共建立18座79間1400多平米的合用車(chē)庫，在原有40個(gè)停車(chē)位的基礎上合理規劃、裁邊補角再增加了40個(gè)停車(chē)位，有效解決了居民停車(chē)難問(wèn)題。
在管理體制上，落實(shí)市、區、街道、社區“兩級政府、三級管理、四級網(wǎng)絡(luò )”的行政監管和公共服務(wù)責任，將加強市區物業(yè)管理的工作落到實(shí)處
揚州《市政府意見(jiàn)》提出，按照“統一領(lǐng)導、分級負責，以塊為主、綜合協(xié)調”的原則，落實(shí)行政監管和公共服務(wù)責任，進(jìn)一步明確市、區兩級職責分工，健全市房管部門(mén)行業(yè)管理、各區政府（管委會(huì )）屬地負責、街道（鄉鎮）具體組織、職能部門(mén)密切配合的工作體制，有效發(fā)揮社區基層組織和業(yè)主自治組織作用，共同推進(jìn)市區物業(yè)管理工作。市政府建立市相關(guān)職能部門(mén)和各區政府（管委會(huì )）參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度，主要研究物業(yè)管理重大事項，會(huì )商區級機構無(wú)法處理解決的物業(yè)管理重點(diǎn)工作，協(xié)調推進(jìn)條塊協(xié)作，研究提出重大政策建議。
在今年一季度末召開(kāi)的市區物業(yè)管理工作推進(jìn)大會(huì )上，聞道才副市長(cháng)在講話(huà)中要求市相關(guān)職能部門(mén)進(jìn)一步將工作觸角延伸到小區，立足職能、分工協(xié)作、密切配合，對房屋建筑質(zhì)量、違章開(kāi)店、油煙噪音、犬類(lèi)管理等與群眾生活息息相關(guān)的民生實(shí)事，該管的必須管，要管就管到位；要求各區政府對轄區內的物業(yè)管理工作負總責，建立相應的聯(lián)席會(huì )議制度和物業(yè)管理工作機制，落實(shí)轄區物業(yè)管理責任，積極推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)社區；要求強化部門(mén)聯(lián)動(dòng)、構建大物管工作格局，切實(shí)提升業(yè)主滿(mǎn)意度。
揚州市將有關(guān)事項的具體組織實(shí)施落腳到街道，由此構筑覆蓋全市的物業(yè)管理工作網(wǎng)絡(luò )?！妒姓庖?jiàn)》明確要求街道（鄉鎮）建立物業(yè)管理專(zhuān)門(mén)機構，明確分管領(lǐng)導具體負責，配備2—3名專(zhuān)、兼職人員，具體組織轄區物業(yè)管理工作；負責物業(yè)服務(wù)項目監督管理和矛盾投訴調解等工作，調解本轄區物業(yè)管理方面的投訴，完善社區公共服務(wù)體系；牽頭組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，成立業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )，并指導、監督其日常運作；對轄區內的老舊住宅小區，按照要求負責為居民提供基本物業(yè)服務(wù)。
在工作重點(diǎn)上，強化部門(mén)聯(lián)動(dòng)、齊抓共管，群策群力解決群眾關(guān)注的熱點(diǎn)難題。
揚州市下發(fā)的《市區物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì )議成員單位工作職責》對各區政府、市房管局、公安局、民政局、中級法院、財政局、人社局、規劃局、建設局、城管局、民防局、環(huán)保局、物價(jià)局、政府法制辦、地稅局、工商局、質(zhì)監局、消防支隊、揚州報業(yè)傳媒集團、揚州廣電傳媒集團（總臺）的職責做了明確分工。
市政府把緩解住宅小區停車(chē)難，提高物業(yè)服務(wù)費收繳率，擴大維修資金應急使用通道，加大違章搭建管控力度等作為近階段打好攻堅戰的突破關(guān)鍵。區別不同情況，《市政府意見(jiàn)》對加強物業(yè)管理從四方面提出了分類(lèi)指導意見(jiàn)。
一是對新建商品住宅小區，以建立市場(chǎng)化的物業(yè)管理機制為主要措施，加強對前期物業(yè)服務(wù)招投標的監管，重點(diǎn)解決物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)資源合理配置、承接查驗制度建立、住宅小區配套設施建設和落實(shí)等問(wèn)題；二是對已經(jīng)實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的住宅小區以提高物業(yè)服務(wù)水平和建立協(xié)調矛盾調處機制為主要措施，重點(diǎn)解決部分住宅小區物業(yè)服務(wù)水平不高、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不誠信經(jīng)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)費市場(chǎng)化機制不健全、矛盾突出小區的停車(chē)難、拆違難、物業(yè)服務(wù)費收費難、調價(jià)難等問(wèn)題；三是對老舊住宅小區以開(kāi)展老小區綜合整治和落實(shí)基本物業(yè)服務(wù)為主要措施，重點(diǎn)解決基礎設施配套不完善、財政補貼資金保障等問(wèn)題，保證老舊住宅小區有治安防范、有清掃保潔、有綠化養護、有維修維護、有停車(chē)管理等有償性基本物業(yè)服務(wù)；四是對拆遷安置和保障性住宅小區以增加配套服務(wù)設施建設面積、落實(shí)建設單位監管責任和提高物業(yè)費收繳率為主要措施，重點(diǎn)解決小區物業(yè)服務(wù)經(jīng)費不足、物業(yè)服務(wù)水平不高等問(wèn)題。
五、在政策引導上，多措并舉加大扶持力度，促進(jìn)物業(yè)管理整體水平的提升
《市政府意見(jiàn)》明確：“對不具備市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的老舊住宅小區實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)的，市、區財政給予0.15—0.2元/㎡/月的資金補貼”；“拆遷安置和保障性住宅小區配建的配套服務(wù)設施經(jīng)營(yíng)收益用于彌補物業(yè)服務(wù)經(jīng)費缺口。如仍有不足，由市、區財政各承擔50%給予補貼”；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)為“2004年前建成住宅小區提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核達標后，對其在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中所繳納的營(yíng)業(yè)稅地方留成部分實(shí)行先征后返政策”；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄用的“40—50”人員，依勞動(dòng)合同時(shí)限，區分給予基本養老、醫療、失業(yè)、工傷、生育社保補貼，及明確資金列支渠道；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)新招用符合條件的人員，區分勞動(dòng)合同時(shí)限與考核，給予職業(yè)培訓補貼。市政府還通過(guò)以獎代補，加大物業(yè)服務(wù)爭優(yōu)創(chuàng )先獎勵力度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)水平不斷提升。