讀《江蘇省物業(yè)管理條例》
——2012行業(yè)法規建設政策突破的又一力作
文／謝家瑾
讀了2012年11月29日江蘇省第十一屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第三十一次會(huì )議修訂出臺的《江蘇省物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)，深感振奮。
《條例》充分考慮了物業(yè)管理發(fā)展現狀，吸納了其他省市立法和政策中的亮點(diǎn)，以及行業(yè)多年來(lái)改革創(chuàng )新的成果，對制約行業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題逐個(gè)擊破，對規范物業(yè)管理與服務(wù)的運作提出了一系列極具可操作性的意見(jiàn)，確實(shí)是一部全面、普適又不失先進(jìn)性的法規?！稐l例》以省級地方性法規的形式，將物業(yè)服務(wù)業(yè)納入現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃，并提出了一系列扶持與優(yōu)惠政策，為行業(yè)發(fā)展打造了較為寬松的環(huán)境；《條例》從加強行政主管部門(mén)的市場(chǎng)監管、行業(yè)協(xié)會(huì )的自律管理、市場(chǎng)機制的完善三方面，為物業(yè)管理行業(yè)持續健康發(fā)展保駕護航，是2012物業(yè)管理行業(yè)法規建設政策突破的又一力作。
一是對地方人民政府應扶持和推動(dòng)物業(yè)管理發(fā)展提出要求?！稐l例》提出：縣級以上地方人民政府應當將物業(yè)服務(wù)納入現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃、社區建設和社區管理體系，制定、落實(shí)扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負擔；建立和完善專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
二是對政府主管部門(mén)的職責作出明確分工?！稐l例》提出：街道辦事處（鄉鎮人民政府）具體負責本轄區內物業(yè)管理工作的指導、協(xié)助和監督，協(xié)調物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調建設單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。社區居（村）民委員會(huì )應當予以協(xié)助和配合?？h級以上地方人民政府住房和城鄉建設或者房產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)）負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
三是對暫不具備成立業(yè)主大會(huì )條件的情況作出變通處理?！稐l例》在對業(yè)主、業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )運作作出專(zhuān)門(mén)章節規范的同時(shí)，對不具備成立業(yè)主大會(huì )條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì )的住宅小區，提出了“經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區）物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居（村）民委員會(huì )、社區服務(wù)機構、建設單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區域內的物業(yè)管理委員會(huì )，代行業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )職責”。
四是對建立物業(yè)服務(wù)費隨成本上漲的調節機制提出指導意見(jiàn)?！稐l例》提出：物業(yè)服務(wù)收費應當區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開(kāi)、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定。實(shí)行政府指導價(jià)的，價(jià)格行政主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標準調整幅度以及消費物價(jià)指數變動(dòng)情況，制定物業(yè)服務(wù)等級標準以及相應的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì )公布。價(jià)格行政主管部門(mén)應當每三年內對物業(yè)服務(wù)等級標準以及相應的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評估，并根據評估結果適時(shí)調整。
五是對涉及物業(yè)管理稅費的相關(guān)責任主體和計費辦法做了明確規定?！稐l例》指出：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受?chē)液褪∮嘘P(guān)現代服務(wù)業(yè)規定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代征的各類(lèi)費用，不計征營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅”；“住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的用水、用電、用氣價(jià)格按照當地居民使用價(jià)格的標準執行”；“物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收并承擔維修、養護和更新的責任，有關(guān)費用由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔。專(zhuān)營(yíng)單位應當按照最終用戶(hù)使用的計量器具顯示的量值向最終用戶(hù)收取費用，不得轉嫁損耗和損失”；“業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔”；“建設單位應當提供前期物業(yè)管理開(kāi)辦費，用于購買(mǎi)物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn)”。
六是對物業(yè)管理的責任邊界作出清晰劃分。在物業(yè)服務(wù)用房上，《條例》要求“建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百萬(wàn)平方米的按照一百平方米配置，并無(wú)償移交”，“物業(yè)服務(wù)用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能”。在管理區域劃分上，《條例》要求“以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，規劃行政主管部門(mén)在審查住宅建設工程設計方案時(shí)，應當聽(tīng)取物業(yè)所在地的縣（市、區）物業(yè)管理行政主管部門(mén)對物業(yè)管理區域劃分的意見(jiàn)”，“建設單位應當根據物業(yè)建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、社區建設等因素劃定物業(yè)管理區域”。在涉及個(gè)相關(guān)主管部門(mén)行政管理和行政處罰的問(wèn)題上，《條例》要求：城市管理、公安、工商、環(huán)保、衛生、規劃等行政管理部門(mén)，應當加強物業(yè)管理區域內公共秩序、治安消防、環(huán)境衛生、房屋使用等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區域內的違法行為。在安全防范責任上，《條例》規定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施，做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作”,“物業(yè)管理區域內發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當采取應急措施，及時(shí)向有關(guān)主管部門(mén)報告，并協(xié)助做好救助工作”,“業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定”。
七是對指派和更換物業(yè)管理項目負責人作出規范?！稐l例》要求：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負責人。更換項目負責人的，應當及時(shí)告知業(yè)主并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。業(yè)主委員會(huì )經(jīng)征求業(yè)主意見(jiàn)，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責人；要求更換項目負責人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)更換，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。
八是對舊住宅區整治改造涉及的有關(guān)問(wèn)題及所需經(jīng)費提出具體意見(jiàn)?！稐l例》指出：對配套設施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區，設區的市、縣（市、區）人民政府應當采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會(huì )公布。舊住宅小區的范圍，由設區的市、縣（市、區）人民政府確定。舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，由政府負責；業(yè)主專(zhuān)有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。舊住宅小區改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并經(jīng)法定程序批準可以建設物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房。物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房的經(jīng)營(yíng)收益作為舊住宅小區維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會(huì )監督使用。
九是嚴格規定了相關(guān)主體的法律責任。對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位拒不承擔維修、養護或者更新責任的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)未進(jìn)行查驗的，未將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告的，未在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營(yíng)設施收益收支情況、公共水電費分攤情況或者公示失實(shí)信息的，《條例》賦予物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令其限期改正，記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，給予罰款等處分；對造成業(yè)主損失的，《條例》要求相關(guān)主體應當依法承擔賠償責任。對于業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，《條例》指出：“業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門(mén)催交、在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴”。
受篇幅限制，不能對《條例》的亮點(diǎn)一一展開(kāi)。江蘇《條例》的頒發(fā)，已引起業(yè)內廣泛關(guān)注。相信《條例》在發(fā)揮促進(jìn)江蘇省物業(yè)管理規范健康發(fā)展的同時(shí)，也將對全國各地物業(yè)管理立法的升級和進(jìn)步產(chǎn)生積極和深遠的影響。
讀《江蘇省物業(yè)管理條例》
——2012行業(yè)法規建設政策突破的又一力作
讀了2012年11月29日江蘇省第十一屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第三十一次會(huì )議修訂出臺的《江蘇省物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)，深感振奮。
《條例》充分考慮了物業(yè)管理發(fā)展現狀，吸納了其他省市立法和政策中的亮點(diǎn)，以及行業(yè)多年來(lái)改革創(chuàng )新的成果，對制約行業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題逐個(gè)擊破，對規范物業(yè)管理與服務(wù)的運作提出了一系列極具可操作性的意見(jiàn)，確實(shí)是一部全面、普適又不失先進(jìn)性的法規?！稐l例》以省級地方性法規的形式，將物業(yè)服務(wù)業(yè)納入現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃，并提出了一系列扶持與優(yōu)惠政策，為行業(yè)發(fā)展打造了較為寬松的環(huán)境；《條例》從加強行政主管部門(mén)的市場(chǎng)監管、行業(yè)協(xié)會(huì )的自律管理、市場(chǎng)機制的完善三方面，為物業(yè)管理行業(yè)持續健康發(fā)展保駕護航，是2012物業(yè)管理行業(yè)法規建設政策突破的又一力作。
一是對地方人民政府應扶持和推動(dòng)物業(yè)管理發(fā)展提出要求?！稐l例》提出：縣級以上地方人民政府應當將物業(yè)服務(wù)納入現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃、社區建設和社區管理體系，制定、落實(shí)扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負擔；建立和完善專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
二是對政府主管部門(mén)的職責作出明確分工?！稐l例》提出：街道辦事處（鄉鎮人民政府）具體負責本轄區內物業(yè)管理工作的指導、協(xié)助和監督，協(xié)調物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調建設單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。社區居（村）民委員會(huì )應當予以協(xié)助和配合?？h級以上地方人民政府住房和城鄉建設或者房產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)）負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
三是對暫不具備成立業(yè)主大會(huì )條件的情況作出變通處理?！稐l例》在對業(yè)主、業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )運作作出專(zhuān)門(mén)章節規范的同時(shí)，對不具備成立業(yè)主大會(huì )條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì )的住宅小區，提出了“經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區）物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居（村）民委員會(huì )、社區服務(wù)機構、建設單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區域內的物業(yè)管理委員會(huì )，代行業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )職責”。
四是對建立物業(yè)服務(wù)費隨成本上漲的調節機制提出指導意見(jiàn)?！稐l例》提出：物業(yè)服務(wù)收費應當區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開(kāi)、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定。實(shí)行政府指導價(jià)的，價(jià)格行政主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標準調整幅度以及消費物價(jià)指數變動(dòng)情況，制定物業(yè)服務(wù)等級標準以及相應的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì )公布。價(jià)格行政主管部門(mén)應當每三年內對物業(yè)服務(wù)等級標準以及相應的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評估，并根據評估結果適時(shí)調整。
五是對涉及物業(yè)管理稅費的相關(guān)責任主體和計費辦法做了明確規定?！稐l例》指出：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受?chē)液褪∮嘘P(guān)現代服務(wù)業(yè)規定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代征的各類(lèi)費用，不計征營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅”；“住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的用水、用電、用氣價(jià)格按照當地居民使用價(jià)格的標準執行”；“物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收并承擔維修、養護和更新的責任，有關(guān)費用由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔。專(zhuān)營(yíng)單位應當按照最終用戶(hù)使用的計量器具顯示的量值向最終用戶(hù)收取費用，不得轉嫁損耗和損失”；“業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔”；“建設單位應當提供前期物業(yè)管理開(kāi)辦費，用于購買(mǎi)物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn)”。
六是對物業(yè)管理的責任邊界作出清晰劃分。在物業(yè)服務(wù)用房上，《條例》要求“建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百萬(wàn)平方米的按照一百平方米配置，并無(wú)償移交”，“物業(yè)服務(wù)用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能”。在管理區域劃分上，《條例》要求“以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，規劃行政主管部門(mén)在審查住宅建設工程設計方案時(shí)，應當聽(tīng)取物業(yè)所在地的縣（市、區）物業(yè)管理行政主管部門(mén)對物業(yè)管理區域劃分的意見(jiàn)”，“建設單位應當根據物業(yè)建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、社區建設等因素劃定物業(yè)管理區域”。在涉及個(gè)相關(guān)主管部門(mén)行政管理和行政處罰的問(wèn)題上，《條例》要求：城市管理、公安、工商、環(huán)保、衛生、規劃等行政管理部門(mén)，應當加強物業(yè)管理區域內公共秩序、治安消防、環(huán)境衛生、房屋使用等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區域內的違法行為。在安全防范責任上，《條例》規定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施，做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作”,“物業(yè)管理區域內發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當采取應急措施，及時(shí)向有關(guān)主管部門(mén)報告，并協(xié)助做好救助工作”,“業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定”。
七是對指派和更換物業(yè)管理項目負責人作出規范?！稐l例》要求：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負責人。更換項目負責人的，應當及時(shí)告知業(yè)主并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。業(yè)主委員會(huì )經(jīng)征求業(yè)主意見(jiàn)，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責人；要求更換項目負責人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)更換，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。
八是對舊住宅區整治改造涉及的有關(guān)問(wèn)題及所需經(jīng)費提出具體意見(jiàn)?！稐l例》指出：對配套設施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區，設區的市、縣（市、區）人民政府應當采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會(huì )公布。舊住宅小區的范圍，由設區的市、縣（市、區）人民政府確定。舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，由政府負責；業(yè)主專(zhuān)有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。舊住宅小區改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并經(jīng)法定程序批準可以建設物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房。物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房的經(jīng)營(yíng)收益作為舊住宅小區維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會(huì )監督使用。
九是嚴格規定了相關(guān)主體的法律責任。對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位拒不承擔維修、養護或者更新責任的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)未進(jìn)行查驗的，未將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告的，未在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營(yíng)設施收益收支情況、公共水電費分攤情況或者公示失實(shí)信息的，《條例》賦予物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令其限期改正，記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，給予罰款等處分；對造成業(yè)主損失的，《條例》要求相關(guān)主體應當依法承擔賠償責任。對于業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，《條例》指出：“業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門(mén)催交、在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴”。
受篇幅限制，不能對《條例》的亮點(diǎn)一一展開(kāi)。江蘇《條例》的頒發(fā)，已引起業(yè)內廣泛關(guān)注。相信《條例》在發(fā)揮促進(jìn)江蘇省物業(yè)管理規范健康發(fā)展的同時(shí)，也將對全國各地物業(yè)管理立法的升級和進(jìn)步產(chǎn)生積極和深遠的影響。