談物業(yè)管理的防災應急機制
——北京發(fā)生的特大暴雨給我們敲響警鐘
一、特大暴雨給城市管理和物業(yè)管理造成的嚴重影響
今年入汛以來(lái)，全國部分地區遭遇了范圍最廣、強度最大、歷時(shí)最長(cháng)的一次強降雨，北京等地更是出現了近61年來(lái)最強的特大暴雨。據初步統計，僅北京有77人罹難，受災人口160萬(wàn)，經(jīng)濟損失達116億元。因市區路段積水，交通中斷，鐵路停運，航班停飛，道路、橋梁、水利工程多處受損，民房汽車(chē)被淹，給市民的生活和經(jīng)濟、社會(huì )造成了嚴重影響，凸顯了城市在應急管理、排水系統及房屋質(zhì)量上的一系列問(wèn)題。
這次的突發(fā)災害也嚴峻考驗著(zhù)城市的物業(yè)管理，一些物業(yè)企業(yè)的在管項目出現地下車(chē)庫被水淹沒(méi)、機房遭水浸、電梯井進(jìn)水、屋頂或門(mén)窗發(fā)生嚴重漏水等，影響到居民正常生活，并導致業(yè)主車(chē)輛、屋內財產(chǎn)遭受損失?？梢哉f(shuō)，這次暴雨是對物業(yè)管理房屋承接驗收、日常設施設備維修養護、安全隱患排查、防災物資準備、業(yè)主防災宣傳以及物業(yè)企業(yè)面對災害的應急機制的操作性和實(shí)效性與應對事后賠償處理的全面檢驗。
二、物業(yè)管理行業(yè)在抗災中的積極作為
在災害來(lái)臨之際，北京的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和行業(yè)協(xié)會(huì )用行動(dòng)展示了行業(yè)對業(yè)主的真情和對社會(huì )的責任。他們采取各種措施積極應對，化解一個(gè)又一個(gè)險情，為保障業(yè)主人身及財產(chǎn)安全做出了最大的努力。
北京萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司在第一時(shí)間啟動(dòng)應急預案，全面部署各個(gè)項目的防災抗災工作。組織員工到可能積水、漏水的地點(diǎn)進(jìn)行巡查；在低洼、塌陷區域事先準備好的隔離墩上用警戒帶進(jìn)行圍擋；用沙袋筑起防洪壁壘抵擋暴雨的侵襲；對漫進(jìn)樓道、車(chē)庫的雨水及時(shí)清掏，為搶險救災工作爭取了寶貴的時(shí)間，把災害造成的影響減小到了最低程度。通過(guò)日以繼夜的奮戰，使萬(wàn)科的在管小區經(jīng)受住了強暴雨的嚴峻考驗，受到業(yè)主的好評。
北京首欣物業(yè)管理有限責任公司接到暴雨預警，立即啟動(dòng)防汛搶險、防汛物資車(chē)輛輸送等應急預案。在短短30分鐘內300余名防汛人員全部集結待命，公司領(lǐng)導分別帶隊奔赴重點(diǎn)地區和重點(diǎn)部位進(jìn)行雨前檢查，各項目部集中對雨箅子等排水設施進(jìn)行清掏檢查，45分鐘內7000余個(gè)沙袋全部碼放到位，做好了防汛各項準備工作。在一天多的強暴雨中，首欣物業(yè)所管項目不同程度發(fā)生了多起擋墻倒塌，電線(xiàn)桿、電纜損壞，山體滑坡等，均得到了有效的臨時(shí)處理。雨過(guò)之后，已連續奮戰了30余個(gè)小時(shí)的36個(gè)項目部，又在第一時(shí)間組織力量對低洼處積水、殘泥、堆積物及生活垃圾進(jìn)行清理，以保證業(yè)主正常生活；對排水設施進(jìn)行維護，以保證排水通暢；安排各單位人員入戶(hù)走訪(fǎng)漏雨戶(hù)，及時(shí)開(kāi)展修漏工作，安撫居民情緒。
值得特別提到的是，當緊急災情出現時(shí)，北京物業(yè)管理協(xié)會(huì )通過(guò)自身影響力和號召力，在政府主管部門(mén)的支持和指導下，積極組織行業(yè)開(kāi)展跨區搶險援助。在這次強降雨中，因啞巴河決堤使北京房山區成為重災區，碧桂園、綠城、北潞園、加州水郡、瑞雪春堂等五家高層小區地下車(chē)庫遭雨水倒灌，積水最深達5米，造成配電室、二次供水、電梯等設施設備無(wú)法啟用，搶險工作陷入困境。北京物業(yè)管理協(xié)會(huì )及時(shí)向常務(wù)理事單位發(fā)起號召，呼吁有能力的企業(yè)在自愿前提下，成立應急搶險隊支援災區。當天下午5點(diǎn)和第二天，分兩批共有24家企業(yè)，179名作業(yè)人員，共調集水泵73臺，發(fā)電機2臺，出動(dòng)車(chē)輛38臺，在北京物業(yè)管理協(xié)會(huì )的帶領(lǐng)下，趕赴房山對口開(kāi)展緊急援助。由房山區物業(yè)管理主管部門(mén)統一協(xié)調，由入駐小區的項目經(jīng)理指揮，以援助企業(yè)為最小單位，由專(zhuān)人帶班，經(jīng)過(guò)連續72小時(shí)緊張有序的工作，在受災嚴重的物業(yè)管理項目搶險搶修中發(fā)揮了及其重要的作用，得到當地政府的表彰和群眾高度贊揚。
在組織搶險工作的同時(shí)，北京物業(yè)管理協(xié)會(huì )還及時(shí)組織行業(yè)專(zhuān)家對水災后設施設備的應急處置進(jìn)行討論，提出了《設備機房進(jìn)水后電氣設備的搶修方法》、《電梯底坑進(jìn)水處理辦法》等指導意見(jiàn)。災后，在北京市住房城鄉建設委物業(yè)處、物業(yè)指導中心、新聞中心的指導下，北京物業(yè)管理協(xié)會(huì )召開(kāi)了“水災后物業(yè)管理應急處置工作研討會(huì )”，邀請了北京保險行業(yè)協(xié)會(huì )、北京城建科技促進(jìn)會(huì )、北京房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及房山區受災物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各相關(guān)方代表參加，探討水災后物業(yè)管理有關(guān)問(wèn)題的處置工作，區分投保和未投保兩種情況，為企業(yè)提供了對業(yè)主車(chē)輛和個(gè)人財產(chǎn)損失賠償、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財產(chǎn)損失賠償、公共設施設備專(zhuān)項維修基金使用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理業(yè)主維權時(shí)應注意的問(wèn)題等多項法律援助和政策指導意見(jiàn)，凸現了行業(yè)協(xié)會(huì )對行業(yè)維權作用的發(fā)揮。
三、災害引發(fā)的行業(yè)反思
這次強降雨對北京地區在人財物上造成巨大損失主要有天災的原因、以及城市規劃和市政方面存在問(wèn)題，但也暴露出部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在災害意識，平時(shí)履責不力，應急預案執行不到位等薄弱環(huán)節。有的企業(yè)沒(méi)有建立災害應急預案和隱患排查制度，發(fā)生問(wèn)題時(shí)措手不及；有的企業(yè)沒(méi)有準備抽水和燃油水泵等基本防災設施，造成停水停電時(shí)救援工作無(wú)法展開(kāi)；也有一些實(shí)力不足的企業(yè)，平時(shí)工作尚可應付，但在大災面前，人、財、物均顯無(wú)力應對，引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn)和集體維權事件。
災害與突發(fā)事件的處置是物業(yè)管理的重要工作之一，總結這次防災搶險中的經(jīng)驗和教訓，我們應加強以下幾方面的工作。
一、制定可行的應急預案和定期演練制度。首先，物業(yè)企業(yè)應提高對災害與突發(fā)事件處置工作的重視，建立切實(shí)可行的災害與突發(fā)事件應急預案。根據災害預警的嚴重程度和時(shí)間，制定不同的響應級別和不同災害時(shí)段的應急處理措施；其次，要通過(guò)每年定期開(kāi)展調動(dòng)業(yè)主參與的應急預案全員演練，切實(shí)提高應對災害與突發(fā)事件的能力。
二、切實(shí)做好新建物業(yè)承接檢查和驗收工作。這次物業(yè)管理區域內發(fā)生的受災問(wèn)題，有很多是開(kāi)發(fā)商建造時(shí)遺留下來(lái)，而物業(yè)企業(yè)在接管前后沒(méi)有嚴格把關(guān)、及時(shí)發(fā)現與解決造成的。要從源頭抓起，必須嚴格執行《物業(yè)承接查驗辦法》，重點(diǎn)改進(jìn)物業(yè)共用部位、共用設施設備的現場(chǎng)檢查和驗收工作，對不符合約定或存在隱患的，書(shū)面通知建設單位進(jìn)行整改，并待建設單位解決后組織復驗，以解除日后管理中的后顧之憂(yōu)。
三、加強日常管理和隱患排查工作。要加強對管理區域內排水管道、溝渠、窨井的檢查和疏通，對可能存在安全隱患的位置進(jìn)行加固和拆除，建立對設備定期檢修保養和地下車(chē)庫雨水倒灌的防范措施，做好防災應急物資的貯備，對物業(yè)管理區域內的業(yè)主財產(chǎn)和車(chē)輛停放管理等事項辦理相關(guān)財產(chǎn)保險。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，尤其要注意對不可抗力條款的細化，以及免責條款的簽訂，并根據物業(yè)合同簽訂的內容，盡到相應的責任和義務(wù)。
四、做好災害來(lái)臨前對業(yè)主的預先通告和爭取業(yè)主對抗災工作的配合。在企業(yè)接到災害警報后，應通過(guò)張貼公告、發(fā)送短信等方式在第一時(shí)間通知業(yè)主，提醒業(yè)主關(guān)閉門(mén)窗、收好陽(yáng)臺和天臺可能墜落的物品。一旦災害超出防范能力的，應及時(shí)組織業(yè)主轉移車(chē)輛，撤離人員，并切斷地下室的電源等，盡量防止人身傷亡事件和財產(chǎn)重大損失的發(fā)生。
五、充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )的作用。在這次抗災救險中，北京等地的物業(yè)管理協(xié)會(huì )在貫徹政府總體部署，做好企業(yè)搶險工作和跨區救援，以及災后有關(guān)問(wèn)題的處置等方面發(fā)揮了重要作用，值得各地協(xié)會(huì )認真學(xué)習和借鑒。