談合肥多管齊下推進(jìn)行業(yè)規范發(fā)展
——學(xué)習合肥市人民政府159號令《合肥市物業(yè)管理若干規定》
近段時(shí)間以來(lái)，四川、河北、新疆、鄭州、成都、合肥、南京等地紛紛通過(guò)制發(fā)地方性法規和下發(fā)政府有關(guān)文件，從規范物業(yè)管理各方主體行為入手，對破解制約行業(yè)健康發(fā)展的問(wèn)題提出了一系列針對性、操作性很強的意見(jiàn)，凸顯了各級政府和主管部門(mén)對發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)的給力，使業(yè)內深受鼓舞。這期雜志對此作了專(zhuān)題報道，旨在進(jìn)一步推動(dòng)各地的經(jīng)驗交流和相互借鑒。
在6月召開(kāi)的長(cháng)江論壇上，我在發(fā)言中向到會(huì )代表介紹了合肥市人民政府今年2月1日以第159號令制發(fā)的《合肥市物業(yè)管理若干規定》，以及同時(shí)配套出臺的《合肥市業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》等一系列規章制度和示范文本的一些亮點(diǎn)，引起參會(huì )代表的極大興趣。會(huì )后很多代表對此進(jìn)行熱議，希望這些規范性意見(jiàn)能被更多的城市采納，由此推動(dòng)行業(yè)生存環(huán)境的改善。
近年來(lái)，我們在呼吁行業(yè)自救的同時(shí)，從未放棄推動(dòng)政策層面的突破。從近期各地的發(fā)文中，我們欣喜地看到這方面的進(jìn)步。借著(zhù)這期卷首語(yǔ)，我嘗試從以下三個(gè)方面對合肥發(fā)文做一些歸納和解讀，希望能引起更多地方政府和主管部門(mén)的關(guān)注。
一是合肥文件從厘清各主管部門(mén)職責入手，切實(shí)加強地方政府對行業(yè)的協(xié)調監管與糾紛調解。
對組織業(yè)主大會(huì )的成立和業(yè)委會(huì )換屆工作，合肥文件提出“街道辦事處、鄉鎮人民政府在縣（市）、區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導下，負責組織協(xié)調本區域內業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆工作”；“符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議條件的，縣（市）、區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到籌備業(yè)主大會(huì )書(shū)面申請后四十五日內，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組”；“首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組組長(cháng)由街道辦事處、鄉鎮人民政府指定人員擔任；籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業(yè)主推薦”；“籌備組應當自成立之日起十五日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區域內公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協(xié)調解決”；“業(yè)主大會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)，并應當邀請街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會(huì )、村民委員會(huì )參加”。
對于物業(yè)管理中重大糾紛的調解和處理，文件明確要求“涉及重大糾紛的，由市、縣（市）、區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責調解”；“街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立完善定期處理物業(yè)管理問(wèn)題工作機制”；“涉及十名以上業(yè)主聯(lián)名要求協(xié)調解決物業(yè)管理有關(guān)問(wèn)題的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時(shí)處理”；“市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當加強與人民法院的溝通聯(lián)系，協(xié)助完善物業(yè)管理糾紛審理工作機制”。
對于物業(yè)管理有關(guān)事項的協(xié)調和解決，文件規定“居民委員會(huì )、村民委員會(huì )應當協(xié)助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作”；“縣（市）、區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當會(huì )同街道辦事處、鄉鎮人民政府召開(kāi)有關(guān)單位及業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主代表參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議，協(xié)調解決下列事項：（一）業(yè)主委員會(huì )未依法履行職責；（二）業(yè)主委員會(huì )未依法換屆；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法退出和辦理交接手續；（四）物業(yè)管理與服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的重大矛盾糾紛；（五）其他需要協(xié)調解決的事項。
二是合肥文件從強化業(yè)主委員會(huì )履職和行為規范入手，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )在促進(jìn)和諧物業(yè)管理中的作用。
對于業(yè)委會(huì )的履職問(wèn)題，文件規定，“除法律、法規規定的職責外，業(yè)主委員會(huì )還應當履行下列職責：（一）組織和監督專(zhuān)項維修資金的籌集和使用；（二）監督管理業(yè)主共有收益；（三）調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；（四）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；（五）業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
對于業(yè)委會(huì )組成人員不得有的行為，文件從“不得接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人提供的利益或者財物”；“不得承攬本物業(yè)管理區域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)”；“不得接受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益”等方面一一作出羅列，以保證業(yè)委會(huì )組成人員行為的公正性。
對于原業(yè)主委員會(huì )委員無(wú)正當理由怠于組織或者阻撓換屆選舉的，文件規定“不再列入新一屆業(yè)主委員會(huì )委員候選人名單”。
對于業(yè)主委員會(huì )組成人員任期屆滿(mǎn)后拒不移交檔案資料、印章或者其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，文件明確指出“業(yè)主委員會(huì )其他組成人員、新一屆業(yè)主委員會(huì )可以請求公安機關(guān)協(xié)助移交”。
三是合肥文件從規范企業(yè)和業(yè)主行為入手，對影響和制約物業(yè)管理的重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題逐一提出具體指導意見(jiàn)，以推進(jìn)物業(yè)管理各項工作的正常開(kāi)展。
對于困擾物業(yè)管理的服務(wù)費收繳難問(wèn)題，文件一方面規定”建設單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，不得承諾減免物業(yè)服務(wù)費用“；同時(shí)要求“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當明碼標價(jià)，將服務(wù)內容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置公示”；還要求”業(yè)主應當按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用。未按時(shí)足額交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區域內將未交費業(yè)主名單及欠費情況予以公示催交”；以及“業(yè)主轉讓物業(yè)時(shí)，應當按規定結清物業(yè)服務(wù)費用，權屬登記部門(mén)應當查驗業(yè)主物業(yè)服務(wù)費用交納情況”，以體現在產(chǎn)權轉讓環(huán)節對物業(yè)服務(wù)費繳納的把關(guān)。
對于業(yè)主或者物業(yè)使用人損害公共利益和他人合法權益的問(wèn)題，文件規定“物業(yè)管理區域內發(fā)生損害公共利益或者他人合法權益的行為時(shí)，其他業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權勸阻、制止和投訴；制止無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)報告有關(guān)行政主管部門(mén)，有關(guān)行政主管部門(mén)應當依法予以制止或者處理”。
對于裝飾裝修的管理，文件規定“業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開(kāi)工前，應當持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當告知業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運和處置措施及方法、住宅外立面設施及防盜設施的安全安裝規定等注意事項”；“業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記或者擅自拆改房屋承重結構、改變住宅使用性質(zhì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)予以制止，向有關(guān)行政主管部門(mén)報告，并有權按照管理規約或者臨時(shí)管理規約的規定，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區域”。
對于機動(dòng)車(chē)庫、車(chē)位的管理，文件規定“物業(yè)管理區域內的機動(dòng)車(chē)庫、車(chē)位應當優(yōu)先滿(mǎn)足本區域業(yè)主、物業(yè)使用人的停車(chē)需要，不得出售給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人；業(yè)主或者物業(yè)使用人要求承租的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。在滿(mǎn)足本區域業(yè)主需要后，機動(dòng)車(chē)庫、車(chē)位可以出租給本區域業(yè)主以外的單位或者個(gè)人；租賃方案應當在物業(yè)管理區域內公示不少于七日，租期不得超過(guò)三個(gè)月”。
對于利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，文件規定“應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書(shū)面同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益百分之三十用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，百分之七十納入專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用”。
相信以上政策的明確，會(huì )對合肥物業(yè)管理的規范發(fā)展產(chǎn)生重要的推動(dòng)作用。