開(kāi)源節流 降本增效
——談國華物業(yè)的自救之道
隨著(zhù)國家社保繳費基數及最低工資標準的不斷上調以及通貨膨脹率的居高不下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的用工成本和各種物料成本不斷上漲。面對此種情況，山東國華物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國華物業(yè)”）沒(méi)有等靠要，而是結合自身實(shí)際，自力更生，不斷尋求自救之道。通過(guò)幾年的努力，公司利用自身有利條件，抓住市場(chǎng)機會(huì )，開(kāi)源節流，降本增效，逐步探索出了一條較有特色的發(fā)展之路，實(shí)現了轉型升級，同時(shí)也確保了公司的正常運行和快速發(fā)展。
實(shí)行區域化管理，提高資源利用率
國華物業(yè)是二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)，項目覆蓋山東省內的多個(gè)地市。公司結合自身工作實(shí)際，在泰安、濟南、濰坊、青島等區域開(kāi)展了區域化管理，成效顯著(zhù)。泰安分公司現已有國華經(jīng)典、國華時(shí)代、消防局支隊等四個(gè)項目，總建筑面積25萬(wàn)余平方米，通過(guò)施行區域化管理模式，一套領(lǐng)導班子管理四個(gè)項目，節約了人員編制，同時(shí)也有效提高了人員勞動(dòng)效率，降低了公司用工成本。
國華物業(yè)現負責17個(gè)風(fēng)電項目工業(yè)廠(chǎng)區的后勤服務(wù)保障工作。公司結合風(fēng)電項目分布范圍，實(shí)行了以點(diǎn)帶面的區域化管理模式，分別成立了榮成、東營(yíng)濱州、濰青以及煙臺等四個(gè)風(fēng)電后勤服務(wù)項目，施行一套班子管理、重點(diǎn)傾向一線(xiàn)員工的服務(wù)理念，改變了直線(xiàn)管理模式，實(shí)行了扁平化管理，提高了管理水平，減少了管理人員，控制了管理服務(wù)成本。公司也對財務(wù)部門(mén)進(jìn)行了區域集中化管理，對公司財務(wù)人員實(shí)行了集中化辦公，梳理了財務(wù)工作流程，實(shí)現了財務(wù)集約化管理，加強了財務(wù)成本控制，提高了人員勞動(dòng)效率。
與此同時(shí)，國華物業(yè)還努力實(shí)現公司專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才、設施設備等資源的全體統一調配，成立了物資采購配送中心，對濟南、泰安、青島區域的項目公司實(shí)行物料統一集中采購、定點(diǎn)配送，充分發(fā)揮計劃總調度的優(yōu)勢，降低了物業(yè)管理所需各種物資的采購數量，提高了物資使用效率，實(shí)現了集群效應，僅2011年公司通過(guò)這一舉措就節約資金20余萬(wàn)元。
此外，公司還成立了弱電維修中心，除做好日常弱電正常運行工作以外，還負責各項目公司的弱電設施故障的維修工作，大大提高了物業(yè)弱電設施設備的自主維修水平，降低了設施設備的維修支出。弱電維修中心成立以來(lái)，公司自主維修弱電設施設備110余項，節約資金50余萬(wàn)元。同時(shí)弱電維修中心還承擔了弱電維修人員的培養、輸送任務(wù)，培養了公司專(zhuān)業(yè)技術(shù)第二梯隊，實(shí)現了公司專(zhuān)業(yè)技術(shù)資源的合理化配置。
國華物業(yè)區域化管理模式的實(shí)行，降低了人員編制數量，提高了管理效率，降低了企業(yè)的管理服務(wù)成本，加強了公司專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才的集中管理，有效地提高了公司的資源利用效率和管理水平。
精細化管控，實(shí)現節能降耗
為了應對服務(wù)成本的不斷上漲，國華物業(yè)要求每一個(gè)員工從自身做起，在節能降耗、修舊利廢、技術(shù)革新、資源配置、節約回收等方面下功夫，深入挖掘節能降耗的突破口，降低企業(yè)的運營(yíng)成本。
精細化運行，實(shí)現節能降耗。
近年來(lái)，能耗費用不斷上漲，成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本支出中增長(cháng)較快的項目之一。為了降低運營(yíng)成本，國華物業(yè)在節能降耗工作中也做了很多工作，公司所管的濟南國電大廈項目就是通過(guò)精細化管理實(shí)現了較大幅度的節能。
中央空調是濟南國電大廈運行過(guò)程中能耗最大的一個(gè)系統，合理控制中央空調系統各配套設施設備運行時(shí)間是大廈節能降耗的關(guān)鍵。國華物業(yè)根據天氣特點(diǎn)，分別制定了夏季、冬季兩套方案，切實(shí)滿(mǎn)足節能要求。在室外氣溫最高溫度不高于32℃時(shí)，開(kāi)啟變頻制冷機，冷卻塔、冷凍水循環(huán)泵開(kāi)啟一臺，每小時(shí)可節約用電300KWH，當室外氣溫最高溫度高于32℃時(shí)，分時(shí)段開(kāi)啟不同數量的變頻制冷機、冷卻塔及冷凍水循環(huán)泵，這樣既滿(mǎn)足制冷需求，又可完成節電目標，按照此種運行情況，僅濟南國電大廈項目，一個(gè)制冷季可節約用電近25萬(wàn)KWH。冬季，根據大廈情況合理控制系統流量，將原設計供暖系統循環(huán)泵由設計的兩用一備，力爭改成一用兩備，由24小時(shí)運行，改為12小時(shí)不間斷運行，每個(gè)采暖季可節約用電近6萬(wàn)KWH。
自主發(fā)明搞創(chuàng )新，提高效率降成本。
國華物業(yè)充分利用公司維修骨干的技術(shù)優(yōu)勢，開(kāi)動(dòng)腦筋，集思廣益，開(kāi)展多種小改革、小發(fā)明活動(dòng)。濟南東方美郡項目維修工齊洪德師傅精心鉆研，針對小區路燈照明問(wèn)題，利用光敏元件制作出三套光控照明電路來(lái)調節小區公共區域路燈，改變了原始傳統的人力控制的方式。既節約了人力、物力，又提高了開(kāi)關(guān)時(shí)間的準確性，降低了能耗和日常維護成本。濟南國華經(jīng)典項目通過(guò)更換電子元件，更換電池、自制燈罩，更換電機、加熱管，更換延時(shí)閥配件等辦法修復了大量的電子整流器、衛生間排風(fēng)扇、延時(shí)閥等。青島國華大廈項目通過(guò)對8部客梯轎廂頂板及照明系統進(jìn)行改造，解決了電梯按鍵不清的問(wèn)題，也為公司節省了7萬(wàn)多元的更換電梯按鍵費用。
合理調配資源，降低企業(yè)成本。
國華物業(yè)運用科學(xué)合理的資源配置模式，優(yōu)化資源分配和利用的方式，將有限的資源發(fā)揮出最大的利用價(jià)值。在做好變配電系統維護保養的同時(shí)，公司隨時(shí)調整系統電容補償，使變配電系統更趨合理化。公司還在內部積極開(kāi)展節水工程，對廚房、洗衣房、員工宿舍等用水大戶(hù)重點(diǎn)檢查，消除長(cháng)流水現象，降低企業(yè)的水電費支出。為了能夠及時(shí)發(fā)現供暖系統的失壓跑水現象，盡可能地減少由跑水造成的業(yè)主及公司的損失，公司還改造了系統中的壓力表，采用電接式壓力表介入報警，在系統泄壓時(shí)報警提示。這不僅降低了值班人員的工作強度，而且也提高了報警的可靠性。同時(shí)，公司還對大廳照明系統增裝時(shí)鐘控制器，并根據季節及時(shí)調整開(kāi)關(guān)時(shí)間，節省了大量的人力物力，減少了企業(yè)的人力成本支出。
延伸服務(wù)內容，提高效益
國華物業(yè)在做好常規物業(yè)服務(wù)的基礎上，不斷轉變思路，創(chuàng )新服務(wù)理念，深入踐行多元化發(fā)展理念，積極拓寬物業(yè)服務(wù)范圍，努力實(shí)現企業(yè)增效。
增進(jìn)與開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)系，把握時(shí)機，增加創(chuàng )收渠道。
國華物業(yè)利用濟南國華東方美郡項目的地理位置（公司的辦公地址與開(kāi)發(fā)公司相鄰，均在此項目）和與開(kāi)發(fā)公司之間建立起的良好關(guān)系，積極宣傳企業(yè)優(yōu)勢，在日常工作中留意收集公司創(chuàng )收信息。如公司了解到濟南21地塊工地四周需做鋼結構圍檔后，就積極與開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行溝通，適時(shí)推銷(xiāo)自己，承擔了21地塊工地2500余平方圍檔的制作及安裝工程，僅此一項目就為公司增加經(jīng)營(yíng)外利潤15萬(wàn)元。
針對開(kāi)發(fā)公司業(yè)務(wù)較多、項目房產(chǎn)證辦理進(jìn)程滯后的情況，國華物業(yè)主動(dòng)承擔了所服務(wù)項目房產(chǎn)證手續的辦理。針對項目開(kāi)發(fā)公司留置資產(chǎn)，國華物業(yè)主動(dòng)接受委托，負責留置資產(chǎn)的銷(xiāo)售、租賃業(yè)務(wù)辦理，截止2011年底，共代開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售留置房屋1525.13m2，車(chē)庫32個(gè)，倉庫10間，實(shí)現銷(xiāo)售收入1362萬(wàn)元，公司共實(shí)現委托銷(xiāo)售代理服務(wù)費用70余萬(wàn)元。
通過(guò)增進(jìn)與開(kāi)發(fā)公司之間的關(guān)系，國華物業(yè)拓寬了公司的經(jīng)營(yíng)范圍，目前，國華物業(yè)在開(kāi)發(fā)公司的委托下，又順利接管了榮成、東營(yíng)河口、利津、沾化、廣饒、諸城、膠南等風(fēng)電場(chǎng)項目的后勤綜合服務(wù)，主要提供司機保障、會(huì )議服務(wù)、餐廳管理、別墅客房服務(wù)等，進(jìn)一步拓寬了物業(yè)服務(wù)范圍，增加了企業(yè)的經(jīng)濟收入。
深入開(kāi)展“個(gè)性化”服務(wù)，滿(mǎn)足業(yè)主多樣化需求。
隨著(zhù)業(yè)主需求的日益增多，國華物業(yè)在開(kāi)展特色“四項服務(wù)”的基礎上，針對業(yè)主的“個(gè)性化”需求，不斷拓寬服務(wù)范圍。長(cháng)期以來(lái)，公司堅持為業(yè)主提供“個(gè)性化”服務(wù)，如代訂報紙、雜志，代收代發(fā)快遞、郵包，代訂牛奶、桶裝飲用水，代叫出租車(chē)，代訂火車(chē)票、飛機票，代訂鮮花，代發(fā)傳真、打印文件等。此外，國華物業(yè)還充分挖掘保潔專(zhuān)業(yè)潛力，成立了家政服務(wù)小組，為業(yè)主提供家政服務(wù)。2011年，僅濟南東方美郡項目，家政服務(wù)業(yè)務(wù)就為公司創(chuàng )收7萬(wàn)余元。
面對當前房?jì)r(jià)居高不下、租房需求日益增多的形勢，國華物業(yè)利用濟南、泰安、青島等地服務(wù)項目的優(yōu)勢，加強對工作人員房屋中介知識的培訓，積極開(kāi)展房屋中介業(yè)務(wù)，增加收入5萬(wàn)余元。針對高檔辦公樓業(yè)主的特點(diǎn)，國華物業(yè)積極開(kāi)動(dòng)腦筋，深入挖掘業(yè)主的各種需求，抓住時(shí)機適時(shí)推出領(lǐng)導辦公室保潔、綠植、衛生間耗材配備、魚(yú)缸維護、高端會(huì )議服務(wù)和禮儀服務(wù)等特約收費項目。僅2011年，國華物業(yè)特約服務(wù)收入累計就達到500余萬(wàn)元。特約服務(wù)的開(kāi)展，既鍛煉了公司的員工隊伍，同時(shí)又在不增加人員的情況下，提高了公司物業(yè)費之外的經(jīng)營(yíng)收入，可以說(shuō)取得了雙贏(yíng)的效果。
世界上唯一不變的真理就是一切都在變。物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過(guò)三十年的發(fā)展，原始的、傳統的服務(wù)經(jīng)營(yíng)模式（依靠物業(yè)費收入提供四項基本服務(wù)）已經(jīng)無(wú)法維持公司的正常運營(yíng)和發(fā)展。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式必須隨著(zhù)行業(yè)的發(fā)展與時(shí)俱進(jìn)，不斷創(chuàng )新，否則就可能面臨被淘汰的命運。國華物業(yè)充分利用自身資源和優(yōu)勢條件，開(kāi)源節流，降本增效，通過(guò)延伸物業(yè)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng )新服務(wù)內容，拓展業(yè)務(wù)范圍，挖掘邊際效益，逐步探索出了一個(gè)新的企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式。這種模式可以為業(yè)主提供更為全面細致的服務(wù)，同時(shí)也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展出更為廣闊的市場(chǎng)和發(fā)展空間。◇
作者系山東國華物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理