再談成本上漲和行業(yè)應對
——打好開(kāi)源節流的組合拳
上期雜志我向大家推薦了一些企業(yè)對服務(wù)費成功調價(jià)的做法和經(jīng)驗，在業(yè)內引起較大反響。之后，我要求雜志社就成本上漲和行業(yè)應對繼續約稿，在推薦成功調價(jià)案例的同時(shí)，將重點(diǎn)轉到開(kāi)源和節流上，并在專(zhuān)題聚焦欄目進(jìn)一步展開(kāi)討論。
看了這期稿子，很感欣慰。在成功調價(jià)的案例中，成都金房物業(yè)服務(wù)有限公司董事長(cháng)聞濤《立足服務(wù)走出調價(jià)難困境》一文談到的六條心得和體會(huì )很值得一讀。文章介紹了該企業(yè)自2008年起，對在管105個(gè)住宅項目中的79個(gè)先后順利上調了服務(wù)費，調價(jià)率達75%，其中有6個(gè)項目在三年內兩次上調服務(wù)費，由此成功化解了成本費上漲給企業(yè)帶來(lái)的危機，實(shí)現了企業(yè)的可持續發(fā)展。此外，我們還看到在深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì )的介入指導下，世外桃源物業(yè)管理(深圳)有限公司對總建筑面積180萬(wàn)平方米、居住人口達5萬(wàn)、物業(yè)費標準從0.8元至2.8元不等的桃源居社區成功實(shí)現了物業(yè)費的上調，并由此帶動(dòng)了中海怡翠山莊等一大批虧損項目物業(yè)服務(wù)收費標準的合理上調。北京怡海達豐物業(yè)管理有限公司針對因成本一再上漲出現經(jīng)營(yíng)虧損，危及企業(yè)良好服務(wù)品質(zhì)的問(wèn)題，對有1190戶(hù)居民居住、16.8萬(wàn)平方米的在管怡錦園小區，擬定了“將服務(wù)費標準從1.65元/月.平方米調整到1.98元/月.平方米”和“現有服務(wù)費標準不變，調整縮減服務(wù)項目”的兩個(gè)方案供業(yè)主選擇。通過(guò)艱苦細致的工作，有三分之二的業(yè)主鑒于對怡海物業(yè)多年來(lái)服務(wù)的認可，選擇了調價(jià)方案，使調價(jià)工作順利進(jìn)行。在綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司總經(jīng)理楊掌法“唯有心人事竟成”一文中，我們看到綠城物業(yè)2011年對在管41個(gè)項目成功調整了服務(wù)費，年度服務(wù)費收入增加近1000萬(wàn)元。加之各項延伸服務(wù)收入已占集團公司年營(yíng)業(yè)總收入的30%以上，企業(yè)在應對成本不斷上漲的同時(shí)，贏(yíng)得了可觀(guān)的經(jīng)營(yíng)效益。
除了以上這些成功調價(jià)的案例之外，這期雜志的很多文章從開(kāi)源和節流兩個(gè)角度交流了應對成本上漲的經(jīng)驗，從更開(kāi)闊的角度給行業(yè)上下以更多的啟示，值得很好地學(xué)習和借鑒。
重慶新龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理周洪斌在《打造低成本運營(yíng)能力 應對剛性成本上升挑戰》一文中指出：放眼當下，既能從容面對挑戰，又能過(guò)得滋潤的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，無(wú)非有這樣一些共性，那就是必須具備組織管理能力、低成本運營(yíng)能力、資產(chǎn)管理能力和服務(wù)創(chuàng )新能力。他認為：企業(yè)起碼要具備一定規模、高滿(mǎn)意度和品牌影響力，才能在開(kāi)源上有所作為；要具備完善的管理機制和較高的組織效率及組織管理能力，才能在節流上有所作為。就重慶新龍湖的運作體會(huì )，他歸納了優(yōu)化組織結構，提升組織效率；加強全面預算管理，建立全員成本意識；轉變物業(yè)服務(wù)企業(yè)角色，加強服務(wù)集成；重視科技力量，運用先進(jìn)技術(shù)提升勞動(dòng)生產(chǎn)率；大膽推行老項目工程改造和節能降耗措施，打造新項目前期介入能力；建立集中采購制度和物資稽核制度，降低物耗成本的六大策略。并提出：打造低成本運營(yíng)能力不僅是企業(yè)應對剛性成本上升的短期策略，也是未來(lái)企業(yè)必備的核心競爭力之一，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的立命之本。
上海上房物業(yè)管理有限公司周超、陳維佳在《堅定信心 開(kāi)源節流 應對成本上漲》一文中，從加大市場(chǎng)拓展力度，通過(guò)擴大管理規模、提升營(yíng)業(yè)收入、承接利潤率較高的優(yōu)質(zhì)物業(yè)項目以保持企業(yè)的總體贏(yíng)利能力穩定；充分利用合同續約機會(huì )，精心安排，力爭由點(diǎn)到面推動(dòng)公司住宅項目大規模調整物業(yè)費收費標準；通過(guò)調整作業(yè)流程、改進(jìn)作業(yè)方法與產(chǎn)品升級、使用先進(jìn)設備、加快推進(jìn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)分包以降低物業(yè)服務(wù)工作中所需員工數量，有效控制服務(wù)成本增長(cháng)等三個(gè)方面傳授了上房物業(yè)應對成本上漲的經(jīng)驗。
重慶曉月物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理趙峻嶺在《打好組合拳，應對行業(yè)冬天》一文中，介紹了“一個(gè)中心、兩個(gè)基本點(diǎn)”的基本戰略，即緊緊圍繞企業(yè)文化和發(fā)展戰略計劃確定的保證企業(yè)能夠活下來(lái)并健康走下去的中心，以及增收與節支并重的“兩個(gè)基本點(diǎn)”。該企業(yè)通過(guò)適當提高物業(yè)費價(jià)格，開(kāi)展特約服務(wù)與推行服務(wù)集成以實(shí)現增收；合理設置崗位、減員增效，降低能耗、日常開(kāi)支以及采購成本與庫存，運用科技手段降低運行成本等，值得更多的企業(yè)借鑒。
上海商務(wù)中心物業(yè)管理公司總經(jīng)理張國建在《物業(yè)服務(wù)成本上漲的應對舉措探析》一文中，從用工成本、能源費用、設備設施維修保養成本和專(zhuān)項服務(wù)外包費用、安全技術(shù)標準的強制實(shí)施等四方面分析了物業(yè)服務(wù)成本上漲的原因。從節能減耗，向管理要效益；引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，降低對人力的依賴(lài)；整合人力資源,合理配置人力；整合現有資源，挖掘員工潛能；開(kāi)展增值服務(wù)，開(kāi)辟創(chuàng )收新路五方面提出了應對舉措。
中航物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理朱俊春在《轉變發(fā)展模式 努力提高發(fā)展質(zhì)量》一文中，重點(diǎn)介紹了中航物業(yè)樓宇設備公司推出EMC服務(wù)（合同能源管理）、BOT服務(wù)（建設－經(jīng)營(yíng)－轉讓模式）、EPC模式（設計-采購-建設模式）參與在管項目節能改造，以及對在管樓宇提供包括供暖節能、空調節能、照明節能、電梯改造安裝、節水應用、太陽(yáng)能應用、諧波治理等節能服務(wù)項目所取得的良好效果和經(jīng)濟效益。并從對企業(yè)內部管理以及各種現場(chǎng)服務(wù)流程進(jìn)行標準化改進(jìn)以提高運營(yíng)效率，通過(guò)技術(shù)手段提升現場(chǎng)人員管理效率，通過(guò)多種手段達到增收節支目的三方面提供了中航物業(yè)獲取良好經(jīng)營(yíng)績(jì)效和可持續發(fā)展強大驅動(dòng)力的寶貴經(jīng)驗。
西安電子科技大學(xué)后勤服務(wù)集團總經(jīng)理助理兼物業(yè)管理公司經(jīng)理劉衛東在《強化節能減排 降低服務(wù)成本》一文中，將企業(yè)在高校物業(yè)管理的供暖、供水、電梯、照明、綠化等方面入手，采取節水節電措施，大力壓縮公共能耗支出，降低運營(yíng)成本的有益探索和經(jīng)驗提供與同行分享。
廣州珠江物業(yè)酒店管理有限公司董事長(cháng)羅小鋼在《關(guān)于服務(wù)成本上漲的思考及對策》一文中，對2007年新的《勞動(dòng)合同法》實(shí)施造成企業(yè)成本急速上漲，以及2008年金融危機給行業(yè)生存帶來(lái)嚴峻考驗的兩次困境中，行業(yè)在頑強的應對中不斷發(fā)展壯大進(jìn)行了回顧。從抑制行業(yè)不良競爭，倒逼行業(yè)轉型升級，加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰三方面對成本上漲可能給行業(yè)帶來(lái)的發(fā)展機遇作出分析。并從四個(gè)方面指出服務(wù)成本上漲是不可逆轉的趨勢，從合法上調管理費、調整收費模式、恢復服務(wù)本質(zhì)、更新用人政策、積極開(kāi)拓經(jīng)營(yíng)等方面提出了應對成本上漲的策略。
為了解和掌握成本上漲與行業(yè)應對狀況，雜志社還對業(yè)內50余家物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織了小型調查，取得了一些寶貴的數據，并對有關(guān)企業(yè)的應對思路進(jìn)行了深度分析，很有說(shuō)服力。在調查表設置的“2011年，面臨行業(yè)服務(wù)成本大幅度上漲，貴公司采取的應對措施”多選問(wèn)答中，有36%的企業(yè)選擇了“上調物業(yè)費”， 21%選擇了“減員增效，壓縮企業(yè)人工成本”，100%選擇了“拓寬經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，增加企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)收入”；46%選擇了“節能降耗，降低企業(yè)能耗成本”。由此可見(jiàn)，盡管不同的企業(yè)作出不一樣的選擇，但大家對于應用開(kāi)源節流組合拳，多渠道應對成本上漲的意見(jiàn)是一致的。正如羅小鋼在文章中提到的，成本的上漲確實(shí)給行業(yè)帶來(lái)了迫在眉睫的壓力，當務(wù)之急是憑借行業(yè)30年發(fā)展中練就的堅毅與智慧，八仙過(guò)海，各顯本領(lǐng)，應對洶涌的“漲”潮，舒緩沉重的“漲”壓，堅定發(fā)展的信心，以積極的心態(tài)戰勝困難，共渡難關(guān)，去開(kāi)創(chuàng )和迎接行業(yè)發(fā)展的新時(shí)代。