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業(yè)主資源的經(jīng)營(yíng)
文 / 王荷
業(yè)主擁有極其豐富的資源，如物業(yè)、社會(huì )關(guān)系、知識、各種層次各種內容的需求，等等。這些資源都可以通過(guò)有效的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)收益。物業(yè)管理要想成為產(chǎn)生“超級富豪”的行業(yè)，必須也必然要走業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)這條光明大道。
業(yè)主資源的分類(lèi)業(yè)主資源可分為需求資源、固定財產(chǎn)與流動(dòng)財產(chǎn)資源(僅用其字面意義)、貨幣資源、無(wú)形資產(chǎn)資源(可分為知識資源與社會(huì )關(guān)系資源)等。其中，業(yè)主在日常生活、健康、娛樂(lè )、教育等方面的需求，構成了社會(huì )消費的基礎，業(yè)主需求資源是最為廣泛也最為物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)實(shí)用的資源，是業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)中可獲取最大收益的部分。
業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)的方式
滿(mǎn)足個(gè)別業(yè)主的需求可以由少數人甚至個(gè)體完成，若要滿(mǎn)足業(yè)主群體的需求，則必須有一個(gè)嚴密科學(xué)的組織。這個(gè)組織既可由物業(yè)管理提供，也可由其他社會(huì )商業(yè)機構提供。以下3種是物管行業(yè)熟知的業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)方式。
1.特約服務(wù)。在物業(yè)服務(wù)合同的范圍之外，受業(yè)主委托，物業(yè)管理為業(yè)主個(gè)體提供服務(wù)，并收取約定費用。這種服務(wù)也被稱(chēng)為“綜合經(jīng)營(yíng)”、“增值服務(wù)”、“專(zhuān)項服務(wù)”、“特色服務(wù)”等。
2.社區商業(yè)。各類(lèi)經(jīng)濟組織看到了業(yè)主群體巨大的消費潛力，開(kāi)始在社區內進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)，其經(jīng)營(yíng)不僅面向業(yè)主、物業(yè)使用人群體，并向周邊非業(yè)主群體輻射。
3.服務(wù)集成商。物業(yè)管理在滿(mǎn)足業(yè)主需求資源的過(guò)程中，不涉及具體的產(chǎn)品或者商業(yè)，而是搭建專(zhuān)業(yè)的信息服務(wù)平臺，讓業(yè)主的需求與社會(huì )服務(wù)資源的提供在這個(gè)平臺上實(shí)現對接。物業(yè)管理做社會(huì )服務(wù)資源的搜集者、統籌者和組織者。物業(yè)管理的電子商務(wù)可以理解為服務(wù)集成商的一種外在表現形式。目前，服務(wù)集成商僅限于概念范圍。
業(yè)主需求資源經(jīng)營(yíng)之一：社區商業(yè)經(jīng)營(yíng)
社區承擔著(zhù)最基層的全部社會(huì )功能，業(yè)主/物業(yè)使用人對商業(yè)、經(jīng)營(yíng)、娛樂(lè )等方面的社區需求愈來(lái)愈多。社區商業(yè)既是經(jīng)濟發(fā)展和城市建設到一定階段的必然產(chǎn)物，同時(shí)也促進(jìn)了經(jīng)濟發(fā)展和城市繁榮。
社區商業(yè)經(jīng)營(yíng)項目十分豐富，它幾乎包含了商業(yè)領(lǐng)域內的所有內容。如衣物、裝扮、居住、文化、教育、看護、醫療衛生、購物、娛樂(lè )、體育、lT服務(wù)、理財服務(wù)、經(jīng)紀中介、禮儀、安全、情感類(lèi)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)等。其中每一項都可細分出數十、上百種業(yè)務(wù)。
社區商業(yè)擁有穩定的客源，管理費用不高，能夠靈活轉變經(jīng)營(yíng)內容，故經(jīng)營(yíng)成本及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險隨之降低。物業(yè)管理進(jìn)行社區商業(yè)經(jīng)營(yíng)享有得天獨厚的條件:一是非常熟悉社區內的情況，二是物業(yè)管理?yè)碛胸S富的人力資源。社區商業(yè)經(jīng)營(yíng)在物業(yè)管理區域內相當普遍，其運作也基本成熟，但物業(yè)管理行業(yè)的介入很淺，有待于進(jìn)一步提高。
物業(yè)管理進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)必須正確處理兩者之間的關(guān)系。物業(yè)管理是主業(yè)、是生存的根本；不能因經(jīng)營(yíng)商業(yè)而對物業(yè)管理主業(yè)有所損害。
在資金、組織、商業(yè)人才、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、調研、項目等社區商業(yè)經(jīng)營(yíng)的要素中.物業(yè)管理首先要關(guān)注的是建立企業(yè)統一經(jīng)營(yíng)的商業(yè)組織，切忌由各項目管理處單獨操作。其次是詳細準確的調研，如了解社區內以及社區周邊同類(lèi)型商業(yè)的基本狀況，對已經(jīng)經(jīng)營(yíng)成熟且較有實(shí)力的項目則須謹慎介入，一般情況下.以小區為中心半徑500m左右的服務(wù)范圍內，如果有大型的有實(shí)力的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，則小區內的商業(yè)就不再經(jīng)營(yíng)同類(lèi)型項目。再次是精心選擇項目，可遵循如下原則：日常生活類(lèi)優(yōu)先、消費周期短的優(yōu)先、易損易耗品優(yōu)先、優(yōu)勢特色項目?jì)?yōu)先、中介服務(wù)項目?jì)?yōu)先等。但最根本的原則是消費者需求優(yōu)先。
5萬(wàn)~10萬(wàn)人以上的大型社區，其商業(yè)經(jīng)營(yíng)最有潛力，因為人口眾多而消費能力十分強大。一些高檔社區雖然人口較少，但業(yè)主有較高的經(jīng)濟收入，其消費能力相對較強，所以也能夠保持足夠的消費量。有些社區的居民不一定很多，但該社區位于城市規劃的商圈之內，能夠輻射到周邊很多消費群體，這類(lèi)項目的經(jīng)營(yíng)也十分有價(jià)值。
業(yè)主需求資源經(jīng)營(yíng)之二：社區網(wǎng)絡(luò )與電子商務(wù)
物業(yè)管理作為社區的管理和服務(wù)提供方，完全可以利用社區網(wǎng)絡(luò )系統達到服務(wù)目的和商業(yè)目的。
電子商務(wù)早已是先進(jìn)國家商品交易的一個(gè)不可或缺的渠道，國內電子商務(wù)也在近幾年取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。網(wǎng)上購物已經(jīng)形成了與傳統商業(yè)業(yè)態(tài)相抗衡的力量。據新華社報道，2004年eBay易趣全年的交易額超過(guò)20億元人民幣，相當于10家國內沃爾瑪門(mén)店2003年全年的營(yíng)業(yè)額。
雖然社區外的電子商務(wù)網(wǎng)站非常成熟，但它仍然要解決貨物的配送問(wèn)題。配送的貨物最終都要被消費者拿回家中(辦公、服務(wù)體驗等類(lèi)除外)，則配迭的終端最為有效的目的地就是社區，而社區的管理者和服務(wù)者是物業(yè)管理。至此，物業(yè)管理與電子商務(wù)進(jìn)行了交叉，兩者聯(lián)姻就有了現實(shí)需求的基礎支撐。
物業(yè)管理可介入電子商務(wù)網(wǎng)站的經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理與消費者之間的距離很近，而這是社會(huì )上的電子商務(wù)所遠遠不及的，物業(yè)管理電子商務(wù)易取得消費者的信任，在誠信方面具有先天優(yōu)勢。如果暫時(shí)無(wú)法建立社區電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò )，物業(yè)管理可以參與社會(huì )電子商務(wù)的配送業(yè)務(wù)。
物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)電子商務(wù)，必須保護業(yè)主的消費利益，如果出現了交易風(fēng)險，業(yè)主將把該風(fēng)險與物業(yè)管理聯(lián)系起來(lái)，并最終將風(fēng)險轉嫁給物業(yè)管理。物業(yè)管理的電子商務(wù)概念雖然早在20世紀末已經(jīng)出現，但到目前為止仍然還局限在概念階段。
業(yè)主固定財產(chǎn)資源的經(jīng)營(yíng)
業(yè)主的固定財產(chǎn)資源主要指業(yè)主擁有產(chǎn)權的物業(yè)，其經(jīng)營(yíng)方式有二:租賃和銷(xiāo)售。
租賃一般包括單一產(chǎn)權物業(yè)的租賃行為和共有產(chǎn)權物業(yè)的租賃行為。物業(yè)管理在物業(yè)租賃方面具有先天的優(yōu)勢，它幾乎不需要付出任何代價(jià)即可及時(shí)掌握房屋信息，但十分可惜的是，物業(yè)管理卻沒(méi)有在這方面做出太大的成績(jì)。物業(yè)管理可采取企業(yè)之間的聯(lián)合、與中介代理公司的合作等措施，在物業(yè)租賃方面有所發(fā)展。
物業(yè)租賃的控制因素包括守法經(jīng)營(yíng)、確定價(jià)格、制訂合同、合同評審、費用收繳、面積分攤、關(guān)系處理等。出租的物業(yè)必須符合一定的條件，物業(yè)的租賃也必須遵守程序，如到政府辦理證件和備案等。
關(guān)于物業(yè)銷(xiāo)售方面，現行的物業(yè)銷(xiāo)售代理公司已經(jīng)有了十分成熟的操作模式，物業(yè)管理可從中學(xué)習與借鑒。這應是物業(yè)管理的一個(gè)努力方向，它是構成物業(yè)管理整個(gè)經(jīng)營(yíng)行為的不可或缺的一環(huán)。
業(yè)主流動(dòng)財產(chǎn)資源的經(jīng)營(yíng)
業(yè)主流動(dòng)財產(chǎn)資源有很多，大到汽車(chē)、家具、家電，小到玩具、桌椅、板凳，既包括衣食住行，也涵蓋筆墨紙硯……這類(lèi)資源有需求和處理兩個(gè)階段，當業(yè)主對流動(dòng)財產(chǎn)有需求時(shí)，即為“業(yè)主需求資源”，前文已述，當流動(dòng)財產(chǎn)因某種原因而為業(yè)主所不需要時(shí)，或業(yè)主需要將某種流動(dòng)財產(chǎn)變換為另一種價(jià)值表現形式時(shí)，業(yè)主即產(chǎn)生將其進(jìn)行處理的愿望。滿(mǎn)足這種愿望的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，一般稱(chēng)之為“二手物品”經(jīng)營(yíng)。
二手物品經(jīng)營(yíng)隨著(zhù)內容的不同其分類(lèi)亦不同，例如“二手家私家電”、“二手汽車(chē)市場(chǎng)”、“書(shū)畫(huà)作品交易”、“古玩市場(chǎng)”等等。關(guān)于二手物品經(jīng)營(yíng)行業(yè)，社會(huì )上已經(jīng)有了成熟的運作模式。物業(yè)管理介入二手物品經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域時(shí)，須與有關(guān)行業(yè)機構合作，學(xué)習和借鑒成功的經(jīng)驗。二手物品經(jīng)營(yíng)的基本原則是使業(yè)主的收益趨近合理。
業(yè)主知識資源的經(jīng)營(yíng)
物業(yè)管理所服務(wù)的大量業(yè)主群體中，蘊含著(zhù)深厚而淵博的知識資源，通過(guò)經(jīng)營(yíng)可轉化為有形的效益。經(jīng)營(yíng)業(yè)主知識資源須在國家許可的領(lǐng)域內，取得相關(guān)資質(zhì)和條件后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；要保護業(yè)主的隱私，保護業(yè)主的知識產(chǎn)權，采取自愿原則，切不可勉強業(yè)主從事不愿意的活動(dòng)。
業(yè)主知識資源經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域十分廣闊，以下舉出幾例供開(kāi)拓思路:一是在社區內營(yíng)銷(xiāo)藝術(shù)家類(lèi)型業(yè)主的書(shū)籍、畫(huà)冊、音樂(lè )碟片、書(shū)法繪畫(huà)、攝影作品等。二是將業(yè)主中的企業(yè)家、思想家、教授、表演藝術(shù)家等組織起來(lái)，進(jìn)行商務(wù)演講、小型演出等活動(dòng)。三是將業(yè)主的知識資源結合進(jìn)企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)中來(lái)。四是代理業(yè)主的發(fā)明專(zhuān)利，如果企業(yè)有條件即可將產(chǎn)品投入市場(chǎng)。五是為教育行業(yè)背景的業(yè)主聯(lián)系家教、兼職授課等。六是聘請有專(zhuān)業(yè)技能和專(zhuān)長(cháng)的業(yè)主做物業(yè)管理特約人員，在時(shí)間許可的情況下承擔小區內的部分工作，聘請有管理才能的業(yè)主擔任企業(yè)管理顧問(wèn)之類(lèi)。如此等等，不一而足。
業(yè)主社會(huì )關(guān)系資源的經(jīng)營(yíng)
在現代經(jīng)濟活動(dòng)中，關(guān)系是一種十分重要的資源。物業(yè)管理所服務(wù)的成千上萬(wàn)的業(yè)主群體，幾乎包含城市社會(huì )的每一個(gè)行業(yè)，通過(guò)物業(yè)管理這條主線(xiàn)，將所有業(yè)主的社會(huì )關(guān)系編織起來(lái)，將會(huì )是一個(gè)十分完美的“關(guān)系網(wǎng)”合理觸發(fā)“關(guān)系網(wǎng)”的動(dòng)能，會(huì )產(chǎn)生巨大的效益。構建業(yè)主社會(huì )關(guān)系資源網(wǎng)絡(luò )，應是物業(yè)管理的一項性?xún)r(jià)比極高的“投資”。
經(jīng)營(yíng)業(yè)主社會(huì )關(guān)系資源，首先要澄清認識，并非一講社會(huì )關(guān)系就是走后門(mén)搞腐敗，而是要正確認識社會(huì )關(guān)系資源的價(jià)值，并加以合理利用。經(jīng)營(yíng)中，物業(yè)管理不能獨自得利，還須保證業(yè)主及業(yè)主的社會(huì )關(guān)系從經(jīng)營(yíng)中獲取合法利益。經(jīng)營(yíng)業(yè)主社會(huì )關(guān)系要把握分寸，不可超越規矩。要遵循業(yè)主自愿原則，決不可利用物業(yè)管理的特殊地位來(lái)強求業(yè)主辦理不自愿的事情。要切實(shí)保護好業(yè)主的隱私，包括業(yè)主社會(huì )關(guān)系方面的隱私。
文章來(lái)源：《中國物業(yè)管理》