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整合的魅力
――試論西北物業(yè)管理企業(yè)重組、整合的必要性和可行性
目前，物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著(zhù)企業(yè)規模小，專(zhuān)業(yè)人才少且分散，難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力，而且絕大多數企業(yè)存在著(zhù)經(jīng)濟效益差，虧損嚴重等問(wèn)題。就陜西來(lái)看，全省的270多家物業(yè)管理企業(yè)中，有一級物業(yè)管理資質(zhì)的就高新物業(yè)一家，有二級資質(zhì)的也就20多家，其他都是三級及其以下的企業(yè)。全國除萬(wàn)科、中海、金地等少數物業(yè)企業(yè)管房面積超過(guò)600萬(wàn)平方米外，物業(yè)管理企業(yè)平均管房面積偏低。西部管房面積最大的高新物業(yè)現管面積也就200多萬(wàn)平方米。要改變物業(yè)管理這種小兵團分散作戰的局面，形成“物管航母”，發(fā)揮團隊的整體實(shí)力，走集團化發(fā)展道路，就必須組建一批實(shí)力雄厚、人才集中、專(zhuān)業(yè)技術(shù)力量強、一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)，具有市場(chǎng)競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團。要組建這樣的企業(yè)集團，就必須從西部現有企業(yè)的實(shí)際管理狀態(tài)出發(fā)，通過(guò)兼并、收購、控股等方式，對一定區域的中小型企業(yè)或組織進(jìn)行科學(xué)重組、優(yōu)勢整合。
一、科學(xué)重組、優(yōu)勢互補、強強聯(lián)手，整合勢在必行
在國家不斷強調進(jìn)行產(chǎn)權改革，增強綜合國力，提升民眾生活質(zhì)量的時(shí)候，我們利用現代企業(yè)成熟的管理經(jīng)驗，對一定地域的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的重組，使單一企業(yè)的資源、管理、資金等優(yōu)勢得以在更大范圍內發(fā)揮，有效的實(shí)現服務(wù)標準化、作業(yè)流程化、管理系統化，最大程度的促進(jìn)行業(yè)的繁榮和企業(yè)效益的提高，是中國物業(yè)管理企業(yè)飛速發(fā)展、追求卓越的必然選擇。
1、集團化發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢，提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平。我國的物業(yè)管理已進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，隨著(zhù)物業(yè)管理市場(chǎng)的形成，企業(yè)間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點(diǎn)突出表現為管理水平和服務(wù)質(zhì)量。滿(mǎn)足人們對生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境及質(zhì)量的要求，必須有一批能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)為核心，組建成物業(yè)企業(yè)集團，使集團成員企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量實(shí)現優(yōu)勢互補。
2、集團化發(fā)展有利于改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)規模小，經(jīng)濟效益差的局面，實(shí)現規模效益。組建物業(yè)企業(yè)集團，與原單獨的物業(yè)管理企業(yè)相比，不僅企業(yè)集團的規模大，而且人才、資金集中，技術(shù)力量強，可以通過(guò)集團的整體實(shí)力，在市場(chǎng)競爭中奪得更多的物業(yè)管理項目，進(jìn)而改變單獨物業(yè)管理企業(yè)僅管少數物業(yè)項目的狀況，實(shí)現規模效益。
香港華聯(lián)興業(yè)有限公司董事長(cháng)王羅桂華女士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)認為，國內物業(yè)管理應逐步解決存在的種種問(wèn)題，以適應其需求及發(fā)展空間繼續擴大的趨勢。王羅桂華認為，國內的物業(yè)管理市場(chǎng)正不斷地迅速發(fā)展及膨脹，需求日益擴大，然而，縱觀(guān)國內目前的物管服務(wù)水平，均與專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)有一定差距。故此，大膽借鑒一些發(fā)達國家及地區的物管經(jīng)驗，探索符合國際慣例并適合中國國情的物管體系，建立社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化的物管新路，是目前中國物管行業(yè)發(fā)展的迫切需要。而國外專(zhuān)業(yè)及一流的物管公司進(jìn)入中國內地的物管市場(chǎng)也是必然的趨勢。
在上世紀90年代初期，部分國外專(zhuān)業(yè)及一流的物業(yè)管理公司已逐漸察覺(jué)中國內地各省市的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)需求正因應房地產(chǎn)市場(chǎng)的急速發(fā)展而擴大，并開(kāi)始提供專(zhuān)業(yè)化及國際一流的物業(yè)管理服務(wù)。其中包括怡高物業(yè)服務(wù)有限公司、世邦魏理仕、第一太平戴維斯、戴德梁行物業(yè)管理有限公司、東亞物業(yè)管理有限公司、嘉理物業(yè)服務(wù)有限公司、卓德物業(yè)顧問(wèn)有限公司、威格斯物業(yè)顧問(wèn)管理有限公司等等。但是，在這些國外及香港知名專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司在中國內地的發(fā)展過(guò)程中，均因為遇到各種各樣不同的問(wèn)題及面對不同程度的阻力而受到影響。這就是文化差異和生活方式在物業(yè)管理中的重要作用在發(fā)揮。但這一作用必然會(huì )隨著(zhù)時(shí)間的積累而逐漸淡化。因此，我們不能因為今天的天下太平就高枕無(wú)憂(yōu)，相反，更應該迅速組建屬于民族的“物管航母”，借鑒并學(xué)習西方良好的管理經(jīng)驗，作大管理范圍，作強中國企業(yè)。
3、集團化發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢，改變人才、技術(shù)分散的格局。人才資源是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的關(guān)鍵。物業(yè)管理是集房屋管修、設備設施管理、綠化管理、環(huán)境衛生管理、治安保衛消防管理及公共服務(wù)、專(zhuān)項服務(wù)、特約服務(wù)于一身的管理。它要求從事物業(yè)管理的人員，不僅要有較高的文化素質(zhì)、思想素質(zhì)和敬業(yè)精神，而且要有專(zhuān)業(yè)技能。目前，物業(yè)管理企業(yè)中人才缺乏的現象較為普遍。組建物業(yè)企業(yè)集團，可以通過(guò)對集團成員企業(yè)人力資源進(jìn)行重新的組織和調整，將分散的人才資源實(shí)行優(yōu)化組合，集中人才優(yōu)勢，使企業(yè)人才形成最佳結合。高新物業(yè)雖然不是國內最大的物業(yè)企業(yè)，但在西北的行業(yè)中實(shí)在是發(fā)揮著(zhù)舉足輕重的作用。2003年10月以來(lái)，短短的7、8個(gè)月內，就先后有10多位業(yè)界高級管理人才和其他行業(yè)的專(zhuān)業(yè)人事投身企業(yè)，企業(yè)更不惜投巨資，對20多位高級管理經(jīng)理和眾多優(yōu)秀管理人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓。一時(shí)間，多個(gè)高檔項目的邀管函蜂擁而至，在西北物業(yè)管理行業(yè)中引起了不小的震動(dòng)。甚至，已經(jīng)有當地的一些中小型物業(yè)管理公司主動(dòng)要求加盟。
4、集團化發(fā)展有利于拓展經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，實(shí)現企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)?，F在許多物管企業(yè)僅局限于物業(yè)管理，難以向其他經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域拓展。組建物業(yè)企業(yè)集團，可以在重點(diǎn)搞好物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，據自身的優(yōu)勢，擴大經(jīng)營(yíng)范圍，組建若干分公司。通過(guò)多種經(jīng)營(yíng)，壯大企業(yè)的經(jīng)濟實(shí)力，彌補物業(yè)管理服務(wù)收費的不足，進(jìn)而實(shí)現企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。我們在發(fā)展專(zhuān)業(yè)化公司方面也進(jìn)行了有效的探索，先后收購了高美新居生活服務(wù)公司，對社區文化進(jìn)行了有效的開(kāi)發(fā)，組建了綠化公司，承接了一些綠化工程，并正在積極籌備組建專(zhuān)業(yè)的保安公司、家政服務(wù)公司、保潔公司、電梯公司等。
5、集團化發(fā)展有利于參與市場(chǎng)競爭，在競爭中求生存、求發(fā)展。在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，占領(lǐng)市場(chǎng)是每個(gè)企業(yè)追求的目標。我國石油、汽車(chē)等行業(yè)組建企業(yè)集團的實(shí)踐就是很好的證明，物業(yè)管理行業(yè)要實(shí)現持續發(fā)展，只有組建企業(yè)集團，才能克服企業(yè)單槍匹馬、孤軍奮戰的局面，使企業(yè)在資金、人才、技術(shù)、裝備、管理、服務(wù)上都具有競爭力，形成真正的“航空母艦”，在競爭中立于不敗之地。
6、集團化發(fā)展有利于走出國門(mén)，進(jìn)入國際市場(chǎng)。從目前來(lái)看，我國的物業(yè)管理企業(yè)尚沒(méi)有打進(jìn)國際市場(chǎng)，一是我國的物業(yè)管理還處于起步階段，物業(yè)管理服務(wù)的水平不高，難以進(jìn)入；二是國際物業(yè)市場(chǎng)競爭激烈，單個(gè)企業(yè)孤軍奮戰、勢單力薄缺乏競爭力。只有將物業(yè)骨干企業(yè)組成企業(yè)集團，發(fā)揮整體優(yōu)勢，用“聯(lián)合艦隊”打入國際市場(chǎng)。
二、民眾呼喚、政府支持、企業(yè)渴望，整合大有可為
老百姓最希望花最少的錢(qián)得到最好的服務(wù)。雖然在經(jīng)濟學(xué)上講這是行不通的，但現實(shí)來(lái)看，我們的確可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)模式和方式的轉變，減輕老百姓的負擔，并在同等成本的基礎上提升服務(wù)水平。政府機關(guān)一直強調政企分離、企事分家，但因為在溫飽滿(mǎn)足之后的第一件事就是“安居”，所以各種后勤集團成為附屬在政府機關(guān)和事業(yè)單位身上的一個(gè)沉重而又無(wú)法割舍的包袱。要實(shí)現后勤集團的順利轉化，就必須建立擁有強大收購實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)，將后勤集團中占有資產(chǎn)量最大的房產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)化管理，才能真正保障這些集團的迅速轉化。眾多中小型物業(yè)管理企業(yè)在管理和發(fā)展中，總存在實(shí)力不足、人微言輕的感覺(jué)，使本來(lái)很合理的要求也得不到保證，企業(yè)常常被動(dòng)維持、舉步為艱，更無(wú)從談及效益和品牌。
在這些因素的不斷促進(jìn)下，使物業(yè)管理企業(yè)的重組和整合成為可能。同時(shí)，隨著(zhù)國家政策法規不斷健全，特別是新的《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的相繼出臺，為物業(yè)管理企業(yè)的重組和整合提供了前所未有的機遇?！耙蝗f(wàn)年太久，只爭朝夕”。有人預言，物業(yè)管理行業(yè)的重整將掀起中國新一輪的經(jīng)濟發(fā)展浪潮。
?。?）經(jīng)濟實(shí)體的變革依賴(lài)于消費主體的選擇，民眾信賴(lài)有實(shí)力的企業(yè)
就和中國各種大型倉儲式商場(chǎng)的迅速形成并經(jīng)營(yíng)火熱一樣，人們總希望進(jìn)一個(gè)門(mén)就可以得到無(wú)限的服務(wù)。生活節奏的加快迫使人們對服務(wù)內容的豐富性提出了更高的要求。當前，西北眾多物業(yè)管理企業(yè)都在發(fā)展自有的特色服務(wù)，就象高新物業(yè)一樣，目前可以為所轄小區的業(yè)主提供購物、健身、娛樂(lè )、子女解送、短線(xiàn)旅游、家政、讀書(shū)、電影、票務(wù)預定等多種服務(wù)。但一個(gè)企業(yè)的服務(wù)內涵畢竟是有限的。要實(shí)現服務(wù)資源的有效共享，就必須對更多的社會(huì )資源進(jìn)行市場(chǎng)化整合。規模越大，整合的能力就越強。
從西部發(fā)展的情況來(lái)看，消費者在選擇房屋的時(shí)候，越來(lái)越重視房屋的附加值和人居的總體品質(zhì)，越來(lái)越重視物業(yè)公司的信譽(yù)、品牌和實(shí)力。在消費者自主管理意識逐步成熟，法制觀(guān)念不斷加強的形勢下，使物業(yè)管理企業(yè)的整合擁有了強大的思想保障。在呼喚整合的時(shí)代我們開(kāi)始整合。
?。?）物管企業(yè)的重整順應了產(chǎn)權制度的改革，經(jīng)濟需要新的增長(cháng)模式
眾所周知，物業(yè)管理的誕生是以房產(chǎn)銷(xiāo)售后續服務(wù)和配套形式出現的，它基本上是發(fā)展商的一個(gè)職能部門(mén)。在國家著(zhù)力推進(jìn)產(chǎn)權制度改革的時(shí)候，我們對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行重組和整合，從法律的角度分析，是將房屋前期銷(xiāo)售和后期管理的法律主體進(jìn)行了科學(xué)的剝離，保證了消費者在購房時(shí)，就可以合法順暢的擁有大修基金的部分支配權及管理用房的部分所有權，并可以通過(guò)明確的法律關(guān)系追溯到承擔上述義務(wù)的法律主體，更可以保證業(yè)主在購房之后享有的各種權利得以順利實(shí)現。避免了開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間的相互推委，明確了資產(chǎn)的管理權責。
同時(shí)，對眾多后勤管理集團來(lái)講，參與重整更是對國有資產(chǎn)進(jìn)行股份制改造的有效途徑。實(shí)力雄厚、資金強大的物業(yè)管理集團，使收購各種后勤集團成為可能。收購即滿(mǎn)足了政事減員增效的需要，也保障了國有資產(chǎn)歸屬清晰和責權明確的改革要求。同時(shí)，解決了傳統后勤管理中存在的下級管理上級家屬（一般在后勤單位就業(yè)的家屬較多）難、下級向上級收費難等問(wèn)題。后勤集團改革已經(jīng)整裝待發(fā)，物業(yè)管理的重整正是化雨的春風(fēng)和潤物的春雨。
中國經(jīng)濟需要新的增長(cháng)點(diǎn)。將和民眾生活息息相關(guān)的物業(yè)管理行業(yè)作強作大，一方面可以有力的提升國民的生活質(zhì)量，使民眾更大程度的信賴(lài)政府、支持政府，保證國家的政治穩定；另一方面，也可以使這個(gè)必將成為關(guān)系國計民生的行業(yè)整體競爭能力強化，在國際經(jīng)濟競爭中取得必然的成功，使國民經(jīng)濟得到新的發(fā)展。為什么物業(yè)管理行業(yè)會(huì )成為關(guān)系國計民生的重要行業(yè)？因為，在這個(gè)以服務(wù)為核心的行業(yè)中，包含了水、電、建筑、燃氣、信息技術(shù)等多個(gè)重要行業(yè)，甚至密切關(guān)系到了文化思想、民政救助、計劃生育、衛生防疫、環(huán)境保護、國土資源等重要工作。
國家在近一段時(shí)期，相繼出臺規范物業(yè)管理和企業(yè)發(fā)展的法律法規，為物業(yè)管理企業(yè)的重整提供了強有力的政策保障，必將加快行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)中國物業(yè)管理進(jìn)入一個(gè)健康、繁榮的新時(shí)代。
?。?）小艦艇也要遠航，中小企業(yè)渴望搭載“航空母艦”
隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟體制的不斷健全，同業(yè)競爭日趨激烈。利潤決定生存，市場(chǎng)引導競爭。當前，中國的整體物業(yè)管理度僅有35%左右，西北甚至不足20%。如此廣闊的市場(chǎng)，在人民生活水平不斷提高、居住條件不斷改善的今天，不能不引起國內物業(yè)管理行業(yè)的激烈競爭，甚至不可避免的還要面對國際的競爭。企業(yè)要生存，不論大小。沒(méi)有這樣的生存可能，就必然要選擇另一種方式。因此，中小物管企業(yè)的發(fā)展必然要走參與大型企業(yè)整合的道路。越早損失的可能越小，越積極獲得的主動(dòng)越多。
有了業(yè)主對物業(yè)管理集團的認同、有了政府政策的支持、有了參與整合的企業(yè)，有了已經(jīng)出臺的各項法律法規，有了我們建設部和中物協(xié)的正確領(lǐng)導，有了西北諸省將法規細化的有力支持，西北物業(yè)管理企業(yè)的重組和整合又有何懼，中國西部“物管航母”的起航又有何難？
三、順應改革、因地制宜、開(kāi)路加橋，整合魅力無(wú)窮
在積極組建大型物業(yè)管理集團的同時(shí)，我們還應該從現實(shí)情況出發(fā)，緊緊抓住國家對部隊、醫院、大中專(zhuān)院校、國有大型廠(chǎng)礦的后勤管理集團進(jìn)行改制的機遇，順應形勢、因地制宜，開(kāi)辟后勤改制和物管企業(yè)發(fā)展有機結合的新路，提升西部物業(yè)管理行業(yè)整體的市場(chǎng)競爭力，有力促進(jìn)中國物管行業(yè)的繁榮。
?、佟￡P(guān)于發(fā)展思路
提升西北物業(yè)管理行業(yè)的整體水平，擴大綜合管理面積，需要國家主管機關(guān)和中物協(xié)對這一區域的實(shí)際情況進(jìn)行充分調研，給予必要的政策支持，發(fā)揮當地大型物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)力和管理優(yōu)勢，聯(lián)合或全面委托，通過(guò)集中培訓各類(lèi)后勤管理人員、分類(lèi)確定轉化試點(diǎn)單位、成功樹(shù)立轉化改制典范、以點(diǎn)帶面推行行業(yè)后勤轉化等辦法和過(guò)程，分行業(yè)完成各類(lèi)后勤集團的市場(chǎng)化改革，保障中央改革精神和企業(yè)發(fā)展需求的同步落實(shí)，帶動(dòng)全國物業(yè)管理行業(yè)的再次提升，為國民經(jīng)濟的發(fā)展和民眾生活水平的提高作出更大的貢獻。
?、凇￡P(guān)于支持機制
物管企業(yè)重整和后勤轉化工作是一個(gè)過(guò)程中的兩個(gè)不同實(shí)施方面，需要有多個(gè)單位協(xié)商參加。因此，此項工作首先需要建設部牽頭，聯(lián)合部隊、教育、衛生等中央國家主管機構，充分協(xié)商，通力合作，才能使各項措施得以落實(shí)。其次，這是一項市場(chǎng)化程度較大的工作，涉及運作機制、管理模式、經(jīng)營(yíng)方式、人員調配、利益劃分、責權平衡、風(fēng)險控制等諸多方面的問(wèn)題，不是簡(jiǎn)單的用行政方式就可以解決的，需要市場(chǎng)的磨合與調節。因此，在培育大型企業(yè)的過(guò)程中委托其完成這一工作也是無(wú)以替代的。這就需要主管機關(guān)和中物協(xié)安排必要的專(zhuān)項會(huì )議，組織或委托組織專(zhuān)題培訓，實(shí)現思想上和行動(dòng)上的逐步統一，達到較好的效果。
?、邸￡P(guān)于組織形式
在組織形式上，我們可以采取先在一個(gè)行業(yè)中的一個(gè)企業(yè)試點(diǎn)，帶動(dòng)這個(gè)行業(yè)改制的方式；也可以采取在不同區域的不同行業(yè)分別試點(diǎn)，逐步推行成功模式的方式?？梢圆扇∮梢粋€(gè)企業(yè)牽頭，運用市場(chǎng)化手段，進(jìn)行收購、兼并的方式；也可以采取由行政主管部門(mén)牽頭，通過(guò)政策性調整，賦予必要的資產(chǎn)重組和職能兼容的方式，逐步落實(shí)。
?、堋￡P(guān)于操作流程
在操作流程上，我們主要分析企業(yè)牽頭的情況。首先應該從行業(yè)發(fā)展的角度組織必要的思想交流會(huì )議，統一認識；其次，必須組織專(zhuān)項的特色培訓，細化操作方法，使參與單位和參與人員作到心中有希望，事事有辦法，進(jìn)展有計劃，前途有保障；另外，還應總結已經(jīng)有了改制經(jīng)驗的企業(yè)，交流經(jīng)驗，樹(shù)立榜樣，使關(guān)聯(lián)的單位能夠對各自所屬的機關(guān)有所交代，取得上級的支持；最后，必須聘請專(zhuān)業(yè)的法律顧問(wèn)和資產(chǎn)評估機構，從法律上保障國有資產(chǎn)的完整權利和企業(yè)運作的合法進(jìn)行。
?、荨￡P(guān)于產(chǎn)權關(guān)系
發(fā)展物業(yè)管理企業(yè)，既是為了提高中國物業(yè)管理的整體水平，改善民眾的生活質(zhì)量，也是為了發(fā)展民族經(jīng)濟、提高國家稅收，擴大中國物管企業(yè)的國際競爭力。因此，在處理產(chǎn)權關(guān)系上，一定要遵守市場(chǎng)經(jīng)濟的原則，作到產(chǎn)權清晰、責權明確，既能夠保證資產(chǎn)所有方的利益，也能夠保障新企業(yè)集團的活力和競爭力。改革需要勇往直前，改制必須穩步健康。
?、蕖￡P(guān)于配套措施
逢山開(kāi)路，遇水架橋。整合西北物業(yè)管理企業(yè)和推進(jìn)后勤集團改制，都會(huì )遇到各種各樣不可避免的問(wèn)題，特別是象市場(chǎng)機制不是很健全、政策法規不很完善、富余人員難以安置、控股關(guān)系如何明晰等。這就需要我們用改革的思想思考問(wèn)題，思考這些在發(fā)展中出現的正常問(wèn)題，來(lái)一個(gè)問(wèn)題解決一個(gè)，有一個(gè)困難克服一個(gè)。開(kāi)路架橋，朝著(zhù)一個(gè)可以實(shí)現的基本目標去努力；堅定信念，使中國物業(yè)管理行業(yè)在新時(shí)代中展現出必然的魅力。
在這個(gè)業(yè)界精英云集、眾多領(lǐng)導親臨的聚會(huì )上，能代表中國西北物業(yè)同仁和高新物業(yè)的全體員工，向各位匯報思想、漫談發(fā)展，確實(shí)身感榮幸。以上觀(guān)點(diǎn)，如有不成熟的地方，真誠的希望各位能批評指正，更希望各位能在方便的時(shí)候來(lái)陜參觀(guān)。
西安高新楓葉物業(yè)服務(wù)管理有限責任公司董事長(cháng)兼總經(jīng)理 李中勝