走過(guò)去，前面是片天
文/丁勝年
說(shuō)到改制，不同企業(yè)的感受是不同的，無(wú)奈者有之，積極執行者有之，旁觀(guān)者有之，興奮雀躍者有之……不同的心態(tài)也折射出不同企業(yè)的生存狀態(tài)，對于大多數國企背景的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講，改制可以說(shuō)是亟需的。目前，大多數國企背景的物業(yè)管理企業(yè)不能適應市場(chǎng)經(jīng)濟的要求，經(jīng)營(yíng)機制不活，管理水平落后，服務(wù)意識不強，創(chuàng )新觀(guān)念滯后，不具備任何的市場(chǎng)優(yōu)勢。面對這種行業(yè)狀況，建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(cháng)謝家瑾曾指出：“物業(yè)管理己經(jīng)形成一個(gè)相對獨立的行業(yè)，逐步實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)脫鉤，獨立進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)將是大勢所趨”?？梢哉f(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)的改制是大勢所趨，是建立現代企業(yè)制度的必然要求。
正是在這種大背景下，深圳市海外物業(yè)管理有限公司開(kāi)始了自己改制的嘗試和探索。
一、初步改制――減輕企業(yè)包袱
深圳市海外物業(yè)管理有限公司隸屬于中建總公司，是中建總公司的第四級次企業(yè)。原是深圳海外裝飾工程公司的一個(gè)后勤服務(wù)部門(mén)，1992年9月，正式注冊成立。由于體制和觀(guān)念等原因，十幾年來(lái)，海外物業(yè)僅是管理海外裝飾大廈一個(gè)小區，未有過(guò)任何的市場(chǎng)拓展。2002年3月，為了便于市場(chǎng)開(kāi)拓，深圳海外裝飾物業(yè)管理公司進(jìn)行了股份制改造，由海外裝飾和物業(yè)管理公司的主要管理者及骨干員工參股，重新組建了深圳市海外物業(yè)管理有限公司。海外裝飾投資60萬(wàn)元，持股40%，其他11 名企業(yè)主要管理者和骨干員工共投資90萬(wàn)元，持股60%。在改制過(guò)程中，對原公司（深圳海外裝飾物業(yè)管理公司）進(jìn)行了清產(chǎn)停盤(pán)，所有的債權債務(wù)由上級公司海外裝飾處理。
初步改制后的物業(yè)管理公司很大程度上激發(fā)了管理層的信心和熱情，但由于企業(yè)老員工居多，制度和意識相對還比較落后，而且相當一部分員工對改制后的公司存有抵觸情緒，所以，初步改制后的深圳市海外物業(yè)管理有限公司其運作模式并沒(méi)有隨著(zhù)股權的改變而一夜之間突變，只是隨著(zhù)經(jīng)濟自主權和政策自主權的加大，解決了公司發(fā)展道路上的一些關(guān)鍵問(wèn)題，包袱相對輕了，管理層相對齊心協(xié)力了，也這是在這種情形下，公司開(kāi)始對外拓展。
二、對接市場(chǎng)――在當地站穩腳跟
2002年初，為了自身生存的需要，公司在南寧邁出了開(kāi)拓市場(chǎng)的第一步，接管了“陽(yáng)光新都”、“江南馨園”“新加坡城”等幾個(gè)小區，在南寧合同接管面積達30萬(wàn)平方米；今年，在品牌物業(yè)的幫助下，又在東莞和無(wú)錫開(kāi)始力拓市場(chǎng)。整個(gè)企業(yè)可以說(shuō)處于一種拼搏進(jìn)取，積極蛻變的階段。
在和市場(chǎng)對接的過(guò)程中，公司的管理層和操作層員工都受到了市場(chǎng)風(fēng)雨的洗禮，不斷地在成長(cháng)。在創(chuàng )建市場(chǎng)的過(guò)程中，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對企業(yè)能否管理好樓盤(pán)心存懷疑，即使把項目交給我們來(lái)做，也仿佛施舍似的，在許多方面很不配合，比如不如期交款等等，業(yè)主也將信將疑。我們在南寧接管的“陽(yáng)光新都”就是這種情形。由于企業(yè)的主要管理層對這些有了充分的思想準備，通過(guò)與業(yè)主耐心的溝通和加強內部管理，公司逐步在南寧站穩了腳跟，開(kāi)創(chuàng )出一片天地。
三、雙管齊下――推進(jìn)改制工作
正在公司穩步發(fā)展的時(shí)期，中建總公司印發(fā)文件，要求物業(yè)管理公司等后勤服務(wù)單位，要加速剝離和改制，2005年末，改革改組面要達到100%。這一文件對海外物業(yè)來(lái)講，有兩點(diǎn)值得關(guān)注：一、企業(yè)可以通過(guò)繼續深化改制，實(shí)現體制上的進(jìn)一步突破，通過(guò)股份重組更合理、充分地利用和分配資源；二、所有員工將實(shí)現身份的轉變，從“國有”身份轉化為新企業(yè)身份，可以說(shuō)機會(huì )和風(fēng)險同步增加。為了順利實(shí)現員工個(gè)人及企業(yè)的平穩過(guò)渡，公司領(lǐng)導層開(kāi)始從內外兩方面入手推進(jìn)改制工作：
從內部來(lái)講，首先是加強宣傳，穩定人心。物業(yè)管理公司的多數員工是原來(lái)接收的裝飾公司和片區不需要的富余人員，這些員工的年齡多在45-55歲之間，文化層次偏低。在得知公司要徹底改制這一消息后，許多人內心是惶恐不安的，惟恐自己再被推到市場(chǎng)面前，參與競爭。為了打消員工的顧慮，公司領(lǐng)導多次在公司會(huì )議上宣布改制會(huì )努力保護好大家的各種利益，但改制是一種必然趨勢，大家必須攜起手來(lái)，轉變原來(lái)“等”、“靠”、“要”的思想觀(guān)念，積極主動(dòng)地干好本職工作，支持公司的各項發(fā)展。經(jīng)過(guò)耐心地溝通和解釋?zhuān)镜拇蟛糠謫T工都認識到了自己所處的形勢，也都有所觸動(dòng)，積極行動(dòng)起來(lái)，珍惜自己來(lái)之不宜的工作機會(huì )。其次，公司加大內部管理的力度，公司于2003年初通過(guò)了“質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)安全健康管理體系”，初步構建了科學(xué)規范的管理框架，隨著(zhù)公司的開(kāi)拓、轉型，公司提出了“繼續推進(jìn)三合一管理體系，持續改進(jìn)”的管理思路；對程序文件進(jìn)行進(jìn)一步修訂，逐步完善日常監督考核標準，規范培訓等各項管理制度。經(jīng)過(guò)一番努力，公司上下基本統一了認識：只有狠下內功，才能穩步走出目前困境，對外具有競爭力。與此同時(shí)，公司為了可持續發(fā)展，招收了數名品學(xué)兼優(yōu)的大學(xué)生，積極吸納優(yōu)秀人才，從理論和實(shí)踐各方面為他們的成長(cháng)提供支持。為了能人盡其才，公司也同步配套完善激勵機制。對原有的組織架構做了相應調整，使管理層次更加明晰，職責更加合理，薪酬制度也更具靈活性和科學(xué)性。以上這些措施為公司的發(fā)展打下了扎實(shí)的根基，理順了管理與發(fā)展的關(guān)系，也從利益分配方面極大地激發(fā)了人才參與公司發(fā)展的積極性?？梢哉f(shuō)不管是為改制，還是為公司日后的長(cháng)遠發(fā)展都打下了良好的基礎。
就外部來(lái)說(shuō)，公司首先認清自己所在的形勢，然后應形勢需要主動(dòng)出擊，在經(jīng)過(guò)初步市場(chǎng)風(fēng)雨的洗禮后，頑強參與市場(chǎng)競爭。物業(yè)管理經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入了規范化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展軌道。而規范化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的結果就是品牌整合?，F在，行業(yè)準入門(mén)檻逐漸升高，開(kāi)發(fā)商自建自管現象逐步減少，只有品牌企業(yè)才能夠生存。公司管理層對物業(yè)管理的這種“品牌化”生存現狀有著(zhù)非常清醒的認識，面對目前企業(yè)資質(zhì)不夠高，品牌知名度不夠的現實(shí)，公司不放過(guò)任何一個(gè)市場(chǎng)競爭的機會(huì )，努力以自己的服務(wù)水平說(shuō)服開(kāi)發(fā)商；同時(shí)，和品牌物業(yè)管理公司合作，利用品牌物業(yè)管理公司的市場(chǎng)和資源優(yōu)勢?；ハ嗳￠L(cháng)補短，即拿到市場(chǎng)，又培養人才。與開(kāi)發(fā)商主動(dòng)接洽以及與品牌物業(yè)管理公司的合作，從外部給了公司以繼續發(fā)展的巨大動(dòng)力，同時(shí)，外接項目所取得的每一項成就，反過(guò)來(lái)也給了我們繼續發(fā)展的信心。
但是在改制中還存在兩大不利因素：一是公司員工普遍年齡偏高，素質(zhì)也較低，公司補充新鮮血液只能一步步到位，這在很大程度上不利于公司的改制與發(fā)展；二是物業(yè)管理行業(yè)本身抗風(fēng)險能力低，小企業(yè)收入微薄，利潤不高，稍有差錯，便可能有生存不下去的風(fēng)險。
即使“戰戰兢兢，如履薄冰”，我們仍然相信：機遇和風(fēng)險并存，機會(huì )也向來(lái)垂青有準備的頭腦。在經(jīng)歷了初次的蛻變后，在經(jīng)歷了市場(chǎng)的風(fēng)雨洗禮后，只要始終堅持“緊練內功，爭拓市場(chǎng)”的發(fā)展思路，讓企業(yè)所有員工有危機，有壓力，有動(dòng)力，我們憑著(zhù)上級公司及其他各方的支持，走過(guò)去，前方會(huì )是一片天。
作者系深圳市海外物業(yè)管理有限公司董事長(cháng)