國有大型企業(yè)自管房轉制、推行物業(yè)管理淺談
陳再斌
我國國有大型企業(yè)一般都建有一定數量的職工住宅，隨著(zhù)房改工作的不斷深入，住宅商品化、分配貨幣化的推進(jìn)，國有大型企業(yè)的物業(yè)管理也蓬勃發(fā)展起來(lái)，自管房逐步被個(gè)人物業(yè)所代替，原來(lái)的房產(chǎn)處、房管所也被物業(yè)管理公司所代替。由于情況比較復雜，舊小區實(shí)施物業(yè)管理難上加難。在此，我們以武鋼自管房轉制、推行物業(yè)管理的實(shí)踐為例，談?wù)剬写笮推髽I(yè)推行物業(yè)管理的看法，供同行參考。
武鋼物業(yè)管理產(chǎn)生的背景及現狀
武鋼是冶金系統的一個(gè)老企業(yè)，職工生活住宅隨著(zhù)武鋼的改革發(fā)展，目前已頗具規模。五個(gè)主要生活區共有50多個(gè)小區，建筑面積410萬(wàn)平方米，共計住房6.3萬(wàn)套，居住人口約20多萬(wàn)。前些年，職工住宅管理一直是福利型，即：無(wú)償分配、低廉租金、無(wú)償維護與管理，不但不能實(shí)現“以租養房”，而且使企業(yè)的經(jīng)濟承受壓力越來(lái)越大。從1992年開(kāi)始，武鋼按國務(wù)院關(guān)于城鎮住房制度改革的總體要求和地方政府的具體政策，先后實(shí)施了三次循序漸進(jìn)的房改，房屋的產(chǎn)權主體已由公有轉變?yōu)樗接?，而原有的福利型、行政型的管理模式已不適應住房改革后的需要。隨著(zhù)住房所有權的變化和職工商品化意識的增強，武鋼的物業(yè)管理也從無(wú)到有，應運而生。
1996年武鋼結合自管房實(shí)際，提出了“堅定信念，轉變觀(guān)念，抓點(diǎn)帶面，層層推進(jìn)”的基本改造原則；以小區“拆違、整治、管理服務(wù)、收費”為具體實(shí)施步驟；以自管房推行物業(yè)管理、走向社會(huì )、闖進(jìn)市場(chǎng)為目的，初步形成了武鋼推行物業(yè)管理的總體構想。
武鋼把當年交付使用的106街坊作為試點(diǎn)，組建了“冶金苑物業(yè)管理中心”，在冶金行業(yè)率先推行了物業(yè)管理，由原來(lái)的福利型房管所逐步轉軌到經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理公司。截止2003年12月，武鋼職工住宅區已實(shí)施物業(yè)管理的街坊小區共計26個(gè)，住宅3.8萬(wàn)余套，建筑面積300余萬(wàn)平方米，人口近12萬(wàn)，物業(yè)管理覆蓋率占武鋼現有住宅面積的70%。
武鋼在推行物業(yè)管理的過(guò)程中，不僅注重物業(yè)管理的覆蓋率，更重視提升物業(yè)管理的服務(wù)水平和服務(wù)功能。7年來(lái)，累計有5個(gè)小區榮獲“國家物業(yè)管理示范住宅小區”稱(chēng)號，8個(gè)小區榮獲“湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區”稱(chēng)號。
武鋼自管房轉制、推行物業(yè)管理的作法
1、企業(yè)領(lǐng)導人認識深、決心大是推行物業(yè)管理的前提。
武鋼領(lǐng)導人在房管體制改革、推行物業(yè)管理的問(wèn)題上，主要抓了以下三個(gè)方面的工作：一是定目標、定時(shí)間、定任務(wù)。什么時(shí)間抓試點(diǎn)；什么時(shí)間完成多大范圍的推廣任務(wù)；什么時(shí)間基本完成轉制任務(wù)；什么時(shí)間打造自己的物業(yè)管理品牌都作了嚴格的決定，納入了企業(yè)目標管理；二是根據推行物業(yè)管理、特別是舊小區推行物業(yè)管理的需要，本著(zhù)“滿(mǎn)足基本要求，保障投入到位”的原則，投入大量啟動(dòng)資金，完善了舊小區服務(wù)功能，如院墻、自行車(chē)棚、物業(yè)管理小區辦公室、小區活動(dòng)廣場(chǎng)、市政道路、綠化等，保證了舊小區實(shí)施物業(yè)管理的基本要求，為順利實(shí)施物業(yè)管理奠定了物質(zhì)基礎；三是加強管理力度。武鋼在企業(yè)積極精簡(jiǎn)機構的同時(shí)，為了保證物業(yè)管理的順利推行，于1997年把武鋼物業(yè)管理的職能從武鋼房產(chǎn)公司房產(chǎn)科剝離出來(lái)，成立了專(zhuān)業(yè)的管理部門(mén)。同時(shí)為了與市場(chǎng)接軌，于2002年組建成立了武漢武鋼物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“武鋼物業(yè)”），并由原有二級資質(zhì)的物業(yè)管理公司發(fā)展為國家一級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
2、“抓點(diǎn)帶面、穩妥推進(jìn)”是國有企業(yè)推行物業(yè)管理的有效方法。
國有大型企業(yè)一般都有一個(gè)或者多個(gè)房管所，房管隊伍龐大，轉制涉及面廣，武鋼這樣的特大型國有企業(yè)尤其如此。推行物業(yè)管理，最好不要“一刀切”，而應該抓點(diǎn)帶面，穩妥推進(jìn)。武鋼用人機制、經(jīng)營(yíng)體制上，逐步打破計劃經(jīng)濟體制下的常規模式，堅決抵制了“物業(yè)管理是個(gè)筐，富余人員往里裝”的錯誤做法，對物業(yè)管理從業(yè)人員精心挑選、寧缺勿濫，管理人員一律培訓持證上崗，從專(zhuān)業(yè)化入手，逐步向企業(yè)化、社會(huì )化過(guò)渡。同時(shí)，不斷打破已不適應新模式要求的條條框框，建立起新的運行模式和經(jīng)營(yíng)機制，保證了物業(yè)管理的健康發(fā)展。1997年武鋼在106小區抓物業(yè)管理試點(diǎn)取得初步經(jīng)驗后，先后在2000年和2003年對武鋼的鋼花新村、紅鋼城、冶金街、白玉山等四個(gè)舊生活區推行了物業(yè)管理工作。幾年來(lái)，共有18個(gè)舊小區通過(guò)“拆違、整治、管理、服務(wù)、收費”五步曲，實(shí)現了推行物業(yè)管理的目標任務(wù)。目前，武鋼物業(yè)管理總面積約300萬(wàn)平方米，占武鋼職工住宅總面積的70%。武鋼計劃用1~2年時(shí)間將符合條件的舊街坊小區，按“抓點(diǎn)帶面，層層推進(jìn)”的工作思路積極推行物業(yè)管理。
3、投入是啟動(dòng)國有大型企業(yè)物業(yè)管理的關(guān)鍵環(huán)節
推行物業(yè)管理在舊住宅小區整治工作中既是重頭戲又困難重重。主要表現在：違章搭蓋、違章建筑較多，生活配套設施不完善，市政設施嚴重老化，綠化水平較低。針對這些問(wèn)題，武鋼在舊小區推行物業(yè)管理的工作思路是“拆違、整治、管理、服務(wù)收費”。
首先是拆違。由于建房時(shí)間長(cháng)，舊小區違章率比較高，要拆除違章建筑還原成本來(lái)面貌難度較大。武鋼積極與政府及街道辦事處聯(lián)系，交換思想，爭取他們的支持，同時(shí)結合市政府社區建設達標等各項活動(dòng)，加大執法力度，形成政企共建、齊抓共管、共建小區的格局。其次是整治。所謂整治，就是投入一定的資金，按物業(yè)管理的要求，達到下列標準：一是封閉小區建院墻，增加門(mén)衛房，保證24小時(shí)保安服務(wù)條件；二是完善服務(wù)功能，增設便民商店，活動(dòng)中心場(chǎng)地及自行車(chē)庫、曬衣架等各類(lèi)設施；三是市政設施、道路、邊溝恢復完好；四是綠化美化環(huán)境。第三是管理服務(wù)重心下移到小區內，設立小區物業(yè)管理處。起步階段主要是保安、保潔、綠化、車(chē)輛管理和維修五大服務(wù)內容。要與過(guò)去房管所的服務(wù)有較大變化，使業(yè)主感受到不同的服務(wù)。第四是收費，通過(guò)完成整治任務(wù)，要讓業(yè)主在享受到3個(gè)月的物業(yè)管理試運行服務(wù)后，就正式開(kāi)始以“收費”為標志的物業(yè)管理服務(wù)。
按照“拆違、整治、管理、服務(wù)、收費”的工作思路，武鋼在近3年的時(shí)間里先后對18個(gè)舊小區計180余萬(wàn)平方米住宅物業(yè)實(shí)施了物業(yè)管理，總投入2000萬(wàn)元，取得了較好的效果。
4、隊伍建設是國有大型企業(yè)推行物業(yè)管理的保證。
武鋼在推行物業(yè)管理工作中，十分注重職工隊伍建設的問(wèn)題，把建設好職工隊伍與打造武鋼物業(yè)品牌聯(lián)系起來(lái)，全方位提升職工隊伍素質(zhì)。其主要做法是：
1、物業(yè)管理人員100%參加上崗培訓，使之對物業(yè)管理有一個(gè)初步認識。
2、舉辦學(xué)習班。武鋼物業(yè)針對員工專(zhuān)業(yè)知識、理論知識、專(zhuān)業(yè)技術(shù)、操作技藝等方面，每年定期舉辦學(xué)習班，以提高員工專(zhuān)業(yè)水。
3、參加技術(shù)運動(dòng)會(huì )。武鋼物業(yè)將物業(yè)管理納入武鋼每?jì)赡甓家e行一次的技術(shù)運動(dòng)會(huì )，從理論、實(shí)踐上推出自己的技術(shù)能手。
4、組織員工外出學(xué)習。物業(yè)管理的實(shí)踐性很強，武鋼物業(yè)每年組織3~5批各層次員工外出學(xué)習，或自帶課題專(zhuān)題考察，真正使員工達到學(xué)到知識，開(kāi)擴眼界的目的。
5、內部專(zhuān)題交流。武鋼物業(yè)在建設員工隊伍時(shí)，不僅注重外出學(xué)習，也十分注重內部同崗位之間的互幫互學(xué)，每年都要組織專(zhuān)題研討會(huì )。通過(guò)交流，員工們對照別人的長(cháng)處找差距，不斷提升自己的管理水平，為武鋼物業(yè)邁向更高水平奠定了基礎。