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淺析如何控制物管成本
現在的物管行業(yè)究竟是虧是盈？按照業(yè)內的普遍認識，物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)微利行業(yè)，但有些業(yè)主對此并不買(mǎi)賬，認為在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，如果物業(yè)管理公司真的虧損，那為什么不關(guān)門(mén)大吉？為此有業(yè)主猜疑，物業(yè)管理是不是暴利行業(yè)？
為什么會(huì )有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業(yè)所處地區的經(jīng)濟發(fā)展水平，物業(yè)的類(lèi)型和規模，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級，物業(yè)管理質(zhì)量，管理水平以及物業(yè)管理費的收繳率等。對于經(jīng)濟適用房及業(yè)主入住率較低的物業(yè)，物業(yè)管理公司虧損的可能性比較大，面對于種種中高檔物業(yè)，應該說(shuō)還是有一定利潤空間的，但無(wú)論如何也達不到所謂“暴利”的程度。
如何提高物業(yè)管理公司的管理水平，擺脫經(jīng)營(yíng)困境，提高經(jīng)濟效益，這是每一個(gè)物業(yè)管理從業(yè)人員都應當思考的問(wèn)題?！段飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十一條確規定了物業(yè)管理成本的基本構成。
通過(guò)規定，我們可以清晰地看到物業(yè)管理公司收入的主要來(lái)源，但這些均未反映出裝修管理服務(wù)費、停車(chē)服務(wù)費、特約服務(wù)創(chuàng )收等費用。其實(shí)在實(shí)際操作中，這些也是物業(yè)管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實(shí)現企業(yè)的良性循環(huán)？
1、物業(yè)管理應早期介入
物業(yè)管理公司在物業(yè)的規劃設計及建設階段應提早介入。站在使用者的角度，改進(jìn)和完善物業(yè)的設計，監督施工質(zhì)量，有利于完善物業(yè)的使用功能，也有利開(kāi)展，提高工作效率和工作質(zhì)量，從而降低使用、維修成本，提高經(jīng)濟效益。
2、部分項目實(shí)行專(zhuān)業(yè)分包業(yè)化服務(wù)轉變，將部分項目發(fā)包給專(zhuān)業(yè)公司，例如：將清潔衛生這一技術(shù)含量較低，利潤率不高的項目發(fā)包給社會(huì )上的專(zhuān)業(yè)清洗公司，公司在清潔衛生方面能夠提供比物業(yè)管理公司更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而且成本會(huì )更低，物業(yè)管理公司也不用承擔清潔工的社會(huì )保險等責任，這樣管理費用也會(huì )降低。
3、全面節約各項費用
建立行之有效的獎懲制度，獎勵節約，懲罰鋪張浪費行為。要求每位員工都要有節約意識，物品信用實(shí)施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對水、電、電話(huà)費等方面加以控制，在財務(wù)報銷(xiāo)上嚴格把關(guān)，嚴格控制打的費，餐飲費等費用，確?！耙恢ЧP”的財務(wù)報銷(xiāo)制度。
4、完善采購招標管理制度
較大的物業(yè)管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費用，少則幾十萬(wàn)，大到幾百萬(wàn)。因此必須實(shí)行招標定點(diǎn)采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。
5、充分利用物業(yè)資源，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)進(jìn)行創(chuàng )收
物管不僅要會(huì )省錢(qián)，還得會(huì )賺錢(qián)。除去物業(yè)管理公共服務(wù)外，要廣泛開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，針對客戶(hù)的需求，開(kāi)動(dòng)腦筋，比如說(shuō)家政服務(wù)，這既方便了業(yè)主也增加了收入。
6、合理定編定崗，整合資源
對照物管委托合同，甲方的要求，物業(yè)的特點(diǎn)等因素合理定人定崗。按因事設崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過(guò)招聘一專(zhuān)多能型人才，同時(shí)在企業(yè)內部培養一專(zhuān)多能型人才，使員工隊伍精干，并在企業(yè)內部回憶新員工的培訓，使新員工能熟練掌握各崗業(yè)務(wù)，從而提高工作效率。也可通過(guò)“1拖N”管理模式，由一個(gè)管理成熟的大型小區向周邊幾個(gè)小區輻射，實(shí)現管理人員的共享。對大型、綠化、維修設備，甚至車(chē)輛等，可由幾個(gè)管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。
7、努力實(shí)現規模經(jīng)營(yíng)
通過(guò)提高品牌含金量，提高資質(zhì)等級，提高社會(huì )美譽(yù)度，提高服務(wù)質(zhì)量，擴大市場(chǎng)競爭力，不斷承接一些面積大、綜合質(zhì)量?jì)?yōu)的物業(yè)，提高規模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時(shí)由勞動(dòng)密集向知識密集轉型，依靠自身的技術(shù)實(shí)務(wù)和專(zhuān)業(yè)化運作方式，努力形成一定的產(chǎn)業(yè)規模。
8、智能化管理降低成本
借物管小區朝智能化社區發(fā)展的新趨勢，以IC卡等技術(shù)為核心，實(shí)現對業(yè)主用水、用電、用氣及物業(yè)服務(wù)費、停車(chē)費等其他會(huì )費項目管理的新模式。還可利用先進(jìn)的電視監控安防系統對小區的主要出入口、道路、公共場(chǎng)所進(jìn)行監控，從而降低人工費用，達到降低成本的目的。
當然，企業(yè)成本管理離不開(kāi)企業(yè)文化的輻射，有著(zhù)良好企業(yè)文化氛圍的企業(yè)，必然有利于各項成本管理制度的實(shí)施。企業(yè)內部每一個(gè)部門(mén)和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當作成本管理的主體，通過(guò)種種方法不斷提高成本控制意識。