淺談設備管理中應注意的幾個(gè)問(wèn)題
文/馬超英
通常意義上的物業(yè)管理主要包括：保安（治安防范、轄區安全、出入管理）、保潔（清潔、垃圾分類(lèi)及清運消納、地面養護、衛生設施清潔、外墻清洗）、綠化（賞心悅目、清新環(huán)境、提升品位）、餐飲（衛生、營(yíng)養、可口、保?。?、車(chē)輛管理（疏導車(chē)輛確保暢通、車(chē)輛保潔、車(chē)位統計）、供水供電（飲水安全、水質(zhì)優(yōu)良、一般市電及特殊高質(zhì)量不間斷供電）、供冷供熱（溫度調節、濕度調節）、會(huì )館服務(wù)（禮儀形象、會(huì )務(wù)安排）、消防管理（消防設施配備及定期檢查試驗）、日常維護（修燈換鎖）以及社區文化活動(dòng)（節日慶典、法規宣傳、義工互助、環(huán)境狀況通報）等，這些無(wú)疑是物業(yè)管理的重要部分，也是大家所熟知的內容，而設備管理作為物業(yè)管理的重要組成部分，很多朋友還不太熟悉，根據多年的從業(yè)經(jīng)驗，本人想在這方面談一點(diǎn)自己的認識。
一、早期介入
早期介入最好能夠在功能設計或設備選型階段，最晚也要在設備定貨合同簽訂前。親身從事過(guò)物業(yè)管理的人員，最了解客戶(hù)對物業(yè)功能的需求，這對物業(yè)的功能設計或設備選型至關(guān)重要。很多高擋次寫(xiě)字樓，都使用了一些大型國外進(jìn)口設備，這些設備由原廠(chǎng)家進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的維修保養，對延長(cháng)其使用壽命、安全、可靠地經(jīng)濟運行都有好處，但是，超過(guò)設備維保期以后的廠(chǎng)家專(zhuān)業(yè)維保服務(wù)，是需要高額（國外公司人工成本高導致）付費的有償服務(wù)。如在設備招標訂貨時(shí)附帶后期維保服務(wù)條款，設備廠(chǎng)家為競得大額設備銷(xiāo)售合同，往往會(huì )對后期維保服務(wù)費作出一定優(yōu)惠。還有許多自控設備及自控系統，由于科技發(fā)展迅速，軟、硬件更新?lián)Q代很快，不在訂購時(shí)對今后產(chǎn)品升級換代事宜提早約定，用不了幾年，一旦出現部分器件損壞，難免又要支付高額的更換升級費用。另外，設備后期維修更換的方便性，管路、電路、風(fēng)道改造更換的方便程度等都需要在設計之初予以綜合考慮。凡此種種，都是開(kāi)發(fā)商、設計者、施工方、監理方容易忽視，而物業(yè)公司的人員已親身經(jīng)歷過(guò)的問(wèn)題。這些問(wèn)題提前考慮，將會(huì )為后期物業(yè)管理的開(kāi)展提供便利條件。
二、新項目應注意問(wèn)題
與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行物業(yè)資料交接時(shí)，除去通常的圖紙資料、使用說(shuō)明等文件外，最好是能夠對設備、材料、元器件、器械等各類(lèi)商務(wù)合同進(jìn)行交接。這是因為，一般的商務(wù)合同中都約定了供貨方的“三包”內容，有了合同，知道了供貨方的詳細信息和對買(mǎi)方的書(shū)面承諾（不同東西和廠(chǎng)家的承諾是不一樣的），掌握了合同的有效時(shí)間，才能充分利用供貨方的“三包”條件，順利地渡過(guò)新設備投入伊始的故障多發(fā)期。
物業(yè)管理公司接手新物業(yè)項目后，應及時(shí)對各項功能逐一進(jìn)行試驗檢查，施工方的工作疏忽，會(huì )出現部分下水管線(xiàn)的隱性堵塞；電氣開(kāi)關(guān)編號標示錯誤，可能導致今后的電氣事故。凡此種種，必須在樓宇全部投入使用前予以消除。
第一時(shí)間走訪(fǎng)聽(tīng)取入住客戶(hù)在使用中的意見(jiàn)，從客戶(hù)角度認識新物業(yè)中存在的功能不足。入住后的房間調整，有可能造成房間功能（滅火方式、電源容量、通風(fēng)質(zhì)量等）不能滿(mǎn)足使用要求。對于存在的問(wèn)題，利用項目尾款、質(zhì)量保證金等費用及時(shí)進(jìn)行改進(jìn)，進(jìn)一步完善物業(yè)的功能，為今后的物業(yè)服務(wù)奠定基礎。
三、與使用者的溝通
很多物業(yè)公司都有完整的、行之有效的與客戶(hù)溝通交流制度，爭得客戶(hù)對服務(wù)的意見(jiàn)和建議，但往往忽視了向使用人介紹樓宇各項功能這一重要環(huán)節。大部分高檔寫(xiě)字樓由于其密閉性，都設有完整的空氣循環(huán)系統，而該系統不是顯而易見(jiàn)和易于感知的。室內溫度調節（或采用個(gè)體送風(fēng)方式）是寫(xiě)字樓具有的基本功能，指導客戶(hù)掌握溫度的設定方法，才能使每位客戶(hù)工作在適合自己的溫度環(huán)境中。高質(zhì)量不間斷的電源（UPS）已經(jīng)在樓內合理分布，物業(yè)人員應向客戶(hù)逐一指明，以便客戶(hù)能夠正確利用價(jià)格高于一般電價(jià)而不會(huì )間斷的電源（將重要的用電器與之相連）。房間內墻上的配電插座是有允許容量限制的，超載使用會(huì )燒毀配電設施，甚至導致火災。特殊區域設有氣體滅火裝置，何時(shí)和如何使用至關(guān)重要，未經(jīng)培訓的客戶(hù)很難正確使用。
四、日常管理中容易忽視的問(wèn)題
大部分寫(xiě)字樓都選用了一些進(jìn)口設備，這些設備通常價(jià)值昂貴 (制冷機組)、具有高科技含量（UPS和樓宇自控系統）、涉及人身安全（電梯）等。對于此類(lèi)設備建議以合同的方式委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行維護保養（以確保正常運轉、故障搶修，延長(cháng)使用壽命）。此類(lèi)合同涉及的專(zhuān)業(yè)性較強，物業(yè)公司一般無(wú)力起草，通常是設備廠(chǎng)家擬定好格式合同文本，雙方認可。而這類(lèi)合同多是出于維護廠(chǎng)家利益起草制定的，建議物業(yè)公司應聘請專(zhuān)業(yè)人員提出有利于自己的補充條款，（比如要求增加專(zhuān)業(yè)人員的巡檢次數、規定故障搶修時(shí)限、要求廠(chǎng)家儲存易損備品配件、對提供給甲方的材料備品給予折扣優(yōu)惠、進(jìn)行必要的經(jīng)濟性調整、根據設備運行情況更換潤滑油、過(guò)濾器、免費更換低值易耗品等等），維護物業(yè)公司的的利益。
制定詳細的潤滑防銹蝕計劃，不僅僅要考慮轉動(dòng)機械的摩擦潤滑，更強調常年不改變狀態(tài)（不開(kāi)關(guān)操作）且裸露在空氣中的截門(mén)養護。很多截門(mén)安裝在隱蔽處，不易實(shí)施潤滑防銹工作，容易出現疏漏。所以，潤滑防銹蝕計劃一定要全面詳細（對截門(mén)編號防遺漏）、科學(xué)（潤滑間隔及次數）、可操作（專(zhuān)門(mén)或與設備維保工作同時(shí)進(jìn)行），責任落實(shí)到人，并輔以不定期的抽查驗證，確保系統中的調節閥和截止閥時(shí)時(shí)處于靈活可控狀態(tài)。
日常記錄一定要真實(shí)、完整、可靠，這是分析處理故障的基本條件，也是經(jīng)濟分析的數據來(lái)源。第一次故障出現可能是偶然因素所致，第二次重復出現就有其必然的一面；沒(méi)有記錄，無(wú)法確定此類(lèi)故障出現的頻次，沒(méi)有及時(shí)消除故障，可能會(huì )導致引起大的事故。有些故障暫時(shí)不能處理，要專(zhuān)門(mén)記錄，以便具備條件時(shí)修復。不然會(huì )因時(shí)間長(cháng)而遺忘，留下事故隱患。對比分析運行參數（供電電流值或不同時(shí)段水表表示數）的變化，也是定性分析、預測能源消耗等運行成本的重要手段。
五、運行調整
運行調整是提高運行經(jīng)濟性的重要手段。一臺機組滿(mǎn)負荷供冷比兩臺機組半載要經(jīng)濟許多；利用低谷電價(jià)時(shí)間儲備冷負荷，待到高峰電價(jià)時(shí)使用，一可減少電費支出；二有利于電能指標的利用，并會(huì )產(chǎn)生電網(wǎng)削峰填谷的社會(huì )效益。制定溫度調整曲線(xiàn)，從源頭上避免溫度過(guò)高或過(guò)低造成的能量交換損失，又為客戶(hù)創(chuàng )造了舒適的工作環(huán)境。根據房間朝向、通風(fēng)狀況、保溫效果等多種因素，對媒質(zhì)在系統中各個(gè)支路的壓力、流量進(jìn)行調整，減少干、支路上媒質(zhì)工況不均勻帶來(lái)的系統性損失，使系統運行在最優(yōu)狀態(tài)?？傊?，運行調整是最行之有效的節能降耗方法之一，物業(yè)公司應該給予足夠的重視。
作者單位：北京中興物業(yè)管理有限公司