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各具特色的國外物業(yè)管理
物業(yè)管理始于19世紀60年代的英國，當時(shí)英國工業(yè)大發(fā)展，大量農民進(jìn)入城市，出現了房屋出租，為維護信用者的權利，需要一套行之有效的管理方法，于是出現了專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理。自此，物業(yè)管理傳遍世界各地，并受到各國的普遍重視。近年來(lái)的中國房地產(chǎn)業(yè)逐漸趨向商品化的過(guò)程中，規范商品房的物業(yè)管理日益受到各方面的關(guān)注與重視。
他山之石，可以攻玉。作為物業(yè)管理從業(yè)人員，筆者對多個(gè)國家物業(yè)管理進(jìn)行了考察，從中受益良多。各國在完善物業(yè)管理法律法規、加強社區物業(yè)管理、規范業(yè)主委員會(huì )職責、維護業(yè)主權益等方面的經(jīng)驗和做法值得我們借鑒。本文簡(jiǎn)單介紹一些國家的物業(yè)管理方面的做法和經(jīng)驗，希望能夠給我們正處于成長(cháng)中的物業(yè)管理行業(yè)有所幫助。
荷蘭：提前介入的物業(yè)管理
荷蘭人注重生活質(zhì)量，對住房的要求很高。荷蘭每個(gè)社區，都有一個(gè)或幾個(gè)物業(yè)管理機構。荷蘭的法律明確規定，物業(yè)管理單位必須全方位投入居住區的開(kāi)發(fā)建設工作的每一次的議程討論，出席人員都必須簽到，如有缺席，在某一環(huán)節的工程質(zhì)量上出了問(wèn)題，國家必須區分情況追究法律責任。物業(yè)管理的提前介入，有得于督促開(kāi)發(fā)商一項項落實(shí)配套設施，確保工程按期投入使用。有些缺陷在施工中還可以彌補，倘若等到工程完工后，木以成舟，則難以彌補。有了物管員的參與，可以起到監督和檢查作用，可以嚴把工程質(zhì)量關(guān)。
在荷蘭，一般小區都有一個(gè)物業(yè)管理小組，通常由3-5人組成，配備物業(yè)管理員、門(mén)衛和工程技術(shù)人員等，還有一個(gè)業(yè)主委員會(huì )。居民從小區的業(yè)主中選聘有文化、懂管理、辦事公道的業(yè)主擔任業(yè)主委員會(huì )成員，業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生后，如小到一些費用的分攤，則可以由物業(yè)管理小組組織業(yè)主委員會(huì )成員召開(kāi)會(huì )議討論通過(guò)。
德國：一絲不茍的物業(yè)管理
物業(yè)管理公司的運作嚴格按《房產(chǎn)管理法》進(jìn)行，德國全國有物業(yè)管理公司聯(lián)合會(huì )，各州有地區性的物業(yè)管理公司協(xié)會(huì )，有嚴格的行規以規范物業(yè)管理公司的運作，并對其進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓，以保證物業(yè)管理的質(zhì)量。
德國很少有向我國城市普遍存在的那種封閉或半堵塞形式的居民小區。德國小區物業(yè)公司的職責分為兩大塊，一方面是接洽房屋買(mǎi)賣(mài)和租賃業(yè)主，一方面是負責小區常規的檢查和管理工作。如果受業(yè)主委托，物業(yè)公司還負責業(yè)主水電暖等設施的檢查和維護工作。物業(yè)公司的小區通常只配備有兩三名固定工作人員，負責定期檢查防火，防盜設施和地下車(chē)庫管理等。一旦出現故障，撥打物業(yè)公司24小時(shí)服務(wù)電話(huà)，物業(yè)公司可以迅速指派維修人員處理。
物業(yè)公司除了管理房產(chǎn)的日常事務(wù)之外，每年都要組織一次所管理轄的房產(chǎn)區的業(yè)主大會(huì )。物業(yè)公司必須在業(yè)主大會(huì )上公開(kāi)過(guò)去一年有關(guān)房產(chǎn)賬務(wù)情況，并向業(yè)主們提交一分當年的物業(yè)計劃。物業(yè)公司的聘用期限只有5年，如果再次聘用需要再簽合同。物業(yè)公司的報酬沒(méi)有統一標準，根據其工作質(zhì)量以及房產(chǎn)規模等多種因素綜合考慮。
俄羅斯：福利型的物業(yè)管理
在住宅物業(yè)領(lǐng)域，蘇聯(lián)解體后，俄羅斯對住宅實(shí)行無(wú)償私有化，將現有住房無(wú)償轉歸住戶(hù)所有。住宅私有化了，但物業(yè)管理、房屋修繕仍由國家承擔，全部免費，因此也就沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )和專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理公司。前蘇聯(lián)時(shí)期遺留下來(lái)的住宅和公用設施早已老化，不進(jìn)行大規模維修已無(wú)法正常使用。而政府根本無(wú)力承擔這一巨額開(kāi)支，俄政府原計劃對物業(yè)實(shí)行有償管理，但遭到全社會(huì )的反對。為了緩解低收入群體對社會(huì )改革的不滿(mǎn)情緒，俄政府將分階段對福利制度進(jìn)行改革，目前暫時(shí)保留在公共住房和物業(yè)管理方面的優(yōu)惠政策。
瑞士：物業(yè)管理與社區管理相結合
瑞士的居民社區以地理位置劃分，一個(gè)社區中往往有多家物業(yè)公司管理的房產(chǎn)。每棟居民樓都有一名與物業(yè)公司簽有合同的物業(yè)管理員，負責樓內的清潔衛生，樓周?chē)G地的修整，管理員一家必須住在樓里的一個(gè)單元內。凡住戶(hù)需要服務(wù)的，大小事情都可以找管理員，管理員則將住房諸如修門(mén)窗、換家具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時(shí)通知物業(yè)公司，住戶(hù)也可以打電話(huà)給物業(yè)公司。物業(yè)公司則及時(shí)聯(lián)系與其有業(yè)務(wù)關(guān)系的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)公司。有關(guān)專(zhuān)業(yè)公司很快便會(huì )給住戶(hù)來(lái)電話(huà)約時(shí)間，登門(mén)服務(wù)。負責此事的物業(yè)公司技術(shù)服務(wù)部一般只有一兩個(gè)人住，一切服務(wù)都已社會(huì )化。社區內的公園不論大小一律免費，體育健身場(chǎng)所對本社區居民有優(yōu)惠。
瑞士物業(yè)管理的特點(diǎn)，就是為物業(yè)者增值，為房主和住戶(hù)提供方便的生活條件和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。物業(yè)小區的管理不搞大而全，面是按社區的安排將服務(wù)設施出租，以物業(yè)管理促進(jìn)社區建設，以物業(yè)建設推動(dòng)社區管理，使物業(yè)管理與社區管理相協(xié)調。
法國：民主式物業(yè)管理
業(yè)主委員會(huì )代表所有業(yè)主的利益，定期或不定期與物業(yè)公司溝通，提出意見(jiàn)或建議。業(yè)主委員會(huì )成員的工作都是義務(wù)性質(zhì)，并不收取傭金，但他們在金額不高的項目上有決定權，物業(yè)公司通常須執行業(yè)主委員會(huì )的決定。
業(yè)主們就存在的問(wèn)題自由發(fā)表言論，大到房屋結構出現問(wèn)題，小到門(mén)房態(tài)度不好，業(yè)主們無(wú)所不談。業(yè)主們可以對物業(yè)公司的管理失誤提出尖銳批評，可以要求刪減某項物業(yè)設施，也可以對今后的物業(yè)管理提出合理化建議，甚至可以要求更換物業(yè)負責人。正是法蘭西人的“苛刻”，造就了這種“一切為了業(yè)主利益”的物業(yè)管理模式。業(yè)主大會(huì )只是決定大樓在物業(yè)方面的大致方針，而日常的物業(yè)管理則完全交由物業(yè)公司處理，其業(yè)務(wù)包括大樓主體維修、電梯維護、樓道清潔、設置門(mén)房、車(chē)庫管理、傾倒垃圾、交納除居住稅外的各類(lèi)捐稅、代表業(yè)主向保險公司索取賠償等，其范圍幾乎包括與住房有關(guān)的各個(gè)方面。
法國業(yè)主更換物業(yè)公司的事是司空見(jiàn)慣的，條件有兩個(gè)一是更換物業(yè)公司的決定必須在一年一度的業(yè)主大會(huì )上做出，而且贊成票必須超過(guò)一半，二是業(yè)主委員會(huì )必須事先與大部分業(yè)主聯(lián)系，并提前選擇好下一家物業(yè)公司。
意大利：互助會(huì )式物業(yè)管理
意大利有一個(gè)房產(chǎn)物業(yè)的共同管理制度，即凡搬進(jìn)新樓的住戶(hù)，要在一起開(kāi)個(gè)會(huì )，決定整座樓的管理辦法。將大家的意見(jiàn)歸納后，提交會(huì )計師協(xié)會(huì )，會(huì )計師協(xié)會(huì )根據大家的意愿，委派一名受過(guò)專(zhuān)門(mén)教育或培訓的管理員，去管理樓房的各種事務(wù)。如果業(yè)主同意了，便可簽定合約，規定雙方的義務(wù)和責任。
管理員的職責大致有兩類(lèi)，一類(lèi)是管理經(jīng)濟，負責維修房屋，另一類(lèi)是協(xié)調鄰里之間的矛盾。管理員每年對整座樓房的維修費，樓道、信箱、垃圾處理、照明、煤氣管、自來(lái)水管、暖氣管及門(mén)房的報酬等作出預算，同時(shí)召開(kāi)戶(hù)主會(huì )，將這些費用分攤下去。大樓維修及其他物業(yè)開(kāi)支，均由管理員召開(kāi)戶(hù)主會(huì )決定。管理員負責制定預算，召開(kāi)戶(hù)主會(huì )討論通過(guò)，維修完畢以后，再作決算。日常的小修、小補或更換自來(lái)水龍頭之類(lèi)的小費用和小工程以及購物、配件等，均由管理員和戶(hù)主代表一起負責聯(lián)系施工，年底根據憑證，向戶(hù)主會(huì )及大家公布。
意大利政府對住房的物業(yè)管理是很?chē)栏竦?，凡在規定期限內對樓房的維修不能完成，管理員就必須親自去市政府承擔法律責任或接受處罰等。通過(guò)有效的法律手段，將責任落實(shí)到管理員身上，使其責、權、利兼而有之。管理員的報酬，則由各戶(hù)分擔。
日本：一專(zhuān)多能的物業(yè)管理
物業(yè)管理公司由居民管理委員會(huì )雇請，一幢樓內的居民管理委員會(huì )由3至7人組成，每屆委員會(huì )任期兩年。委員會(huì )負責了解業(yè)主的意見(jiàn)，監督和檢查物業(yè)管理公司的工作，同時(shí)指定專(zhuān)人管理賬目。委員會(huì )由業(yè)主自主組成，不受任何外來(lái)權力操控。日本的物業(yè)管理公司之間的競爭十分激烈，各公司都千方百計地提高服務(wù)質(zhì)量，降低服務(wù)價(jià)格。為提高效率和節約成本，公司一般只派一兩個(gè)人負責管理一座一二十層高的住宅樓的門(mén)前、門(mén)廳、樓道、電梯等功用部分的清掃、安全和功用設備檢查等工作。樓內沒(méi)有保安值班，因為公共治安屬于警察的事務(wù)。物業(yè)人員不得隨意進(jìn)入任何一戶(hù)居民的房門(mén)，也不得探聽(tīng)居民家庭生活及隱私。一旦有哪一家居民水、電、氣等發(fā)生故障，住戶(hù)可以直接向有關(guān)公司撥打電話(huà)，維修人員很快就會(huì )趕到修復。日本的物業(yè)管理人員必須接受?chē)栏竦呐嘤?，?jīng)過(guò)國家統一考試，并取得合格成績(jì)才能成為物業(yè)管理士。由于日本物業(yè)管理人員必須具有豐富的專(zhuān)業(yè)知識，一專(zhuān)多能，效率很高，管理一所物業(yè)不像國內那樣需要很多的人員。
在日本，業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾糾紛很少。因為政府制定了一系列法律法規，明確了業(yè)主和物業(yè)管理公司的權利和義務(wù)，規范了公寓等共同住宅的管理。業(yè)主和物業(yè)管理公司在維護各自的權益方面有法可依，有章可循。這些法律法規既保障了業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方的合法權益，還有利于物業(yè)的保值增值。
文章來(lái)源：《住宅與房地產(chǎn)。物業(yè)管理》