.
日本高層住宅的物業(yè)管理
文/友光
日本的物業(yè)管理公司都很注重降低成本和提高工作效率，一般只派一兩個(gè)人負責管理一座一二十層高的住宅樓的門(mén)前、門(mén)廳、樓道、電梯等公用部分的清掃、安全和公用設備檢查等工作。負責社區安全主要是警察的工作，物業(yè)管理人員一般不參與。
隨著(zhù)經(jīng)濟的不斷發(fā)展和城市化的擴大，日本有限的土地資源已經(jīng)越來(lái)越不能滿(mǎn)足本國人一向崇尚獨門(mén)獨院住宅的奢望。尤其是在首都東京這樣的現代化大都市里，住進(jìn)高樓大廈者日益增多。據日本國土交通省的統計，目前日本全國購買(mǎi)高層住宅的居民累計已超過(guò)1000萬(wàn)，也就是說(shuō)，幾乎有十分之一的日本人生活在自己購買(mǎi)的高層住宅中。因此，如何解決生活在高層住宅中的居民所面臨的各種必須解決的問(wèn)題，己成為如今日本城市生活中面臨的一個(gè)重大課題。
日本人從世代的獨家小院住宅搬進(jìn)共同居住的高樓大廈遇到了兩大問(wèn)題。一是自己在共同住宅中必須具備的公共道德問(wèn)題，二是作為高層住宅內居民共有財產(chǎn)的管理問(wèn)題。
為了解決這些問(wèn)題，日本成立了高層住宅管理業(yè)協(xié)會(huì )，數量眾多的住宅大樓物業(yè)管理公司應運而生，逐步建立起了健全的共同住宅管理體制。
在日本，對于任何一家物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，它們所“管”樓房的居民就是它們的業(yè)主。物業(yè)管理公司向業(yè)主提供服務(wù)，而物業(yè)管理公司提供服務(wù)的內容由業(yè)主事先同公司商定。日本的物業(yè)管理公司只是受雇于這些已為業(yè)主的居民。業(yè)主如果對所雇的物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量或價(jià)格等不滿(mǎn)意，隨時(shí)可以辭退這家公司而雇用自己認為更合適的公司。
日本的一座住宅樓里往往有幾十戶(hù)到上百戶(hù)身為業(yè)主的居民，通常選出3至7名代表組成居民管理委員會(huì )，每居委員會(huì )任期2年，委員會(huì )的成員由所有業(yè)主輪流擔任。居民管理委員會(huì )負責了解業(yè)主的意見(jiàn)、要求，選雇物業(yè)管理公司，監督、檢查物業(yè)管理公司的工作，同時(shí)設專(zhuān)人管理賬目。委員會(huì )所有成員的工作都是義務(wù)性質(zhì)，沒(méi)有報酬。日本的物業(yè)管理公司之間的競爭十分激烈，各公司都千方百計地提高服務(wù)質(zhì)量，降低服務(wù)價(jià)格。以日本人的一般收入計算，居民住房物業(yè)管理費用還是比較低的。物業(yè)管理公司都很注重降低成本和提高工作效率，一般只派一兩個(gè)人負責管理一座一二十層高的住宅樓的門(mén)前、門(mén)廳、主要是警察的工作，物業(yè)管理人員一般不參與。
一般的住宅樓的大門(mén)都是通過(guò)按自動(dòng)號碼或呼叫鎖開(kāi)啟，同時(shí)每家住戶(hù)都持有無(wú)須按號碼的開(kāi)啟公用大門(mén)的鑰匙。物業(yè)人員不得隨意進(jìn)入任何一戶(hù)居民的房門(mén)，也不得探聽(tīng)居民家庭生活及隱私。一旦有哪一家居民水、電、氣等發(fā)生故障，住戶(hù)可以直接向有關(guān)公司撥打電話(huà)，維修人員很快就會(huì )趕到予以修復。
日本的物業(yè)管理服務(wù)使絕大多數業(yè)主都感到滿(mǎn)意，不過(guò)也確實(shí)有極少數物業(yè)公司只知道收取物業(yè)管理費，而在承諾服務(wù)方面卻大打折扣。對于這樣的物業(yè)公司，業(yè)主們最容易的對付方法是拒付物業(yè)管理費。對于拒付管理費的住戶(hù)，物業(yè)管理公司方面不敢采取停水、停電等任何報復措施，因為水電之類(lèi)不屬于物業(yè)公司管理。
日本各物業(yè)管理公司作為高層住宅管理業(yè)協(xié)會(huì )的會(huì )員，接受協(xié)會(huì )的管理、指導和監督。高層住宅管理業(yè)協(xié)會(huì )每年定期舉行物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的知識、理論等考試，不合格者不能從事物業(yè)管理工作。
摘自：住宅與房地產(chǎn)雜志（05.10）