廈門(mén)市物業(yè)管理協(xié)會(huì )出臺住宅最低服務(wù)標準和最低服務(wù)價(jià)格
“物業(yè)服務(wù)企業(yè)的寒冬就要來(lái)了，全市280多家企業(yè)能夠有一半存活下來(lái)就不錯了?！币晃晃飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的老總感慨。也許不久的將來(lái)，就是否提高物業(yè)收費標準，一些小區將會(huì )出現業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司坐下來(lái)談判的局面。
10月1日，隨著(zhù)《物權法》、《物業(yè)管理條例》等的實(shí)施，更加增強了公民的財產(chǎn)保護力度，也對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了更高的要求。但是，在昨天下午由市物業(yè)管理協(xié)會(huì )召開(kāi)的相關(guān)會(huì )議上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)討論更多的是隨著(zhù)明年1月1日《勞動(dòng)合同法》的實(shí)施，物業(yè)企業(yè)用工成本將大幅上升，企業(yè)面臨何去何從的困境。
物協(xié)建議部分收費標準上浮10%
為了配合《勞動(dòng)合同法》的實(shí)施，市物協(xié)特地依據我市每年勞動(dòng)工資水平以及相關(guān)勞動(dòng)工資政策，測算出最低的服務(wù)費用。其中，普通多層住宅區的最低價(jià)為每月每平方米0.73元，3萬(wàn)平方米以下的項目收費標準上浮10%；高層住宅最低價(jià)格為每月每平方米1.85元，2萬(wàn)平方米以下的項目收費標準上浮10%。
市物協(xié)負責人說(shuō)，最低服務(wù)標準是指物業(yè)服務(wù)必須提供的最基本的服務(wù)要求，同時(shí)必須結合全國文明城市考核細則中對物業(yè)服務(wù)的基本要求。最低服務(wù)價(jià)格是對應最低服務(wù)標準而制定的最低勞動(dòng)定額。在此基礎上，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方商定，實(shí)行市場(chǎng)運作行為，以服務(wù)合同約定。
每平方米0.6元的小區，面臨調價(jià)
這位負責人說(shuō)，2006年廈門(mén)市在崗職工月平均工資為2129元，其60%為1277.4元。2007年廈門(mén)島內和海滄最低工資標準為750元，其他區為700元。這次普通多層住宅物業(yè)服務(wù)最低人工費用測算方案中，人均月工資為1152.3元，其中保潔綠化為770元、安防人員為1100元，屬于相當低的水平。以5萬(wàn)平方米的小區來(lái)說(shuō)，按照勞動(dòng)法規定的工作時(shí)間限制，至少需要從業(yè)人員13人，最低工資加上其他社保、法定節假日加班費、企業(yè)培訓費等，共計20468.63元。
根據調研，普通多層住宅服務(wù)總費用中，人工費占70%，20468.63元除以70%，測算出每月總費用為29240.9元；收費面積約占總建筑面積的80%，總建筑面積5萬(wàn)平方米的住宅小區收費面積為4萬(wàn)平方米，每月總費用除以收費面積，其最低收費標準應該為每月0.73元/平方米。因此，對于目前還是0.6元/平方米左右收費標準的小區來(lái)說(shuō)，未來(lái)將面臨調價(jià)的問(wèn)題。
高層住宅以3萬(wàn)平方米來(lái)說(shuō)，物業(yè)人員至少包括管理人員2人、機電人員4人、安保7人、保潔綠化3人、車(chē)管員4人。這樣，20人算下來(lái)就是32997.28元，因為服務(wù)總費用中人工費占70%，再除以70%就是總費用47138.97元。3萬(wàn)平方米收費面積按85%計算，從而測算出每月每
平方米1.85元。
這位負責人說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)總服務(wù)費中30%的其他費用，包括物業(yè)共用部位設施設備日常運行維護、綠化養護、清潔衛生、秩序粗維護、物業(yè)共用部位設施設備及公眾責任保險、辦公費、管理費公攤、固定資產(chǎn)折舊等費用以及稅費等，可以說(shuō)，30%的比例屬于相當低的水平。
物業(yè)聲音
企業(yè)招工標準逐年降低
物業(yè)行業(yè)每年人員流動(dòng)率100%
都市景象物業(yè)總經(jīng)理李鳳翔說(shuō)，1997年至2007年社會(huì )最低工資漲幅折線(xiàn)上升，十年來(lái)上漲了97.4%，但是物業(yè)收費標準卻折線(xiàn)下降，兩者差距越拉越大。企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)變得困難。
李鳳翔直言，這方面也存在著(zhù)政府引導不當的原因，物業(yè)收費批文規定價(jià)格浮動(dòng)只能下不能上，違背客觀(guān)規律。
華菲物業(yè)總經(jīng)理李剛藝說(shuō)，社會(huì )最低工資上調，使得企業(yè)成本增加，企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)困難，只有降低員工福利和服務(wù)標準?，F在，物業(yè)行業(yè)每年人員流動(dòng)率100%。從業(yè)人員感覺(jué)沒(méi)有尊嚴，把自己貶到社會(huì )的最下層。
究其原因，一是市民、業(yè)主甚至政府對物業(yè)成本不了解，二是企業(yè)間的惡性競爭，違法成本太低。解決的辦法是，讓業(yè)主對物業(yè)成本構成有更多了解，進(jìn)一步用法律手段保護合法企業(yè)和業(yè)主的利益，讓市場(chǎng)來(lái)決定物業(yè)價(jià)格，讓市民、業(yè)主以及政府了解行業(yè)緊迫性。
友朋四方物業(yè)總經(jīng)理朱長(cháng)源說(shuō)，現在招聘標準逐年下降，像安保人員，由原來(lái)的30歲放寬到45歲，退伍軍人根本招不到。
業(yè)主聲音
物業(yè)管理成本不透明
針對物業(yè)企業(yè)提價(jià)這個(gè)問(wèn)題，記者在街上隨機采訪(fǎng)了一些行人。
住在奔馬新村的陳先生說(shuō)，現在物業(yè)企業(yè)與小區的糾紛好像不少，有的企業(yè)跑了留下一個(gè)爛攤子，有的企業(yè)又賴(lài)著(zhù)不走?，F在工人工資要提高，物業(yè)公司就要提價(jià)，最好能說(shuō)清楚提價(jià)的真實(shí)原因，做到公開(kāi)透明，讓業(yè)主明白收費到底合不合理。
住在東方巴黎的李小姐認為，工人們也很辛苦，提高工人工資沒(méi)什么不對。但不能提了工資，服務(wù)質(zhì)量還是老樣子，那樣，恐怕所有業(yè)主都會(huì )反對。
多數市民對目前的物業(yè)企業(yè)現狀表示擔憂(yōu)，認為物業(yè)管理成本不透明造成市民對物業(yè)行業(yè)的運營(yíng)不了解，對于到底該不該提價(jià)無(wú)法做出肯定答復。
本文來(lái)源：物業(yè)聯(lián)盟網(wǎng)