為“物業(yè)病”把脈 政協(xié)來(lái)為您開(kāi)“藥方”
“買(mǎi)房”是絕大多數普通百姓一輩子最大的投資，房子住得是否舒心，很大程度取決于物業(yè)的好壞。有關(guān)部門(mén)統計顯示，近年來(lái)長(cháng)春市關(guān)于物業(yè)方面的投訴每年近30萬(wàn)件，與物業(yè)管理直接相關(guān)的占33％，與開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題相關(guān)的占67％；長(cháng)春市的一些物業(yè)公司也是“滿(mǎn)腹苦水”，全行業(yè)只有1％的企業(yè)處于盈利狀態(tài)，74.1％的企業(yè)虧損運行。是什么原因讓供需雙方陷入“兩難”的境地？有沒(méi)有辦法打開(kāi)這個(gè)“結”？
長(cháng)春市政協(xié)部分委員和政協(xié)邀請的專(zhuān)家以及政府部門(mén)相關(guān)人員，歷時(shí)數月，對物業(yè)管理情況進(jìn)行了深入調研，針對“病癥”開(kāi)出“藥方”。27日，長(cháng)春市政協(xié)召開(kāi)十屆十四次常委會(huì )議，通報了此次調研結果，同時(shí)，《進(jìn)一步加強長(cháng)春市物業(yè)管理的建議案》也正式通過(guò)。其間，本報記者曾多次隨調研組深入小區進(jìn)行采訪(fǎng)。
總體評價(jià) 長(cháng)春市實(shí)有房屋建筑面積9324.4萬(wàn)平方米，物業(yè)管理起步于1996年，目前物業(yè)覆蓋率為45.7％?，F有的物業(yè)管理企業(yè)共306家，按現代企業(yè)制度建立起來(lái)的不足4％，“小、弱、散、差”現象普遍，總體水平和質(zhì)量有待于提高。
病癥：“父子”關(guān)系扯不斷
據房地部門(mén)調查，長(cháng)春市現有物業(yè)公司中，55％以上是由開(kāi)發(fā)公司派生的，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的“父子”關(guān)系，導致重建設、重銷(xiāo)售、輕管理的問(wèn)題無(wú)法得到根本解決。開(kāi)發(fā)商為了促銷(xiāo)，“討好”業(yè)主，不惜壓低物業(yè)收費標準，物管的虧空從賣(mài)房利潤中填補；一旦房子賣(mài)完了，開(kāi)發(fā)商撤出，物業(yè)公司就“斷奶”了。失去穩定補貼的物業(yè)公司在虧損面前舉步維艱，服務(wù)水平每況愈下。加上開(kāi)發(fā)商在規劃、設計、施工階段遺留下的問(wèn)題，物業(yè)無(wú)力解決，引發(fā)業(yè)主和物業(yè)的矛盾。業(yè)主據此不繳物業(yè)費，形成惡性循環(huán)，一些物業(yè)公司不惜棄管。
病根：調研組認為，問(wèn)題出在“建管不分”的物業(yè)選擇機制上，物業(yè)管理市場(chǎng)缺乏健全的招投標制度，市場(chǎng)準入門(mén)檻低，運行不規范。
藥方：避免開(kāi)發(fā)商派生物業(yè)公司，應采取招投標方式確定物業(yè)。物業(yè)公司要早期介入管理，跟蹤小區工程建設的全過(guò)程，嚴把質(zhì)量關(guān)，熟悉掌握小區內的管線(xiàn)走向、材料使用情況。商品房竣工驗收應有物業(yè)管理企業(yè)參與。
病癥：老房子物業(yè)難達標
長(cháng)春市有相當一部分人住在老城區和分散住宅區。老城區大多數房屋老化陳舊，房屋質(zhì)量、設備、硬件環(huán)境很難具備物業(yè)管理條件，居住者多為低收入群體，要實(shí)行標準化的物業(yè)管理困難重重。
調查發(fā)現，這些住宅多在計劃經(jīng)濟或市場(chǎng)轉型時(shí)期以福利或準福利性質(zhì)建設的，長(cháng)期的低租金使房屋得不到及時(shí)的維修養護，造成房屋完好率低，設備陳舊、老化。這些地方私改亂拆、私搭亂建現象突出，有的已嚴重破壞了住宅現狀，影響了公共區域和公共設施的使用，實(shí)施物業(yè)管理無(wú)疑難上加難。
病根：長(cháng)春市有29％的物業(yè)公司由房管所或企業(yè)轉制，由于這些住宅區大部分是20世紀建設，規劃設計水平較低。如果政府不能給予必要的資金和政策扶持，企事業(yè)單位物業(yè)轉型必將陷入進(jìn)退兩難的尷尬局面。
藥方：老城區和一些無(wú)力改善房屋基礎設施及周邊環(huán)境的職工住宅區，政府應依托規劃，逐步進(jìn)行改造。做到改造一處，完善一處，達標一處，并通過(guò)招投標方式，實(shí)施物業(yè)管理。
病癥：物業(yè)代收費
問(wèn)卷反映，仍有56.8％的物業(yè)公司在代供水企業(yè)收水費、實(shí)行抄大表，收取費用。但一些業(yè)主對二次供水收費并不認可。結果物業(yè)公司的收費“成功率”低，還要背著(zhù)大表和小表之間跑、冒、滴、漏的差額，因此每年為二次供水虧損補貼的數額就很大。供電方面也存在類(lèi)似問(wèn)題，增加了物業(yè)公司的額外負擔。另外，各區環(huán)衛部門(mén)運輸垃圾，向企業(yè)收取運輸費用的問(wèn)題也沒(méi)有得到很好解決。
病根：物業(yè)管理企業(yè)和公用企業(yè)的責任劃分不明晰。應該明確水、電、氣、熱等公用企業(yè)單位收取相關(guān)費用、維修相關(guān)管線(xiàn)的責任，實(shí)行收費到終端。
藥方：新建住宅小區的前期規劃和建設階段，應考慮水、電、氣、熱的終端收費問(wèn)題，做好小區管線(xiàn)鋪設，避免出現管線(xiàn)內外網(wǎng)連接過(guò)程的利益沖突。對老城區，應盡快理清責任，建議有關(guān)方面共同努力，對管線(xiàn)進(jìn)行改造，然后由水務(wù)集團統一接管。
病癥：80％“業(yè)主委員會(huì )”形同虛設
調查顯示，長(cháng)春市目前有46.3％的物業(yè)小區成立了業(yè)主委員會(huì )，但其中80％形同虛設。業(yè)主維權難問(wèn)題普遍存在。調查發(fā)現，有的物業(yè)企業(yè)為了擺脫監督，違規操作，繞開(kāi)業(yè)主，自行成立業(yè)主委員會(huì )；有的物業(yè)企業(yè)為了多收費，采取給業(yè)主委員會(huì )負責人好處等手段，高額收取物業(yè)費；有的物業(yè)公司還百般阻撓業(yè)主自主成立業(yè)主委員會(huì )。
另外，業(yè)主法律意識淡薄。許多人不參加業(yè)主大會(huì )，使沒(méi)有過(guò)半數人參加的業(yè)主大會(huì )在法律上不生效，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)等重大事項也無(wú)法表決，結果小區的問(wèn)題不能按法律程序解決。還有相當數量的業(yè)主并沒(méi)有把物業(yè)服務(wù)當作一種商品，像供水、供電、供熱一樣對待，不愿花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)。
病根：缺乏有效的監管仲裁機制，司法介入存在一些問(wèn)題，物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì )之間的矛盾難以及時(shí)化解，業(yè)主自我管理機制形成困難。
藥方：社區應當創(chuàng )造條件擔負起指導和組織籌備業(yè)主委員會(huì )的職責。建議由社區配合物業(yè)管理辦公室組織業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，并參與指導業(yè)主委員的正常工作，解決目前業(yè)主難以形成組織和維權難的問(wèn)題。
病癥：業(yè)主交了費 花哪不清楚
問(wèn)卷調查顯示，43.3％的物業(yè)公司認為物業(yè)收費低，價(jià)格不合理，31.6％的業(yè)主認為物業(yè)收費過(guò)高。大約有半數以上的物業(yè)公司收費不出具發(fā)票，24.9％的物業(yè)公司不公示收支賬目，拒絕向業(yè)主通報實(shí)情。此外，物業(yè)公司還常把物業(yè)費與水、電、氣、熱的收費“捆綁”收取，業(yè)主如果提出異議并拒繳費用，有的還會(huì )遭遇物管公司斷水、斷電、不給辦產(chǎn)權證的威脅。
病根：服務(wù)與價(jià)格沒(méi)有直接掛鉤、服務(wù)標準模糊。
藥方：禁止“捆綁”收費，應建立物業(yè)收支規范和物業(yè)收支財會(huì )審計制度，嘗試在同一小區內劃分不同區域，實(shí)行不同價(jià)位的收費模式。
政府現有措施
給房屋上“養老保險”
2001年長(cháng)春市組建了物業(yè)維修基金結算中心，目前已累積3.3億元，用于房屋公共部位、公用設施設備的維修。
物業(yè)公司年年“體檢”
每年，長(cháng)春市物業(yè)管理企業(yè)都要通過(guò)一場(chǎng)嚴格的“體檢”，如果管理規模小，難以生存，或是服務(wù)質(zhì)量不好、和業(yè)主矛盾多，不依法辦事的物業(yè)管理部門(mén)都將面臨“下課”，目前長(cháng)春市已有138家物業(yè)管理企業(yè)“下課”。
法規建設逐漸完善
近年來(lái)，《長(cháng)春市城市住宅區物業(yè)管理條例》、《長(cháng)春市物業(yè)服務(wù)收費辦法》等政策法規相繼出臺，并制發(fā)了物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì )章程等示范文本，目前即將出臺《長(cháng)春市物業(yè)維修基金管理辦法》和《長(cháng)春市人民政府關(guān)于加快物業(yè)管理發(fā)展的若干意見(jiàn)》。2004年7月，長(cháng)春市物業(yè)管理協(xié)會(huì )正式成立，這是政府、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間溝通的橋梁。
業(yè)主應知
購買(mǎi)“物業(yè)”服務(wù)一定要簽合同
保護自身合法權益的最好辦法是依法與物業(yè)公司“簽合同”，但問(wèn)卷反映，只有42.4％的業(yè)主做到了這一點(diǎn)，還有33.5％的業(yè)主根本“不知道”；即使簽了合同，還有“稀里糊涂”的，壓根對所簽服務(wù)合同“不了解”的占35.3％。
作為業(yè)主，您要充分認識到“物業(yè)管理是商品”的消費觀(guān)念，“物業(yè)服務(wù)”就像用水、電、煤氣一樣需要花多少錢(qián)買(mǎi)多少服務(wù)。
物業(yè)應知
業(yè)主需要多元化服務(wù)
調研問(wèn)卷反映，高達95％以上的業(yè)主希望小區物業(yè)提供下列服務(wù)：綠化、衛生、治安、房屋維修、樓道衛生、管理噪音污染、公共設備維修等基本服務(wù)。而希望提供健身娛樂(lè )器材、看汽車(chē)和自行車(chē)、管理私搭亂建以及組織一些社區的娛樂(lè )活動(dòng)等服務(wù)項目的，也高達90％以上。
近60％的居民表示需要特約服務(wù)，較集中的是各種代繳費用，如代繳手機、電話(huà)費，送報、送奶等各種專(zhuān)送，管道疏通服務(wù)等。此外，照顧老人或病人，接送小孩，提供家庭衛生清潔，室內裝修等也都有一定的需求。
目前，有30.7％的業(yè)主對物業(yè)服務(wù)“滿(mǎn)意”，11.2％的業(yè)主表示“非常不滿(mǎn)意”，而服務(wù)排名“較差”的依次是看管汽車(chē)、自行車(chē)，房屋及公用設施的維修，小區治安這三項服務(wù)。目前業(yè)主最不滿(mǎn)意物業(yè)公司什么？問(wèn)卷顯示，從高到低依次為：遇事推諉，解決問(wèn)題不徹底，房子質(zhì)量差維修不及時(shí)，服務(wù)承諾不兌現，業(yè)主不同意政府或開(kāi)發(fā)商指定物業(yè)公司，亂收費、無(wú)正式發(fā)票。
摘自：新文化報