《荊州市物業(yè)管理辦法》
荊州市人民政府令
第43號
《荊州市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2005年8月23日市人民政府常務(wù)會(huì )議審議通過(guò)，現發(fā)布施行。
第一章總則
第一條為規范物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)行為，保障社會(huì )公共利益，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，結合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指房屋和與其配套的共用設施、設備和相關(guān)地。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定對物業(yè)進(jìn)行維修、養護、管理，對相關(guān)區域內的環(huán)境、公共序等提供相應管理服務(wù)活動(dòng)。
第四條本市推行社會(huì )化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。新建住宅區和兩個(gè)以上業(yè)主的新建住宅，應當實(shí)行物業(yè)管理的原有住宅區，應當創(chuàng )造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。
第五條荊州市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)行政管理部門(mén)），負責組織本辦法的實(shí)施。各縣（含縣級是、下同）房產(chǎn)管理部門(mén)是本行政區域內物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，依照本辦法對轄區內的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監督管理。
公安、共商、物價(jià)、環(huán)保、建設、電力、電信、郵政、計生等有關(guān)部門(mén)，依照法定職責和本辦法的規定，負責相關(guān)管理工作。
各區、開(kāi)發(fā)區、街道辦事處、鄉鎮人民政府協(xié)助有關(guān)形狀管理部門(mén)對物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行監督、管理和協(xié)調。
第二章前期物業(yè)管理
第六條前期物業(yè)管理是指在新建物業(yè)的業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )成立前，建設單位委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。
第七條同一物業(yè)管理區域內住宅及非住宅的建設單位，應當采用招投標的方式選聘一個(gè)具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，投標人不得少于3個(gè)。投標人少于3個(gè)或者同一物業(yè)管理區域內的普通住宅規模在3萬(wàn)平方米以下，縣級市的普通住宅規模2萬(wàn)平方米以下，縣城普通住宅規模1萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)市物業(yè)管理部門(mén)和縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議或選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
政府提倡和鼓勵其它物業(yè)的建設單位和業(yè)主大會(huì )采用招投標方式，選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第八條規劃、設計新建物業(yè)時(shí)，必須統籌安排，合理布局物業(yè)管理服務(wù)的各項設施，并按不少于開(kāi)發(fā)建設總建筑面積3‰確定物業(yè)管理服務(wù)用房，最多不超過(guò)200平方米。
建設單位應按照規劃設計的要求建設或預留物業(yè)管理服務(wù)用和各項共用設施，物業(yè)區域內的供水、供電實(shí)行一戶(hù)一表。
建設單位應當在物業(yè)行政管理部門(mén)組織監督下對前期物業(yè)項目進(jìn)行驗收合格后30日內，辦理有關(guān)手續，將建成的物業(yè)管理服務(wù)用房和自行車(chē)棚等，向物業(yè)管理企業(yè)無(wú)償提供，辦理移交事宜。
建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時(shí)，應當在物業(yè)行政管理部門(mén)辦理前期物業(yè)管理手續，并提交物業(yè)管理用房設置的室號、面積等相關(guān)資料。房產(chǎn)管理部門(mén)在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時(shí)，應當注目物業(yè)管理用房室號。
第九條物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主所有，由物業(yè)管理企業(yè)使用、維修、養護，任何單位和個(gè)人不得占用或者改作他用，不得買(mǎi)賣(mài)和抵押。
物業(yè)區域內共用配套的門(mén)衛房、電話(huà)間、監控室、道路、場(chǎng)地、非機動(dòng)車(chē)庫、綠化、配電房、照明路燈、文體設施等，移交業(yè)主大會(huì )，歸全體業(yè)主所有；建設單位以房屋銷(xiāo)售合同或者其他形式承諾的物業(yè)，歸全體業(yè)主所有。
建設單位申請房屋所有權初始登記時(shí)，應當提出前款規定的配套設施設備登記申請，有房產(chǎn)登記機構在房產(chǎn)登記冊上予以記載，但不頒房屋產(chǎn)權證書(shū)。
第十條新建物業(yè)出售前，建設單位應當選聘前期物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)和同。
第十一條選聘的物業(yè)管理企業(yè)必須與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、臨時(shí)業(yè)主公約。前期物業(yè)管理服務(wù)合同。
?。ㄒ唬╇p方的權利義務(wù)；
?。ǘ┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；
?。ㄈ┕簿G化的維護；
?。ㄋ模┕矃^域的保潔；
?。ㄎ澹┕矃^域的次序維護；
?。┸?chē)輛的停放管理；
?。ㄆ撸┪飿I(yè)使用中對禁止性行為的管理措施；
?。ò耍┪飿I(yè)維修、更新、改造和養護費用的帳務(wù)管理；
?。ň牛┪飿I(yè)檔案資料保管；
?。ㄊI(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項。
前期物業(yè)管理協(xié)議與前期物業(yè)管理服務(wù)合同的終止時(shí)間應當一致。
第十二條前期物業(yè)管理期間，物業(yè)竣工驗收合格交付使用前所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費，由建設單位承擔；物業(yè)竣工驗收合格交付使用后，業(yè)主從領(lǐng)取鑰匙之日開(kāi)始承擔物業(yè)服務(wù)費，為售房屋仍由建設單位承擔。
第十三條建設單位應當在新建物業(yè)竣工驗收合格后60日內，向前期物業(yè)管理企業(yè)移交下列文件和資料；
?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設備、地下管網(wǎng)工程竣工驗收資料；
?。ǘ┰O施、設備安裝使用和維護保養技術(shù)資料
?。ㄈ┪飿I(yè)管理用房、共用設施、經(jīng)營(yíng)用房、維修資金的有關(guān)資料；
?。ㄋ模┪飿I(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理必需的其他資料。
物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述移交給業(yè)主委員會(huì )。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )
第十四條物業(yè)所有權人為業(yè)主。業(yè)主享有以下權利：
?。ㄒ唬﹨⒓訕I(yè)主大會(huì )，發(fā)表意見(jiàn)并享有表決權；
?。ǘ┻x舉業(yè)主委員會(huì )主任、副主任、委員，并享有被選舉權；
?。ㄈ┍O督業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的工作；
?。ㄋ模┙邮芪飿I(yè)管理企業(yè)按照合同約定提供的服務(wù)；
?。ㄎ澹┍O督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；
?。┓?、法規、規章規定的其他權利。
第十五條業(yè)主履行以下義務(wù)：
?。ㄒ唬┳袷貥I(yè)主公約和物業(yè)管理的有關(guān)制度；
?。ǘ┡浜衔飿I(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；
?。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )作出的決定；
?。ㄋ模┌凑瘴飿I(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費，依照國家和本市的規定繳存共用部位、共用設施、設備維修資金；
?。ㄎ澹┓?、法規、規章規定的其他義務(wù)。
第十六條業(yè)主大會(huì )由同一物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì )是全體業(yè)主集體行使和維護全體業(yè)主合法權益的組織。
業(yè)主大會(huì )履行下列職責：
?。ㄒ唬┲贫?、修改業(yè)主大會(huì )議事規則和業(yè)主公約；
?。ǘ┻x舉或者更換業(yè)主委員會(huì )主任、副主任和委員，監督業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)；
?。ㄈ彾ㄎ飿I(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、物業(yè)管理的有關(guān)制度；
?。ㄋ模┐_定物業(yè)管理企業(yè)并審議通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)合同約定的內容；
?。ㄎ澹徸h物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主或者使用人提出的有關(guān)物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議；
?。┍O督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；
?。ㄆ撸Q定共用部位、共用設施和設備維修金的籌集、使用方案并監督實(shí)施；
?。ò耍Q定物業(yè)管理的其他重大事項。
?。ň牛┓?、法規、規章或者業(yè)主大會(huì )議事規則的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。
第十七條 新建物業(yè)入住率達50%以上、公有住宅出售建筑面積達30%以上或者首位業(yè)主入住達2年以上的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )。
首次業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )在轄區物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導下，由建設單位和前期物業(yè)管理企業(yè)負責召開(kāi)。
業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )每年至少召開(kāi)一次會(huì )議，由業(yè)主委員會(huì )負責召集。業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )會(huì )議可以邀請相關(guān)部門(mén)、居民委員會(huì )、使用人代表列席。
本辦法所稱(chēng)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用物業(yè)的其他人。
第十八條 業(yè)主大會(huì )應當依照本辦法和業(yè)主大會(huì )議事規則開(kāi)展活動(dòng)，并接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導。
業(yè)主大會(huì )作出的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內二分之一以上投票權數的業(yè)主通過(guò)。業(yè)主大會(huì )作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權數三分之二以上通過(guò)。業(yè)主投票權數按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計算投票數，同一個(gè)物業(yè)管理區域內的公益設施及相關(guān)物業(yè)不擁有投票數。業(yè)主大會(huì )的議事方式、業(yè)主投票權數的計算方法、表決程序等由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。
業(yè)主大會(huì )的民事責任由全體業(yè)主共同承擔。
第十九條 同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主在100人以上的，成立業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )。成立代表大會(huì )的由業(yè)主代表大會(huì )行使業(yè)主大會(huì )的職權。業(yè)主代表大會(huì )的議事方式、業(yè)主代表投票權數的計算方法、表決程序等由業(yè)主代表大會(huì )議事規則規定。
第二十條業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )的執行機構。業(yè)主委員會(huì )由主任1名、副主任及委員3至11名的單數組成，業(yè)主委員會(huì )主任和副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生，每屆任期3年，可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì )不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其組成人員不得在其業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)中兼職。
第二十一條業(yè)主委員會(huì )履行下列職責：
?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )；
?。ǘ﹫绦袠I(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )作出的決定，定期報告有關(guān)決定實(shí)施的情況；
?。ㄈ└鶕I(yè)主或者業(yè)主代表大會(huì )的決定，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；
?。ㄋ模┍O督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)，協(xié)調物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系；
?。ㄎ澹┞?tīng)取和反映業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
?。彶槲飿I(yè)管理企業(yè)擬訂的物業(yè)管理年度計劃、管理措施、大中修理、更新改造方案和財務(wù)預決算，然后提交業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )決定；
?。ㄆ撸┩瓿蓸I(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )交辦的其他事宜。
第二十二條業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )成立之日起15日內，業(yè)主委員會(huì )將下列文件向所在地的市、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理備案：
?。ㄒ唬?業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )成立情況報告；
?。ǘ?業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )的議事規則；
?。ㄈ?業(yè)主公約；
?。ㄋ模?業(yè)主委員會(huì )組成人員的基本情況；
?。ㄎ澹?業(yè)主大會(huì )民主選舉結果；
?。?維修金的使用、管理、續酬方案。
第二十三條物業(yè)使用人根據與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應的權利并履行業(yè)主相應的義務(wù)。使用人與業(yè)主約定的內容不得違反業(yè)主公約和本辦法的有關(guān)規定。
業(yè)主應當將使用人的權利和義務(wù)書(shū)面告知物業(yè)管理企業(yè)。
第二十四條 業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費應在物業(yè)服務(wù)費中列支，但每年不得超過(guò)物業(yè)服務(wù)費的1%，具體標準由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同約定。
第二十五條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主代表大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主、使用人具有約束力。主公約和業(yè)主大會(huì )、業(yè)主代表大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，不得與法律、法規、規章和市政府規范性文件相抵觸。
第四章 物業(yè)管理企業(yè)
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)是接受業(yè)主或業(yè)主大會(huì )、業(yè)主代表大會(huì )的委托，根據物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)組織。
從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，必須取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，并按核定的資質(zhì)登記從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。
從事物業(yè)管理的人員應當經(jīng)過(guò)物業(yè)管理行政主管部門(mén)培訓考核并頒發(fā)崗位證書(shū)，持證上崗。
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)享有以下權利；
?。ㄒ唬?依照有關(guān)規定和物業(yè)管理服務(wù)合同，制定物業(yè)管理服務(wù)制度和措施；
?。ǘ?依照物業(yè)管理服務(wù)合同收取物業(yè)服務(wù)費；
?。ㄈ?制止物業(yè)管理區域內的違章行為；
?。ㄋ模?對造成物業(yè)損失的，代表業(yè)主要求責任人予以賠償；
?。ㄎ澹?法律、法規、規章規定的其他權利。
物業(yè)管理企業(yè)應當履行以下義務(wù)；
?。ㄒ唬?履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)；
?。ǘ?定期公布物業(yè)服務(wù)費和共用部位、共用設施、設備維修金收支情況；
?。ㄈ?接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì )的監督；
?。ㄋ模?接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監督、指導；
?。ㄎ澹?法律、法規、規章規定的其他權利。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)招標等方式，聘用專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司承擔專(zhuān)項物業(yè)管理服務(wù)，并負有監督管理責任。
物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)項目整體轉讓給他人管理。
第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主、使用人的人身安全不承擔保證責任。業(yè)主、使用人與物業(yè)管理企業(yè)可以約定財產(chǎn)保管事項。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區域應當由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )決定更換物業(yè)管理企業(yè)的，應當采取招標方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。
第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物管理服務(wù)，應當執行業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )決定，由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。
物業(yè)管理服務(wù)合同一般應當載明下列主要內容。
?。ㄒ唬?業(yè)主委員會(huì )和管理企業(yè)的名稱(chēng)；
?。ǘ?物業(yè)管理服務(wù)區域的范圍；
?。ㄈ?物業(yè)管理服務(wù)的內容；
?。ㄋ模?物業(yè)管理服務(wù)的標準；
?。ㄎ澹?物業(yè)管理服務(wù)的費用；
?。?物業(yè)管理服務(wù)合同的期限；
?。ㄆ撸?違約責任；
?。ò耍?物業(yè)管理服務(wù)合同解決的條件；
?。ň牛?當事人雙方約定的其他事項。
物業(yè)管理服務(wù)合同期限一般為3年。
物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)項目，應當自物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日起15日內，將物業(yè)項目情況物業(yè)項目所在地的市、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。
第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據業(yè)主或者使用人的委托，提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的特約服務(wù)，服務(wù)報酬由雙方約定。
物業(yè)管理企業(yè)可以根據業(yè)主或者使用人的委托，提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的特約服務(wù)，服務(wù)報酬由雙方約定。
物業(yè)管理企業(yè)可以接受供水、供電、供熱、通信、有限電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)部門(mén)的委托，對物業(yè)管理區域的專(zhuān)業(yè)設施進(jìn)行維護并代為收取相關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代行維護或代收費用、不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
第三十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費，應當遵循合理、公開(kāi)以及物業(yè)管理服務(wù)合同與服務(wù)質(zhì)量相適應的原則。
普通住宅的物業(yè)服務(wù)費具體標準，由當事人在政府指導價(jià)格范圍內協(xié)商確定；其他住宅的物業(yè)服務(wù)費由當事人協(xié)商確定。
第三十四條 業(yè)主與使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，但業(yè)主負連帶繳納責任。
第三十五條 物業(yè)管理區域內未售出控置房屋的物業(yè)服務(wù)費，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納；購房后空置房屋的物業(yè)服務(wù)費，由業(yè)主從夠房之日起繳納。
第三十六條 物業(yè)管理服務(wù)合同限屆滿(mǎn)前3個(gè)月，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)商續聘事宜。續聘的，重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；不再續聘的，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )應當選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應當在業(yè)主委員會(huì )的監督下，向新物業(yè)管理企業(yè)辦理下列移交事項；
?。ㄒ唬?對預收的物業(yè)服務(wù)費按實(shí)結算后移交；
?。ǘ?移交全部物業(yè)資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；
?。ㄈ?移交業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地和其他財務(wù)；
?。ㄋ模?其他應當移交的事項。
第三十七條 物業(yè)管理服務(wù)應當保持物業(yè)完好、環(huán)境整潔、公共吃序良好，保障物業(yè)使用方便、安全。物業(yè)管理企業(yè)按照下列要求實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)；
?。ㄒ唬?按照國家和本市規定的技術(shù)標準和規范以及業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )決定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)；
?。ǘ?在業(yè)主、使用人使用的物業(yè)前，將共用部位、共用設施和設備使用、維護的方法、要求、注意事項以及有關(guān)規定書(shū)面告知業(yè)主、使用人；
?。ㄈ?對物業(yè)管理服務(wù)業(yè)進(jìn)行全面巡視、檢查，定期對共用部位、共用設施、設備進(jìn)行維修、養護；
?。ㄋ模?發(fā)現共用部位、共用設施和設備損壞時(shí)，立即采取保護措施，進(jìn)行維修；
?。ㄎ澹?接到物業(yè)報壞報修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理；
?。?做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；
?。ㄆ撸?發(fā)現違反本辦法或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)行政管理部門(mén)報告。
?。ò耍?按照物業(yè)管理服合同的約定，做好業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )、業(yè)主、使用人委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項。
第六章 物業(yè)的使用和維護
第三十八條 物業(yè)在國家規定的保修期限屆滿(mǎn)以后，自用部分由業(yè)主自行維修、養護；共用部位和共用設施、設備，由物業(yè)管理企業(yè)維修、養護，其費用由全體業(yè)主分攤。當出現危及安全、影響觀(guān)瞻、侵害公共利益或者影響其他正常使用的情況時(shí)，相關(guān)責任人應當及時(shí)維修，有關(guān)業(yè)主應當配合。
物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位和共用設施、設備進(jìn)行維修、養護時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人應當配合。
造成物業(yè)損失或者財務(wù)損失的，責任人應當承擔修繕或賠償責任。
第三十九條 業(yè)主使用物業(yè)應當遵守法律、法規和市政府有關(guān)規定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通風(fēng)、采光、道路、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。
第四十條 業(yè)主使用物業(yè)應當遵守下列規定；
?。ㄒ唬?不得擅自拆除房屋的承重結構，或損壞外貌及用途。
?。ǘ?不得占用、損壞共用部位、共用設備或者移裝共用設備設施；
?。ㄈ?不得安裝影響周?chē)h(huán)境和房屋結構的動(dòng)力設備；
?。ㄋ模?不得違章搭建建筑物、構筑物；
?。ㄎ澹?不得在公共用地、走廊、樓梯、屋頂堆放雜物；
?。?不得堆放和排放易燃、易爆和有毒、有害物品；
?。ㄆ撸?不得侵占綠地、毀壞綠化設備；
?。ò耍?不得亂設攤點(diǎn)、亂懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)和隨意傾倒垃圾雜物；
?。ň牛?不得利用物業(yè)從事危害公用利益和侵害他人合法權益的活動(dòng)；
?。ㄊ?不得在物業(yè)管理區域內飼養家禽和放養寵物；
?。ㄊ唬?法律、法規、規章或市政府規定的其他禁止的行為。
第四十一條 業(yè)主或者使用人裝修房屋前，應當告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將裝飾裝修禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人，并簽定裝飾裝修管理協(xié)議。按照規定需要經(jīng)過(guò)有關(guān)行政主管部門(mén)批準的，應當按照規定辦理。
因業(yè)主裝修中損壞樓梯間、樓梯墻面、踏步、欄桿等共用部位的，由物業(yè)管理企業(yè)負責修繕恢復，其費用由業(yè)主承擔。
物業(yè)管理企業(yè)應當對房屋裝飾裝修進(jìn)行監督，對不符合安全要求的，應當勸阻制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十二條 業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)應當按照設計合理使用物業(yè)，不得隨意改變房屋和共用設施、設備的使用性質(zhì)和用途。確需改變物業(yè)使用性質(zhì)或者影響其他業(yè)主權益的，應當征得相關(guān)業(yè)主的書(shū)面同意，經(jīng)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )討論通過(guò)，并告知物業(yè)管理企業(yè)。需要經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準的，按照有關(guān)行政管理規定辦理。
第四十三條 任何單位和個(gè)人利用、占用物業(yè)共用部位、共用設施設備，均應符合有關(guān)法律、法規和規章的規定，并征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )的同意，并與業(yè)主代表大會(huì )簽訂協(xié)議。物業(yè)管理企業(yè)代表大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )收取的相關(guān)收益必須用于增加維修金、改善共用設施和設備等。
第四十四條 任何單位和個(gè)人不得隨意占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地。確需占用、挖掘道路或者場(chǎng)地的，應當符合有關(guān)法律、法規和規章的規定，并征得業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )的書(shū)面同意。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路或者場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )的同意，并在約定期限內恢復原狀。
物業(yè)管理區域內的機動(dòng)車(chē)停車(chē)庫，應當提供給本物業(yè)管理區域的業(yè)主、使用人使用。停車(chē)位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)權利區域外的單位、個(gè)人。
物業(yè)管理區域內機動(dòng)車(chē)停車(chē)管理服務(wù)，包括地面停車(chē)場(chǎng)、路邊劃線(xiàn)停車(chē)位、地下停車(chē)庫、立體停車(chē)庫的機動(dòng)車(chē)停車(chē)服務(wù)等，統一由物業(yè)管理企業(yè)負責提供或者物業(yè)管理企業(yè)委托專(zhuān)業(yè)停車(chē)管理單位（以下簡(jiǎn)稱(chēng)停車(chē)管理單位）負責。
物業(yè)管理區域機動(dòng)車(chē)停放應遵守以下規定：
?。ㄒ唬?遵守業(yè)主大會(huì )決定、業(yè)主公約和住宅小區機動(dòng)車(chē)輛停車(chē)管理制度，服從停車(chē)管理人員的指揮；
?。ǘ?按照規定或約定交納停車(chē)管理服務(wù)費用；
?。ㄈ?禁止占用、堵塞消防通道和消防設施等。
停車(chē)管理單位在物業(yè)管理區域內部道路上施劃停車(chē)位，應當符合交通設施國家安全標準的規定，不得占用消防通道、妨礙行人和其他車(chē)輛通行。
第四十五條 物業(yè)維修金的來(lái)源是；開(kāi)發(fā)建設單位按建筑造價(jià)的1-5%（經(jīng)濟適用房為1%）的比例繳交；業(yè)主按購房款2%的比例繳交。
使用物業(yè)維修金必須由物業(yè)管理企業(yè)提出年度維修項目計劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )討論同意并報物業(yè)行政管理部門(mén)核準。
按照規定收取的經(jīng)營(yíng)性設施設置費用和車(chē)輛停放的費用，應當納入物業(yè)維修金。
物業(yè)維修金管理使用，按國家、省和市政府的有關(guān)規定執行。
第四十六條 由業(yè)主和使用人共同使用的綠地、停車(chē)場(chǎng)庫、照明路燈、給排水管道、化糞池、垃圾箱等公共設施、設備、應由有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)修繕的由有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)承擔修繕及費用，其余在物業(yè)維修金中列支。
供水、供電、供氣、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)部門(mén)，應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用，并服務(wù)到戶(hù)。
物業(yè)管理區域內道路的維修養護，由物業(yè)管理企業(yè)負責；物業(yè)管理區域以外的道路的維修養護，由市政道路養護維修部門(mén)負責。
物業(yè)管理區域內的垃圾有物業(yè)管理企業(yè)負責收集，運送到市環(huán)衛管理部門(mén)指定的倆機收集點(diǎn)后，由市環(huán)衛部門(mén)負責處理。
物業(yè)管理區域內綠地、樹(shù)木等綠化設施的養護，有物業(yè)管理企業(yè)負責。
物業(yè)管理區域內的路燈照明設施和維修養護，設施產(chǎn)權未移交出去的由物業(yè)管理企業(yè)負責，已移交出去的由相關(guān)部門(mén)負責。
物業(yè)管理區域是指納入物業(yè)管理的物業(yè)規劃紅線(xiàn)內的區域。
第七章 法律責任
第四十七條 違反本辦法規定，由物業(yè)行政管理部門(mén)或有關(guān)行政主管部門(mén)依照有關(guān)法律、法規、規章的規定予以處罰。
第四十八條 業(yè)主未按照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)應依法予以追繳。
業(yè)主、業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，可以通過(guò)和解或者調解解決；不愿和解、調解或者和解、調解不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。
第四十九條 當事人對物業(yè)行政管理部門(mén)及有關(guān)行政主管部門(mén)提出的行政處罰決定不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提出行政訴訟；逾期不申請行政復議或者不起訴，又不履行行政出發(fā)決定的，由作出行政處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執行。
第五十條 物業(yè)行政管理部門(mén)工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分；構成犯罪的，依法追究行事責任。
第八章 附則
第五十一條 本辦法中有關(guān)專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)的含義：
?。ㄒ唬?共用部位。是指房屋建筑主體承重結構部位（包括基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、樓屋頂等）、外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等；
?。ǘ?共用設施。是指物業(yè)管理區域內，由業(yè)主和使用人共同使用的無(wú)名稱(chēng)道路、園林綠地、停車(chē)場(chǎng)地、照明路燈、消防設施、垃圾箱、規定標識、文體設施、郵政信箱、信息網(wǎng)絡(luò )系統和建筑智能系統等；
?。ㄈ?共用設備。是指房屋建筑內部由業(yè)主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、排煙排氣通道、水箱、水貢、供氣、供暖設備等。
第五十二條 物業(yè)管理區域的化分方法，由市物業(yè)行政管理部門(mén)制定。
第五十三條 本辦法中業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )議事的示范文本，由市物業(yè)行政管理部門(mén)制定；物業(yè)管理服務(wù)合同、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、前期物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本、由市物業(yè)行政管理部門(mén)會(huì )同市工商行政主管部門(mén)制定。
第五十四條 商貿、辦公、醫院、學(xué)校、工業(yè)、倉儲等非住宅物業(yè)管理活動(dòng)，可參照本辦法執行。
第五十五條 本辦法實(shí)施中的具體問(wèn)題，有市房產(chǎn)管理局負責解釋?zhuān)⒖梢罁巨k法規定制定具體實(shí)施意見(jiàn)。本辦法自發(fā)布之日起實(shí)行。荊州市人民政府1999年4月22日發(fā)布的《荊州市住宅小區物業(yè)管理辦法》（市政府令第7號）同時(shí)廢止。