習近平總書(shū)記指出，積極推進(jìn)城市更新，加強老舊小區改造。今年7月，國務(wù)院印發(fā)《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動(dòng)計劃》，提出推進(jìn)城鎮老舊小區改造等5項任務(wù)和支持城市更新的政策措施。隨著(zhù)城市更新行動(dòng)穩步實(shí)施，城鎮老舊小區改造工作取得顯著(zhù)成效。
2019年至2023年，全國新開(kāi)工改造城鎮老舊小區22萬(wàn)個(gè)，惠及居民約1億人。老舊小區改造的成果如何鞏固？各地在健全已改造小區的長(cháng)效管理機制方面有哪些探索實(shí)踐？
搭建物業(yè)體系，破解管護難題
“管道多次漏水，維修需要協(xié)調多家住戶(hù)，沒(méi)有物業(yè)，找誰(shuí)管？”家住江西省贛州市章貢區贛江街道東勝山19號的劉秀蓮，連連搖頭。
劉秀蓮所在的小區于2021年開(kāi)展了改造。改造竣工后，物業(yè)費依然難收，加上小區樓棟體量小而散，經(jīng)營(yíng)入不敷出，原有物業(yè)公司撤出。
一邊是物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)持續面臨困難，另一邊是居民要求穩定有效的物業(yè)服務(wù)。為此，章貢區探索創(chuàng )新老舊小區物業(yè)管理模式，采取“政府補一點(diǎn)、業(yè)主交一點(diǎn)、運營(yíng)賺一點(diǎn)”的模式，搭建“區屬?lài)形飿I(yè)企業(yè)、鎮（街道）子公司、村（社區）服務(wù)點(diǎn)”三位一體的國有物業(yè)平臺體系。
達萊物業(yè)服務(wù)有限公司是由贛江街道黨工委管理的國有物業(yè)公司，進(jìn)駐小區后，得知劉秀蓮家中漏水情況，派人現場(chǎng)走訪(fǎng)，積極協(xié)調社區、街道幫助，解決了漏水問(wèn)題。
如何讓新搭建起來(lái)的物業(yè)平臺體系有效運行？“章貢區原有老舊住宅小區1080個(gè)，其中無(wú)物業(yè)小區626個(gè)，大多數存在樓棟少、住戶(hù)少的情況，很難單獨實(shí)行物業(yè)管理?！闭仑晠^住房保障安置服務(wù)中心主任李勝春介紹。為此，區內通過(guò)拆圍墻、清違建，將零散分布的相鄰小區和樓棟集零為整，626個(gè)無(wú)物業(yè)小區重新整合成了204個(gè)新的物業(yè)服務(wù)區域，服務(wù)體量大幅提升。
“國有物業(yè)平臺堅持黨建引領(lǐng)，充分吸納黨員參與議事決策、糾紛調解等，引導居民參與自治?！壁M江街道黨工委書(shū)記黃寶生說(shuō)。章貢區老舊小區“沒(méi)人管”“管不好”等問(wèn)題得到逐步治理。截至目前，章貢區國有物業(yè)平臺公司承接服務(wù)改造后連片小區11個(gè)，服務(wù)面積42萬(wàn)多平方米。
監管工程質(zhì)量，解決民生問(wèn)題
“白鶴街道丹鳳社區居民樓樓道口的雨棚下雨天容易積水，設計存在缺陷?！薄跋聭值捞鞂m小區都改造完了，才發(fā)現部分路段排水管網(wǎng)存在排水不暢現象?！?/span>
在浙江省寧波市鄞州區，通過(guò)主動(dòng)排查、走訪(fǎng)居民、召開(kāi)座談會(huì )等方式，有關(guān)部門(mén)收集了群眾對老舊小區改造效果的反饋。
去年6月，鄞州區開(kāi)展老舊小區改造項目工程質(zhì)量“回頭看”行動(dòng)，對近年來(lái)所有在建、完工的改造項目質(zhì)量安全監管、文明施工管理、施工進(jìn)度等情況進(jìn)行全面評估，同時(shí)鼓勵居民參與進(jìn)來(lái)，通過(guò)居民大會(huì )、問(wèn)卷調查等形式收集民生問(wèn)題。
針對收集到的問(wèn)題，各街道聯(lián)系施工單位，做出整改方案——丹鳳社區設計了新雨棚，天宮小區則在第一時(shí)間對小區內管道進(jìn)行全面復查與疏通修復。
在此過(guò)程中，一些項目未覆蓋的民生問(wèn)題被發(fā)現，一批居民身邊的“小麻煩”得到解決。
“我家露臺滲水，能幫我修補嗎？”丹鳳社區居民管麗萍被露臺滲水問(wèn)題困擾了很久，但這種問(wèn)題不包含在老舊小區改造項目之內。
最終，街道、社區、施工單位協(xié)商后決定，對部分居民個(gè)人維修難度大、成本高，或80歲以上老人、獨居老人家中存在的問(wèn)題，統一進(jìn)行免費維修?！熬用耠y以找到合適的施工團隊，我們借助此次行動(dòng)，發(fā)現并解決一批民生問(wèn)題?！钡P社區黨委書(shū)記徐挺說(shuō)。
鄞州區建立問(wèn)題清單銷(xiāo)號制度，明確整改責任主體、銷(xiāo)號標準和完成時(shí)限。“共計發(fā)現問(wèn)題50多個(gè)，目前均整改完成?！苯惯\杰表示，鄞州區將老舊小區改造與加強基層黨組織建設、居民自治機制建設、社區服務(wù)體系建設有機結合，推動(dòng)形成共建共治共享的社會(huì )治理格局。
整合盤(pán)活資源，緩解資金壓力
2023年4月，云南省玉溪市江川區文祥片區老舊小區連片改造完成。當年9月，片區所在的星云社區成立一家物業(yè)服務(wù)公司，服務(wù)片區內24個(gè)居民小區和10家單位。然而，在收取物業(yè)費時(shí)，卻遇到了難題。
“2023年度只收了約43萬(wàn)元物業(yè)費?！毙窃粕鐓^黨總支書(shū)記葉飛說(shuō)，“文祥片區面積大，居民和單位多，物業(yè)公司每年人工費用就將近50萬(wàn)元?！?/span>
老舊小區要長(cháng)效管護，資金缺口怎么補？
文祥片區改造前，各小區內部道路狹窄，停車(chē)位數量與需求不匹配，停車(chē)難長(cháng)期困擾著(zhù)居民。改造過(guò)程中，文祥片區拆除違章建筑，整合閑置土地，新劃出558個(gè)停車(chē)位。依托車(chē)位資源，在滿(mǎn)足居民停車(chē)需求的基礎上，當地拓寬小區維護管理資金來(lái)源渠道。
“我們把車(chē)位管理好，收取車(chē)位管理費，在滿(mǎn)足大家停車(chē)需求的前提下對外開(kāi)放空余車(chē)位，大家覺(jué)得怎么樣？”茶余飯后的院壩會(huì )上，葉飛向居民征求意見(jiàn)，“一輛車(chē)一年的車(chē)位管理費是300元，平均一天不到一塊錢(qián)?！?/span>
與居民協(xié)商后，社區把新增的停車(chē)位以短租、長(cháng)租、臨時(shí)停車(chē)收費的方式交給物業(yè)公司運營(yíng)。新增的車(chē)位由居民共享，交費的居民可以就近選擇停車(chē)位置。片區內及附近單位的人員白天也可在空余車(chē)位臨時(shí)停車(chē)，車(chē)位利用率得到提升，物業(yè)公司的資金壓力得到緩解。
“物業(yè)公司派人定期清掃車(chē)位衛生，發(fā)現亂停亂放行為也會(huì )及時(shí)溝通制止?！比~飛介紹，收取的臨時(shí)停車(chē)費和車(chē)位管理費用于管護修繕片區內的道路、路燈、道閘等設施。
張根榮是文祥片區業(yè)主委員會(huì )主任，他帶頭交了第一年的車(chē)位管理費，“現在停車(chē)方便多了，而且不用擔心車(chē)停路邊的安全問(wèn)題?！?/span>
現在，片區內大部分業(yè)主交納物業(yè)費和車(chē)位管理費都很積極，物業(yè)公司年盈利預計約10萬(wàn)元?！疤峁?shí)實(shí)在在的服務(wù)，讓居民看到錢(qián)花在哪里，才能更好實(shí)現小區管護資金充足和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的良性循環(huán)?！比~飛說(shuō)。
向陽(yáng)處增設晾衣區和晾衣架，60余個(gè)充電樁安裝完成……在業(yè)主委員會(huì )的監督下，物業(yè)費等小區管護費用得到合理合規使用，如今的文祥片區，路面寬敞、行車(chē)順暢，還有兒童游樂(lè )設施和健身器械，片區充滿(mǎn)歡聲笑語(yǔ)。